Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền đã "tuyệt chủng" trong vài năm trở lại đây và thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Thống kê của VARS cũng chỉ rõ, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh còn ngày càng mất cân đối.

Theo đó, cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm và chính thức "vắng bóng" tại TP. Hồ Chí Minh vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

9 tháng năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng.

Lý giải nguyên nhân khan hiếm nhà ở bình dân, VARS cho rằng, do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển dự án sẽ lỗ.

Hơn nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Một nguyên nhân khác là mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn còn nhiều rào cản. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Ngoài các nguyên nhân trên, VARS cũng nêu rõ, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi vì, nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và người nước ngoài từ làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới "nới lỏng" điều kiện sở hữu cho đối tượng này. 

Thậm chí, số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án cũng không ít. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.

Để khắc phục tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường, VARS khuyến nghị, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp.

Tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng. Đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư.

Bên cạnh đó, VARS cho rằng, Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.

Ngoài ra, cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản, hướng tới những chủ sở hữu bất động sản không đưa vào tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…