Bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn và nhận được sự quan tâm của đông đảo các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là các tập đoàn BĐS đa quốc gia. Bởi lẽ, đây là thị trường có tốc độ phát triển cao trên cả nước. Minh chứng TP. Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chóng, trung bình mỗi năm diện tích đất đô thị hóa tăng 1.000 ha; quỹ đất phi nông nghiệp tăng từ 83.774 ha (năm 2005) lên 90.747 ha (năm 2010), tạo nguồn lực quan trọng đầu tư phát triển đô thị. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại được triển khai xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn; thay thế dần các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ, nhà ở trên và ven kênh rạch (giai đoạn 2006 – 2010), Thành phố đã di dời được 8.000 hộ dân sống trên và ven kênh rạch), tạo diện mạo mới; góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Đồng thời, thị trường BĐS phát triển góp phần tăng thu ngân sách, bình quân hàng năm đạt trên 8.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng số thu ngân sách của Thành phố.

Với lợi thế tuyệt đối hơn hẳn các tỉnh thành khác trên cả nước là quy mô dân số lớn với gần 7 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo đến hết năm 2020, dân số của Thành phố khoảng 10 triệu người, nhu cầu nhà ở, đất sản xuất... tăng mạnh thúc đẩy thị trường phát triển. Ngoài ra, TP. Hồ Chí Minh có vị thế chiến lược trong trục giao thông Bắc – Nam và hành lang Đông Tây, do đó kinh phí đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn.

Nguồn: Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh

Đây cũng chính là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển các BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường. Đáng chú ý, lãnh đạo UBND TP. Hồ Chí Minh đã có chủ trương và lộ trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn, bằng các chính sách hỗ trợ đất sạch, miễn giảm một phần thuế, hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các công ty BĐS thay đổi chiến lược, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này…

Bên cạnh những thành tựu trên, tại mỗi thời điểm với sự điều chỉnh của quy luật thị trường kết hợp với sự can thiệp của Nhà nước, cộng hưởng với tác động của nhiều yếu tố khác đã tạo ra những bất cập cho sự phát triển của thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh, cụ thể như:

- Tình trạng đầu cơ đất tràn lan khiến cho thị trường bị méo mó. Một trong những nguyên nhân của tình trạng này bắt nguồn từ một chủ trương không đúng của Thành phố. Đó là từ năm 1999, UBND Thành phố cho phép thí điểm sử dụng đất xây dựng nhà ở hộ gia đình tại các quận, huyện. Hàng loạt các dự án khu dân cư ra đời theo chủ trương này, trong đó, ngoài một số ít khu vực đáp ứng yêu cầu cho người chưa có nhà ở, nhiều khu khác chỉ lập quy hoạch rồi phân lô bán đất, một số hộ nông dân thậm chí đã phân lô bán đất trái phép không qua việc lập và xét duyệt quy hoạch, dẫn đến tình trạng mua bán đầu cơ đất và xây dựng trái phép tràn lan; hình thành các khu dân cư không bảo đảm yêu cầu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật, gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng lâu dài tới sự phát triển ổn định, bền vững của Thành phố. Cùng với đó là sự bất cập trong cơ chế quản lý của Nhà nước, trong đó có việc chậm trễ công nhận thị trường và vấn đề quy hoạch không công khai đã cho tình trạng đầu cơ gia tăng, tạo sự méo mó trên thị trường.

- Chính sách thu tiền sử dụng đất thiếu tính ổn định, thay đổi liên tục và có quá nhiều văn bản quy định hướng dẫn gây rất nhiều khó khăn cho người sử dụng đất và cơ quan tổ chức thực hiện;

- Chính sách thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho chủ đầu tư dự án theo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường hiện nay có một số điểm bất hợp lý: Khi chủ đầu tư bồi thường hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tính theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường nhưng số tiền nhà đầu tư đã bỏ ra không được khầu trừ hết vào tiền sử dụng đất phải nộp. Ngoài ra, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường có hàm chứa các chi phí đầu tư vào đất, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng) và khoản lợi nhuận của chủ đầu tư. Tiền sử dụng đất là khoản nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước nhưng lại được xác định theo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường sẽ làm cho giá đất trên thị trường liên tục tăng. Mặt khác, khi quyết định đầu tư, tiền sử dụng đất phải nộp còn là một ẩn số (khi được giao đất mới xác định số tiền sử dụng đất phải nộp) nên sẽ rất khó khăn cho nhà đầu tư trong việc xác định hiệu quả kinh doanh của dự án.

Đề xuất giải pháp đột phá

Để giải quyết được những tồn tại, tiếp tục hoàn thiện về cơ chế chính sách nhằm tạo động lực cho thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh phát triển và huy động được nguồn lực tài chính từ thị trường này phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn, bài viết đề xuất một số giải pháp sau:

- Cần nghiên cứu đánh thuế thu nhập phát sinh từ hoạt động khai thác khả năng sinh lợi của đất. Phạm vi áp dụng của loại thuế này là đất ở và đất xây dựng công trình, trong đó đất ở đang sử dụng ổn định thì thuế suất sẽ đánh thấp với phần diện tích trong hạn mức và tính lũy tiến đối với phần diện tích vượt hạn mức; thuế suất được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị đất theo giá thị trường chứ không phải tính theo số kg thóc như hiện nay. Mặt khác, Nhà nước cần áp dụng một hình thức “thuế phạt” đối với người sử dụng đất không có nhu cầu để ở mà nhận chuyển nhượng đất, hoặc mua nhà gắn liền với đất rồi chờ khi tăng giá đem bán lại...

- Cần đánh thuế thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và kinh doanh BĐS. Đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, có thể áp dụng các mức thuế khác nhau theo hướng tăng dần tỷ lệ phần trăm trên giá trị đất tăng lên mà họ được hưởng lợi nhưng tối đa không quá 50% trên tổng giá trị đất tăng lên. Đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (kể cả kinh doanh kết cấu hạ tầng trong các khu công nghiệp), Nhà nước điều tiết từ 40 - 60% giá trị đất tăng lên không do họ đầu tư mà có. Ngoài ra, một số giải pháp khác như điều tiết qua thuế giá trị gia tăng của đất (còn gọi là phí đầu tư phát triển) hoặc giải pháp thu hồi đất tăng lên so với diện tích đất đầu tư...

- Nghiên cứu và xem xét ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật về khuyến khích đầu tư cho đối tượng chính sách cũng còn bất cập, như chưa có chính sách ưu đãi trong trường hợp được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong trường hợp đã được ưu đãi nhưng chuyển nhượng dự án cho đối tượng khác cũng thuộc diện được ưu đãi đầu tư...

- Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS kết hợp với đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thị cộng với chiến lược phát triển mang tính dài hạn.

- Cần xây dựng bảng giá đất do Nhà nước ban hành ổn định, phù hợp với mức giá và vị trí của mỗi khu vực trên địa bàn, hàng năm chỉ điều chỉnh cục bộ những khu vực có biến động lớn về giá. Bảng giá đất được áp dụng cho các mục đích. Đối với trường hợp bồi thường thì nhân thêm hệ số điều chỉnh để bình quân giá thị trường tại khu vực và thời điểm thu hồi đất. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định cụ thể về trình tự, thủ tục và các điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý theo hướng thống nhất một đầu mối quản lý. Cho phép các nhà đầu tư được lựa chọn hình thức giao đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần, thuê đất trả tiền hàng năm. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Việc thu tiền sử dụng đất một lần khi giao đất tạo áp lực vốn cho nhà đầu tư, hạn chế việc tăng cung BĐS cho thị trường, đồng thời tạo áp lực tăng giá BĐS và không phản ánh đúng bản chất kinh tế (trả chi phí thông qua lợi nhuận làm ra). Mặt khác, giá đất phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng, vào quy hoạch xây dựng, giá trị quyền sử dụng đất thường thay đổi tăng theo thời gian. Như vậy, việc thu tiền thuê đất hàng năm sẽ có lợi hơn thu tiền sử dụng đất một lần.

- Hoàn thiện chính sách thuế nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS; đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước, gồm các giải pháp sau:

(i) Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng bổ sung thuế sở hữu nhà ở. Thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy thuộc vào loại đô thị, vị trí). Thực hiện điều này, Nhà nước không những tăng thu cho ngân sách mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá BĐS tăng lên quá cao gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất;

(ii) Nghiên cứu việc điều tiết chênh lệch địa tô đối với tất cả các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng mà có;

(iii) Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển dịch BĐS và các loại phí, lệ phí cần nghiên cứu điều chỉnh ở mức thuế suất hợp lý theo nguyên tắc ở mức thấp để khuyến khích các giao dịch chính thức công khai, hạn chế thấp nhất các giao dịch “ngầm” trên thị trường (ở các nước, mức thuế này thường 1% để khuyến khích người dân giao dịch chính thức có đăng ký nộp thuế);

(iv) Giảm lệ phí trước bạ nhằm khuyến khích người dân đăng ký sở hữu (sử dụng) nhà đất, tạo điều kiện pháp lý cho BĐS giao dịch đúng quy định của pháp luật và tăng cường sự quản lý của Nhà nước. Ngoài ra, cần quy định mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS cao hơn nếu cá nhân mua, bán BĐS trong thời hạn ngắn với hành vi đầu cơ kiếm lời.

Ngoài ra, cần ban hành cơ chế cụ thể để nhiều thành phần tổ chức kinh tế có thể tham gia đầu tư vào thị trường BĐS; khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách, mở rộng sự tham gia của doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài vào thị trường này; xây dựng chính sách thuế nhà đất, bổ sung thuế sở hữu nhà ở; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản để đánh giá và dự báo tình hình phát triển thị trường…

Có thể nói, chính sách tài chính đất đai với việc phát triển thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh có vai trò quyết định đến tốc độ tăng trưởng kinh tế - xã hội trên địa bàn, đồng thời giải quyết được những khúc mắc và bất cập chưa được khắc phục trên thị trường, nhằm hướng tới một thị trường BĐS minh bạch, chuyên nghiệp và thanh khoản tốt trong nhiều năm, tránh tình trạng “phát triển nóng rồi nguội lạnh” gây mất niềm tin cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Để làm được điều đó, cần sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan hữu quan quản lý trực tiếp loại hình kinh doanh được coi là “nhạy cảm”, tác động trực tiếp đến nền kinh tế.

Bài đăng Tạp chí Tài chính số 10/2012