Tồn kho còn ẩn giấu

Theo Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý I/2014 của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc đã giảm từ mức 125.450 tỷ đồng (tháng 3/2013) xuống còn 92.690 tỷ đồng (đến ngày 15/2/2014), giảm khoảng 26%.

Tại Hà Nội, giá trị bất động sản tồn kho (tính đến ngày 25/2/2014) chỉ còn khoảng 12.601 tỷ đồng, giảm 369 tỷ đồng (2,8%) so với tháng 12/2013. Lượng hàng tồn kho tại Hà Nội chủ yếu là ở các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đồng bộ. Ví dụ, Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn (do Công ty Geleximco làm chủ đầu tư) hiện còn tồn khoảng 2.800 căn...

Tuy nhiên, thống kê của Bộ Xây dựng chỉ ghi nhận lượng tồn kho sơ cấp (chủ đầu tư chưa bán được), còn một lượng lớn hàng tồn kho là lượng bất động sản trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư đã mua, song không bán lại được) còn ẩn giấu, vì thế chưa phản ánh hết thực trạng tồn kho tại các dự án bất động sản. Nếu tính cả số hàng tồn kho của nhà đầu tư thứ cấp, thì lượng hàng này sẽ “khủng” hơn nhiều. 

Tại khu vực ven Hà Nội, nhìn những “núi” biệt thự, nhà liền kề tại Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông), Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn, Nam An Khánh - Geleximco, Splendora, Khu đô thị Vân Canh, Kim Chung - Di Trạch, Lideco (Hoài Đức) hay Khu biệt thự Quang Minh (Mê Linh)..., thì con số bất động sản tồn kho trị giá 12.601 tỷ đồng mới chỉ là phần nổi của tảng băng trôi.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tính đến ngày 31/12/2013, số lượng bất động sản tồn kho đã giảm 36,44% so với tháng 3/2013, trong đó có 7.830 căn hộ chung cư (giảm 6.660 căn so với tháng 3/2013).

Không giấu nổi nợ nần

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản là 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với ngày 31/12/2012. Trong đó, chủ yếu là dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị, với 48.970 tỷ đồng; vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê là 34.816 tỷ đồng; vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, cho thuê là 67.186 tỷ đồng và vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 44.723 tỷ đồng...

Báo cáo của Vietnam Report năm 2014 nhận định, sở dĩ có tình trạng tồn kho, nợ xấu bất động sản hiện nay một phần là do cung - cầu không gặp nhau ở nhiều loại hình bất động sản. Chẳng hạn, tại 2 phân khúc cao cấp và nhà ở giá rẻ, hiện tượng đầu cơ trục lợi của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư khiến quy luật cung - cầu không tự vận hành được. Các nhà đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị trường. Căn cứ vào đây, chủ đầu tư chỉ tập trung hướng vào khách hàng có tiền, từ đó dẫn đến giá của phân khúc bất động sản (là nhà ở giá rẻ) cũng tăng theo, vượt xa giá trị thực. Vì thế, ngay cả nhà ở được cho là giá rẻ cũng không rẻ và không thể đến được những người có nhu cầu thực sự.

Trong Bảng Xếp hạng 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất - FAST500 2013 do Vietnam Report vừa công bố ngày 4/4, số lượng doanh nghiệp xây dựng - bất động sản - vật liệu xây dựng sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao hơn đến 50% so với tỷ lệ bình quân của các doanh nghiệp FAST500. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) chỉ bằng một nửa so với bình quân chung của các doanh nghiệp FAST500. Những chỉ số này cho thấy, các doanh nghiệp ngành này đang chịu đựng những rủi ro lớn, trong đó có một phần nguyên nhân từ lượng hàng tồn kho “khủng” của ngành này.