Sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản: 6 kiến nghị từ HOREA
(Tài chính) Ủy ban thường vụ Quốc hội vừa thảo luận và cho ý kiến về Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Là “người trong cuộc”, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng dự thảo vẫn còn nhiều bất cập và cần sửa đổi.
Sửa đổi điều kiện kinh doanh và chính sách đầu tư
Thứ nhất, về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản: Khoản 1 điều 8 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”. Điều này không phù hợp với khoản 2 điều 34 Luật Nhà ở quy định đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại: “Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở”. Luật Nhà ở không quy định cá nhân phải thành lập doanh nghiệp mới được quyền kinh doanh bất động sản. Điều này phù hợp với Bộ Luật Dân sự và thực tiễn vì có nhiều cá nhân chỉ cho thuê hoặc bán một hoặc một vài căn nhà hoặc một phần nhà nên chỉ cần đăng ký giao dịch bất động sản và nộp thuế mà không cần quy định phải có vốn pháp định đối với các trường hợp nêu trên.
Thứ hai, về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản: Khoản 1 điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản…” trong lúc trên thực tế, hoạt động kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chuyên nghiệp. Do vậy không cần thiết dùng từ “khuyến khích” trong Luật.
Cũng thuộc một nội dung liên quan đến chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản, khoản 5 điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “UBND nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng”. Trên thực tế doanh nghiệp phải tự mình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, và đây là công việc khó khăn nhất, đầy rủi ro nhất của doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị quỹ đất để đầu tư kinh doanh bất động sản. Đề nghị thể chế hóa thành cơ chế chính sách cụ thể để chính quyền địa phương có trách nhiệm hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng. Giải pháp tốt nhất là tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất để chọn chủ đầu tư dự án, vừa công bằng, công khai minh bạch, hạn chế được khiếu kiện của dân, và tăng nguồn thu ngân sách.
Ngoài ra, Khoản 6 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản quy định doanh nghiệp: “Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật”. Chế định này đúng nhưng trên thực tế gần như chưa được áp dụng nên cần được cụ thể hóa khi sửa đổi Luật.
Điều kiện hỗ trợ giao dịch trên thị trường
Thứ ba, về chuyển nhượng dự án: Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định nguyên tắc chung khi chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản và giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện. Điều 6, điều 7, điều 8 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/207 quy định điều kiện và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án, trong đó tại khoản 2, điều 6 quy định “trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác”, và tại khoản 4 điều 7 quy định: “phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt”.
Kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án bất động sản ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế. Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt. Cũng có quan điểm lo ngại việc chuyển nhượng dự án sẽ dẫn đến tăng giá bất động sản đến tay người tiêu dùng. Thực tế cho thấy thị trường chỉ chấp nhận giá bán bất động sản phù hợp với giá cả phổ biến của bất động sản cùng loại trên thị trường chứ không phải doanh nghiệp dễ dàng tự ý nâng giá được.
Thứ tư, kiến nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) vì đây là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng nên rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này. Đồng thời luật cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng. Các biện pháp có thể là chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.
Thứ nhất, về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản: Khoản 1 điều 8 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”. Điều này không phù hợp với khoản 2 điều 34 Luật Nhà ở quy định đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại: “Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở”. Luật Nhà ở không quy định cá nhân phải thành lập doanh nghiệp mới được quyền kinh doanh bất động sản. Điều này phù hợp với Bộ Luật Dân sự và thực tiễn vì có nhiều cá nhân chỉ cho thuê hoặc bán một hoặc một vài căn nhà hoặc một phần nhà nên chỉ cần đăng ký giao dịch bất động sản và nộp thuế mà không cần quy định phải có vốn pháp định đối với các trường hợp nêu trên.
Thứ hai, về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản: Khoản 1 điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản: “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản…” trong lúc trên thực tế, hoạt động kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chuyên nghiệp. Do vậy không cần thiết dùng từ “khuyến khích” trong Luật.
Cũng thuộc một nội dung liên quan đến chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản, khoản 5 điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “UBND nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng”. Trên thực tế doanh nghiệp phải tự mình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, và đây là công việc khó khăn nhất, đầy rủi ro nhất của doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị quỹ đất để đầu tư kinh doanh bất động sản. Đề nghị thể chế hóa thành cơ chế chính sách cụ thể để chính quyền địa phương có trách nhiệm hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng. Giải pháp tốt nhất là tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất để chọn chủ đầu tư dự án, vừa công bằng, công khai minh bạch, hạn chế được khiếu kiện của dân, và tăng nguồn thu ngân sách.
Ngoài ra, Khoản 6 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản quy định doanh nghiệp: “Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật”. Chế định này đúng nhưng trên thực tế gần như chưa được áp dụng nên cần được cụ thể hóa khi sửa đổi Luật.
Điều kiện hỗ trợ giao dịch trên thị trường
Thứ ba, về chuyển nhượng dự án: Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định nguyên tắc chung khi chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản và giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện. Điều 6, điều 7, điều 8 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/207 quy định điều kiện và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án, trong đó tại khoản 2, điều 6 quy định “trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác”, và tại khoản 4 điều 7 quy định: “phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt”.
Kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án bất động sản ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế. Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt. Cũng có quan điểm lo ngại việc chuyển nhượng dự án sẽ dẫn đến tăng giá bất động sản đến tay người tiêu dùng. Thực tế cho thấy thị trường chỉ chấp nhận giá bán bất động sản phù hợp với giá cả phổ biến của bất động sản cùng loại trên thị trường chứ không phải doanh nghiệp dễ dàng tự ý nâng giá được.
Thứ tư, kiến nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) vì đây là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng nên rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này. Đồng thời luật cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng. Các biện pháp có thể là chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.
Bất động sản là một loại tài sản rất đặc biệt, mà quyền sở hữu và quyền kinh doanh bị hạn chế rất nhiều so với những loại hàng hóa khác.
Thứ năm, về sàn giao dịch bất động sản: Khoản 1 điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này”.
Kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng không quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản nên chỉ là một trong những lựa chọn của các bên tham gia giao dịch bất động sản bên cạnh vai trò của luật sư, nhà môi giới và công chứng trong thị trường bất động sản.
Ngoài ra, kiến nghị thứ 6 Sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản liên quan đến chính vai trò và sự tồn tại của Hiệp hội bất động sản, trong đó bao gồm HoREA. Đề nghị giữ lại “điều 15. Hiệp hội bất động sản” trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 khi trình Quốc hội sửa đổi luật này. Bởi lẽ Hiệp hội bất động sản được thể chế hóa trong luật là hết sức cần thiết để góp phần bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng, của nhà đầu tư và các doanh nghiệp phát triển bất động sản. (Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HOREA)