Sau một năm “biến động” đến từ sự sụt giảm nhất định về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch, bước sang năm 2020, giới chuyên gia nhận định với những tín hiệu tích cực từ sự dịch chuyển dòng vốn FDI vào Việt Nam, hành lang pháp lý dần được hoàn thiện... thị trường bất động sản sẽ có nhiều triển vọng.

Do vậy, mỗi doanh nghiệp bất động sản cần chủ động xây dựng chiến lược phù hợp để có thể thích ứng, đi vào chiều sâu, tận dụng cơ hội vượt lên thách thức.

Ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong năm 2019 phát triển tương đối ổn định kể cả về nguồn cung, số lượng giao dịch, giá cả, dư nợ tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài. Tổng hợp số liệu nguồn cung cho thấy số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tại 2 đô thị lớn nhất nước là 105 dự án.

Trong đó, tại thành phố Hà Nội có 58 dự án với 31.184 căn chung cư, tăng 20,1% và 1.963 căn thấp tầng, giảm 49,1% so với năm 2018. Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 23.485 căn chung cư, giảm 14,1% và 1.319 căn thấp tầng, tăng 9,9% so với năm 2018.

Về giá bất động sản, năm 2019 có sự thay đổi tại một số khu vực, đặc biệt là thị trường đất nền tại một số địa phương vùng ven đô thị lớn như thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Giá nhà chung cư tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều có biến động nhưng không lớn.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho biết theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản quý III/2019 là 486.683 tỷ đồng. Theo đánh giá chung, dư nợ tín dụng bất động sản năm 2019 duy trì ổn định so với năm 2018.

Đáng chú ý, đầu tư nước ngoài đối với lĩnh vực bất động sản hiện nay đứng thứ hai sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường, Bộ Xây dựng cho biết năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản.” Tuy nhiên có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng “sốt nóng” cục bộ tại các dự án nhà ở…

Một điều đáng chú ý nữa là đầu năm 2020 dòng vốn từ các tổ chức tín dụng chảy vào bất động sản bị siết chặt theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước. Lộ trình siết tín dụng bất động sản đã chính thức được chốt lại sau 3 năm khởi động.

Theo đó, kể từ ngày 1/1 đến ngày 30/9, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Với diễn biến trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định năm 2020 sẽ là một năm nhiều thách thức nhất với thị trường bất động sản, do tín dụng siết chặt, nguồn cung mới khan hiếm, các loại hình bất động sản như condotel bị mất niềm tin đối với nhà đầu tư.

Riêng với thị trường condotel, ông Quốc Anh cho rằng tiềm năng của phân khúc condotel trong năm nay sẽ kém hấp dẫn hơn so với những dòng sản phẩm khác như chung cư, biệt thự, nhà phố và đất nền. Do vậy, năm 2020 sẽ là một giai đoạn đầy khó khăn đối với condotel khi nhà đầu tư đang mất niềm tin vào loại sản phẩm này.

Dù vậy, vị chuyên gia này cũng tin tưởng thị trường bất động sản vẫn có thể duy trì các “điểm sáng” từ các dự báo tích cực về nền kinh tế nói chung.

Tận dụng cơ hội để vượt lên thách thức

Trước thực trạng nêu trên, tại Hội nghị Chính phủ với các địa phương diễn ra mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết hiện đã có hướng dẫn, khung giải pháp để xử lý một số vấn đề của thị trường bất động sản như bong bóng, sốt đất cục bộ, ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn điều chỉnh sản phẩm căn hộ du lịch.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cũng đã đề nghị các địa phương khẩn trương hoàn thành việc rà soát, phân loại đánh giá các quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh sai quy định. Cùng với đó, báo cáo hướng khắc phục để gửi Thủ tướng ngay trong quý 1/2020.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định năm 2020 dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc mà nguyên nhân đến từ các yếu tố nguồn cung, pháp lý và tín dụng nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô cộng với nhu cầu về nhà ở cao, cơ bản thị trường bất động sản vẫn có sự phát triển ổn định.

Điều này cũng hoàn toàn phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường giai đoạn 3 năm qua khi đã có sự đi lên một cách lành mạnh, chuyên nghiệp và giảm thiểu các nguy cơ rủi ro hơn so với thị trường bất động sản thời kỳ trước.

Trên cơ sở nhận định đó, ông Nam cho rằng với xu hướng “bền vững hóa” của thị trường bất động sản sẽ tạo ra dự địa tốt cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở bình dân và bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn.

Có chung quan điểm, tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng trong năm nay chiến tranh thương mại Mỹ - Trung vẫn sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến xuất khẩu của Việt Nam trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nhà đầu tư lo ngại rủi ro tăng nên sẽ điều chỉnh danh mục đầu tư, tác động dòng vốn FDI, thị trường chứng khoán, chuỗi cung ứng, thị trường bất động sản và lao động của Việt Nam.

Đáng chú ý, do dịch chuyển đầu tư, nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng nên nhu cầu bất động sản nhà ở (chủ yếu phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang; nhà ở công nhân - thu nhập thấp) sẽ tăng. Nhu cầu bất động sản mặt bằng bán lẻ và văn phòng cũng sẽ tăng nhẹ.

Theo ông Lực, để biến thách thức thành cơ hội từ chiến tranh thương mại, ít nhất 4 việc các doanh nghiệp bất động sản nên làm là tích cực, chủ động theo dõi, phân tích và dự báo; đánh giá, dự báo tác động đối với khách hàng và đối tác; không tiếp tay gian lận thương mại, đội lốt đầu tư; chủ động tăng khả năng thích ứng, chống chịu rủi ro, cú sốc từ bên ngoài…

“Năm 2020, kinh tế Việt Nam vẫn còn đà tăng trưởng tốt nhưng cũng sẽ gặp nhiều rủi ro, bất định; thị trường bất động sản tiếp tục sàng lọc, điều chỉnh. Do vậy, khả năng ‘thích ứng’ là rất quan trọng. Mỗi doanh nghiệp cần chủ động xây dựng/điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp để có thể thích ứng, tận dụng được cơ hội và vượt lên thách thức,” ông Lực nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thái Bình - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land cũng tin tưởng rằng thị trường bất động sản 2020 sẽ bước vào giai đoạn tích lũy, dần đi vào ổn định sau giai đoạn 5 năm phát triển tương đối nhanh. Thị trường được đánh giá sẽ không phát triển quá nóng mà đi vào chiều sâu và nguy cơ về một khủng hoảng là khó có thể xảy ra.