Điều tiết giá trị tăng thêm của nhà, đất khi phát triển dự án

Về bản chất, các chính sách thu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại là giống nhau nhưng ở mỗi nước lại có tên gọi khác nhau, cụ thể: Các nước châu Mỹ La tinh như Colombia, Peru, Argentina áp dụng hình thức thuế/phí đối với giá trị tăng thêm của đất; Hàn Quốc áp dụng thuế quy hoạch đô thị và Nhật Bản áp dụng thuế quy hoạch thành phố.

Thuế đối với giá trị tăng thêm của đất ở Colombia

Đối tượng điều tiết của loại thuế này là nhà, đất ở khu vực liền kề của các dự án hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông vận tải. Trong giai đoạn 1997-2007, thành phố Bogota (Colombia) đã thu thuế đối với 217 dự án công cộng (chủ yếu là đường phố, cầu và cải thiện mạng lưới thoát nước). Để thực hiện thu thuế, các chính quyền địa phương xác định phạm vi ảnh hưởng hay vùng hưởng lợi tại khu vực có dự án xây dựng đường sá dựa vào tiêu chí: (i) vị trí của đất đai sở hữu tư nhân so với vị trí của dự án và (ii) khả năng tiếp cận đối với dự án (mức độ thuận lợi trong việc đi lại, di chuyển).

Colombia có 2 mô hình xác định giá trị hưởng lợi: mô hình của thành phố Bogota và mô hình của thành phố Madelin (áp dụng cho các thành phố Manizales, Bucaramanga…).

Theo mô hình của Bogota, căn cứ để tính toán lợi ích do dự án mang lại dựa trên: (1) mức độ gia tăng giá trị từ dự án căn cứ vào khả năng có thể tiếp cận dễ dàng về giao thông; (2) lợi ích từ kế hoạch xây dựng của Thành phố căn cứ vào quy định tiêu chuẩn hóa mạng lưới đường sá và hợp lý hóa việc sử dụng không gian công cộng; (3) việc thay đổi mục đích sử dụng đất (như chuyển đổi sang mục đích sản xuất và thương mại); (4) giá trị thị trường của các tài sản lân cận; (5) kết nối của dự án với quy hoạch tổng thể của Thành phố; (6) thuận lợi trong di chuyển và (7) khôi phục các khu vực bị xuống cấp.

Để đo lường lợi ích dự án mang lại hay còn gọi là giá trị hưởng lợi, thành phố Madelin dựa vào hệ thống định giá 2 lần, tức là (i) xác định giá trị tài sản đất trước khi có dự án, (ii) và xác định giá trị tài sản đất sau khi có dự án bằng cách tìm những khu vực có đặc điểm tương đồng với khu vực phát triển dự án. Trên cơ sở đó, hình thành 3 sơ đồ giá trị đất: (a) sơ đồ giá đất trước khi thực hiện dự án; (b) sơ đồ giá đất dự kiến khi kết thúc dự án; (c) sơ đồ giá đất thể hiện giá trị tăng thêm của đất để tính toán mức độ điều tiết. Những khu vực có giá trị tăng thêm lớn nhất sẽ được xem xét để có mức độ điều tiết được nhiều nhất từ khu vực này.

Mức điều tiết đối với giá trị tăng thêm của đất được xác định trên cơ sở giá trị tăng thêm của đất nhân với thuế suất (ở Colombia, thuế suất điều tiết giá trị tăng thêm của đất nằm trong khoảng 30-50%). Trong đó, giá trị tăng thêm dự kiến của lô đất được xác định như sau:

Giá trị tăng thêm dự kiến

=

tỷ lệ phần trăm dự kiến tăng của lô đất

x

giá trị thị trường ban đầu của lô đất

Thời hạn điều tiết giá trị tăng thêm được quy định riêng cho từng khu vực. Thành phố Bogota cho phép người dân được đóng thuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất trong thời hạn 5 năm, nhờ đó làm giảm gánh nặng kinh tế đối với chủ sở hữu đất và tiền thuế này có thể được sử dụng để trả các khoản vay ngắn hạn đầu tư vào xây dựng công trình. Tại các thành phố Manizale, Medelin và Bucaramanga của Colombia, thời gian thu thuế đồng nhất với thời gian thực hiện dự án. Kỳ thu thuế lớn nhất là 5 năm sau khi dự án hoàn thành. Tuy nhiên, việc kéo dài thời gian thu sẽ gây khó khăn và rủi ro cho dòng tiền khi kết thúc dự án.

Điều tiết giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại ở Peru

Phạm vi hạ tầng được áp dụng cho tất cả các dự án công cộng, hoặc các bộ phận của dự án công cộng, ở đô thị hay nông thôn, bao gồm: xây dựng, mở rộng, nâng cấp các tuyến phố, đường cao tốc, vỉa hè, khu vực dành cho người đi bộ, cầu, hầm, đường ngầm dưới lòng đất và hệ thống giao thông trên cao, đường sắt, bến cảng, trạm xe buýt, quảng trường, công viên, trung tâm thể thao, văn hóa, chợ, hệ thống thoát nước, chiếu sáng công cộng, viễn thông, khí đốt, điện khí hóa nông thôn và thành thị, mạng lưới thủy lợi, đê, đập, và tái thiết các khu vực đô thị đã bị suy thoái... Đối tượng điều tiết đối với loại thuế này là các chủ sở hữu nhà, đất trong khu vực có dự án cở sở hạ tầng (CSHT).

Khu vực ảnh hưởng (vùng hưởng lợi) được xác định trên cơ sở toàn bộ diện tích đất trở nên có giá trị cao hơn nhờ kết quả từ một dự án, kế hoạch, hoặc nhóm dự án được đầu tư. Các tiêu chí để xác định vùng hưởng lợi bao gồm: Loại và tính năng của các dự án được thực hiện; Phạm vi, độ lớn của dự án; Khu vực dự án; Loại lợi ích được tạo ra bởi dự án; Các tính năng của đất, cũng như sử dụng hiện tại và tương lai.

Giá trị hưởng lợi được xác định bằng tổng giá trị gia tăng được tính trên cơ sở diện tích đất nhân với giá trị gia tăng cho mỗi mét vuông hoặc hecta.

Những yếu tố được xem xét về mức độ hưởng lợi trong khu vực là: khu dân cư, thương mại, công nghiệp, nông thôn, thị trường đầu ra…, hoặc yếu tố về quyền sử dụng đất và kích thước của tài sản (chủ sở hữu tài sản, người thuê nhà, BĐS lớn, trang trại nhỏ, hợp tác xã), và mức độ giáo dục và nghề nghiệp của người dân, thu nhập của chủ sở hữu và các thành viên trong gia đình, quyền sở hữu, các tính năng của các vùng đất, thay đổi dự kiến trong sử dụng đất hiện tại hoặc khi dự án được hoàn thành…

Tiêu chí xác định mức điều tiết được dựa vào các yếu tố về mặt tiền, diện tích, địa hình, khoảng cách tới dự án, hiện trạng sử dụng đất, các yếu tố hiện tại hoặc các yếu tố phát sinh của dự án có thể ảnh hưởng tiêu cực đến khu đất.

Peru quy định thời gian điều tiết là 3 năm tính theo thời điểm thông báo cho người nộp thuế cần phải thực hiện nghĩa vụ (có thể là ngay sau khi dự án khởi công hoặc khi dự án hoàn thành).

Thuế quy hoạch thành phố của Nhật Bản

Thuế quy hoạch thành phố của Nhật Bản (thuế suất tối đa là 0,3%) là thuế có mục đích đặc biệt áp dụng cho các thành phố hoặc các dự án có điều chỉnh về đất. Đối tượng chịu thuế là nhà và đất tại khu vực quy hoạch thành phố theo quy định tại Luật Quy hoạch thành phố. Người chịu thuế là chủ sở hữu của nhà, đất tại khu vực quy hoạch của thành phố. Thuế quy hoạch đô thị nộp 4 lần/năm vào 10 ngày cuối các tháng 4, tháng 7, tháng 12 và tháng 2 của năm tiếp theo (hoặc có thể nộp một lần vào 10 ngày cuối tháng 4 hàng năm).

Điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong quá trình nắm giữ quyền sở hữu (quyền sử dụng)

Các nước thường điều tiết giá trị tăng thêm của đất thông qua thuế tài sản. Thông qua việc tính thuế dựa trên giá trị (Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan…) hay khả năng sinh lợi của đất đai (Pháp), khi giá trị của đất tăng lên thì nghĩa vụ thuế hàng năm của chủ sở hữu cũng tăng lên tương ứng. Thuế suất đối với đất ở các nước khá cao:

- Ở Indonesia, thuế đất đai tính trên giá trị nhà và đất (tính gộp). Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Việc định giá được thực hiện 3 năm một lần (ở những khu vực có tốc độ đô thị hoá cao định giá hàng năm). Thuế suất được áp dụng chung cho cả nhà và đất là 0,5%. Chủ sở hữu hoặc người thụ hưởng nhà, đất là đối tượng nộp thuế (khi không xác định được chủ sở hữu).

- Ở Thái Lan, thuế đất đai áp dụng đối với nhà ở, văn phòng hoặc đất được đem cho thuê hoặc được sử dụng cho mục đích thương mại. Căn cứ tính thuế là giá trị cho thuê hàng năm hoặc giá trị cho thuê ước tính. Thuế suất là 12,5% tính trên giá trị cho thuê.

- Ở Trung Quốc, thuế đất được thu hàng năm và người nộp thuế có thể nộp thuế theo nhiều lần. Cơ sở tính thuế là diện tích đất và thu theo mức tuyệt đối. Mức thu từ 0,5 đến 10 NDT/m2, tuỳ theo khu vực. Chính quyền cấp tỉnh quy định mức thuế suất cụ thể.

- Thuế đất ở Hàn Quốc có thuế suất cao, từ 0,2% đến 0,5%, tùy theo theo mục đích sử dụng đất.

Điều tiết giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và phát sinh thu nhập

Khi phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất (quyền sử dụng đất), hầu hết các nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất thông qua sắc thuế thu nhập. Về bản chất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất đai là thuế đánh vào phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, trừ đi một số chi phí liên quan theo quy định pháp luật của mỗi nước, trước khi xác định thu nhập chịu thuế (giá trị tăng thêm ròng). Người nộp thuế là người có thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng. Giá tính thuế là giá giao dịch thực tế trên thị trường. Thuế suất thường là thuế lũy tiến. Điều quan trọng là các nước đều có hệ thống quản lý và kiểm soát tốt các giao dịch chuyển nhượng BĐS nên việc sử dụng công cụ thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng đất đai khá hiệu quả.

Trên thực tế, có nước ban hành luật thuế riêng điều tiết thu nhập từ giao dịch BĐS nhưng hầu hết các nước (Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Indonesia) đều điều tiết thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS thông qua thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế công ty, tùy theo đối tượng điều chỉnh là cá nhân hay tổ chức. Tuy áp dụng thuế thu nhập cá nhân nhưng các nước (Hàn Quốc, Thái Lan) thường tách riêng thu nhập từ đầu tư vốn và áp dụng biểu thuế lũy tiến.

Đài Loan (Trung Quốc) ban hành sắc thuế riêng với tên gọi “Thuế giá trị tăng thêm của đất” nhưng về bản chất là thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển nhượng (mua bán, thừa kế đất đai), nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm tự nhiên (phần giá trị tăng thêm không phải do chủ sở hữu đầu tư, cải tạo mà do tác động của các nhân tố như quy hoạch, tác động của chính phủ, thay đổi chính sách ...) của đất cho xã hội, chống đầu cơ đất đai. Người nộp thuế là người bán đất hoặc người nhận thừa kế. Cơ sở tính thuế là giá trị ròng tăng thêm của đất sau khi trừ đi các chi phí theo quy định pháp luật, có tính đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Biểu thuế suất lũy tiến đối với giá trị tăng thêm ròng của đất khi chuyển nhượng như sau:

BIỂU THUẾ SUẤT THUẾ GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT Ở ĐÀI LOAN (TRUNG QUỐC)
Thuế suất
Tổng giá trị tăng thêm ròng bằng 100% giá trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước	20%
Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 100% đến 200% giá trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước	30%
Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 200% giá trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước	40%

Nguồn: Guide to Republic of China Taxes, 2007

Trung Quốc vừa áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vừa áp dụng thuế giá trị tăng thêm của đất (từ năm 1994) khi tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất.

Thuế thu nhập cá nhân: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, cho dù địa điểm thanh toán ở Trung Quốc hay ngoài lãnh thổ Trung Quốc, đều là thu nhập có nguồn gốc từ Trung Quốc thì phải nộp thuế TNCN với thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng cách lấy giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý theo quy định pháp luật.

Thuế giá trị tăng thêm của đất: Phần giá trị tăng thêm của đất là khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS trừ đi một số khoản khấu trừ theo quy định (chi phí để có quyền sử dụng đất; giá thành, chi phí khai thác đất; giá thành, chi phí xây dựng nhà mới và thiết bị đồng bộ hoặc định giá nhà cũ và công trình kiến trúc; tiền thuế liên quan đến chuyển nhượng BĐS; các khoản khấu trừ khác theo quy định của Bộ Tài chính). Tuy nhiên, trên thực tế nhiều địa phương (Thiên Tân, Thâm Quyến, Hạ Môn) vẫn chưa thực thi sắc thuế này. Hơn nữa, hiệu quả của sắc thuế này cũng còn hạn chế.

Như vậy, điều tiết giá trị tăng thêm từ nhà, đất đã và đang được thực thi ở nhiều quốc gia trên thế giới. Phần lớn các quốc gia quy định việc điều tiết giá trị tăng thêm đối với các khu vực hưởng lợi từ các dự án CSHT kỹ thuật là giao thông vận tải, cũng có quốc gia như Peru lại điều tiết đối với cả hạ tầng xã hội trong lĩnh vực văn hóa và thể thao, khu thương mại. Việc xác định giá trị hưởng lợi của đất trong phạm vi dự án CSHT được căn cứ trên nhiều yếu tố, trong đó có sự so sánh giữa giá trị của đất trước và sau khi dự án hoàn thành cùng với các yếu tố về mức độ tiện ích khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, các vấn đề xã hội như thu nhập, chi tiêu của dân cư khu vực hưởng lợi cũng được xem xét đến khi xác định mức độ điều tiết, nhằm đảm bảo sự phù hợp và khả thi của việc điều tiết.

 Tài liệu tham khảo:

1. “Value Capture and Land Policies”, Lincohn Institute of Land Policy, 2011;

2. “Taxing land and Property in Emerging countries: Raising revenue… and more?”, Int’l Tax Program, University of Toronto, 2006;

3. George E.Peterson, 2009, “Unlocking land values to finance urban infrastructure”, Vol 794, WB, Public-Private Infrastructure Advisory Facility (PPIAF);

4. Hyayapa, Gamarra, 2001, “Experience with the Betterment Levy in Peru”, Lincohn Institute of Land Policy;

5. Oscar, Borrero Ochoa. 2011. “Betterment Levy in Colombia”. Lincoln Institute of Land Policy;

6. Báo cáo số 10 trình Bộ Tài chính “Kinh nghiệm quốc tế về thu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại” của nhóm tác giả Lê Quang Thuận, Hoàng Thị Minh Hảo, Nghiêm Thị Thúy Hằng, Nguyễn Bội Quỳnh Anh.

Bài đăng Tạp chí Tài chính số 10/2012