Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh kết thúc một năm với nhiều dấu ấn rực rỡ như pháo hoa năm mới tại tòa nhà cao nhất Bitexco Finance Tower. Nổi bật là dự án Le Meridien (Tôn Đức Thắng, Quận 1), tuy chưa xây dưng xong nhưng hầu hết diện tích trống đã được đăng ký thuê. Với diện tích khoảng 9,900m², đây là minh chứng cho thấy khách thuê vẫn còn nhu cầu đối với các dự án có mặt sàn lớn và diện tích lớn. Đối với dự án này, diện tích mặt sàn lớn nhất đã được Công ty Talisman Energy thuê (thuê liên tiếp 3 tầng, chiếm 50% diện tích), do chính Cushman & Wakefield đại diện đàm phán thành công.

Thị trường Văn phòng Hà Nội trong quý IV/2014 có thêm một lượng diện tích văn phòng hạng B từ một dự án hỗn hợp ra nhập thị trường, vì vậy tổng nguồn cung văn phòng tăng lên là 1.123.800 m2, tăng 0,9% so với quý trước. Công suất thuê cải thiện ở cả 2 hạng trong quý này nhờ có nỗ lực của chính phủ trong việc thu hút nguồn vốn FDI và các dấu hiệu tích cực của sự phục hồi nền kinh tế. Công suất tăng 5,1% và 4,1% lần lượt cho hạng A và B.

Dự báo không có nguồn cung hạng A mới nào ra nhập thị trường trong năm 2015, nhưng có khá nhiều nguồn cung hạng B sẽ ra nhập thị trường trong năm 2015. Vì vậy thị trường văn phòng sẽ phải tiếp tục đối mặt với tình trạng dư cung trong năm tới do có một lượng lớn dự án văn phòng hiện đang trong quá trình hoàn thiện, đặc biệt tập trung tại khu vực phía Tây của thành phố. Do đó, xu hướng giảm giá sẽ vẫn tiếp tục diễn ra và là áp lực đối với các chủ tòa nhà. Nhờ vậy, khách thuê có thể có được thêm các điều khoản cho thuê có lợi hơn cùng với mức giá thuê giảm.

Có khoảng 715.000m2 diện tích văn phòng ở tất cả các hạng sẽ ra nhập thị trường trong vòng 2 năm tới, vì vậy sẽ có nhiều cơ hội hơn cho khách thuê trong việc chọn lựa diện tích thuê tốt hơn cùng với giá thuê hợp lý.

Thị trường bán lẻ

Thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh tiếp tục cho thấy sự cải thiện với công suất thuê trung bình của tất cả các khu vực đều tăng so với các quý và năm trước. Các trung tâm mua sắm tại khu trung tâm luôn hoạt động hiệu quả hơn tại các khu vực khác.

Tuy nhiên, khu vực nội và ngoại thành hiện nay đang đón nhận xu hướng đầu tư mới, khá nhiều nhà bán lẻ nước ngoài đang xây dựng các trung tâm mua sắm lớn với các dịch vụ trọn gói và giá chào thuê cạnh tranh so với khu vực trung tâm TP. Trong quý IV/2014, một trung tâm bán lẻ chuyển đổi hơn 2.200 diện tích sàn bán lẻ sang làm văn phòng cho thuê, và một trung tâm mua sắm mới đi vào hoạt động, bổ sung thêm 17.000 m2 diện tích bán lẻ vào thị trường, giúp tổng cung tăng thêm 2% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý IV/2014 chứng kiến nguồn cung mới từ hai khối đế bán lẻ tại tòa CTM (quận Cầu Giấy) và tòa Golden Land (quận Thanh Xuân). Bên cạnh đó Tràng Tiền Plaza đã mở cửa hoạt động trở lại sau 4 tháng sửa mới và tái cơ cấu ngành hàng. Tổng nguồn cung của thị trường lên đến 709.092 m2.

Giá thuê trung bình tại tầng trệt của trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm tổng hợp ghi nhận mức tăng 3,3% so với quý trước, khoảng 39,7USD/m2/tháng do toàn bộ diện tích thuê của Tràng Tiền Plaza mở cửa trở lại vào cuối tháng 12. Tuy nhiên, giá thuê của khối đế bán lẻ giảm mạnh hơn là 21% theo quý, chỉ còn 41,5USD/m2/tháng do mức giá chào thuê khá thấp của hai khối đế bán lẻ mới so với mức giá trung bình của thị trường.

Thị trường căn hộ bán

Thị trường căn hộ bán TP. Hồ Chí Minh quý cuối cùng của năm 2014 ghi nhận một làm sóng nguồn cung mới trên tất cả các hạng, tăng đáng kể 38% so với quý trước và 46% so với cùng kỳ năm trước trong tổng nguồn cung sơ cấp. Thị trường căn hộ bán, vốn đã trầm lắng trong nhiều năm qua đang tiếp tục chứng tỏ sự phục hồi mạnh mẽ của mình trong quý này, với tỷ lệ hấp thụ ở tất cả các hạng được ghi nhận là cao nhất thể hiện ở số lượng giao dịch so với thời kỳ chạm đáy trước đây. Các quận 2 , 7, Thủ Đức và Tân Phú là những khu vực có lượng bán tốt nhất, chiếm 56% tổng số căn bán được trong quý IV/2014 này.

Các căn hộ có diện tích từ 40 – 70m2 với mức giá dao động từ 15- 18 triệu/m2 sẽ tiếp tục được ưa chuộng và phân khúc này cũng sẽ tiếp tục chiếm lượng giao dịch nhiều nhất. Đáng nói đến ở đây là những nguồn cung trên sẽ không tập trung ở trung tâm thành phố vì quỹ đất ở khu vực này sẽ không có nhiều. Do đó, nguồn cung mới sẽ nằm ở khu vực ngoài trung tâm nhưng vị trí thuận tiện để đi vào trung tâm như Quận 7, quận 2, Quận 4 và Quận Bình Thạnh. Một số quận ngoại ô như Quận 8, 9,12 và Quận Bình Tân có quỹ đất lớn, giá đất thấp và đang hoàn thiện cơ sở hạ tầng cũng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư.

Tại thị trường Hà Nội, quý IV/2014 chứng kiến hoạt động chào bán mạnh mẽ từ tất cả các hạng: có một dự án hạng A mới chào bán với khoảng 378 căn hộ, hai dự án hạng B hiện tại tiếp tục chào bán hai tháp căn hộ mới và các dự án hạng C mới cung cấp hơn 3.900 căn hộ ra nhập thị trường. Bên cạnh đó, việc tái khởi động và chào bán lại của các dự án hiện tại cũng diễn ra sôi động tạo độ nóng cho dự án để thu hút sự chú ý của khách hàng tiềm năng.

Tình hình hoạt động của thị trường trong quý IV/2014 ghi nhận khá tốt ở tất cả các hạng. Điều này có thể giải thích bởi một số lý do như thị trường cuối năm thường xuyên rất năng động do yếu tố văn hóa cũng như sự cố gắng của các chủ đầu tư cho trong quá trình xây dựng, các chương trình khuyến mại đa dạng và khả năng đảm bảo cho thuê lại các căn hộ đã bán cho khách tại các dự án cao và trung cấp.

Ngoài ra, các dự án căn hộ giá rẻ cũng cung cấp thêm nhiều tiện ích để thu hút khách mua (ví dụ như xây dựng thêm hạng mục nhà trẻ, trường học và khu vực phục vụ cộng đồng, lắp đặt miễn phí hệ thống nước nóng…). Với nguồn cung hạng A khan hiếm hiện tại và khả năng bán khá tốt tại dự án hạng A mới gia nhập thị trường đã làm tăng khả năng hấp thụ tới 50% trong quý này. Hạng B và C cũng có được tỷ lệ hấp thụ tốt lần lượt là 19% và 21% trong quý này.

Các căn hộ giá rẻ sẽ vẫn hút khách nhất và thị trường này dự báo sẽ có tính thanh khoản cao trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhu cầu căn hộ cao và trung cấp dự báo cũng sẽ tăng do các nhà đầu tư tiếp tục quay trở lại thị trường. Luật Nhà ở mới sửa đổi sẽ có hiệu lực trong tháng 7 năm 2015 cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản thương mại tại Việt Nam sẽ giúp thị trường nhà ở phát triển, nhất là các dự án phân khúc trung và cao cấp.

Thị trường khu công nghiệp

Tại TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung mới nào đi vào hoạt động trong quý này. Hiện thành phố có 18 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động với tổng diện tích hơn 3.625 ha, trong đó diện tích có thể cho thuê chiếm khoảng 62% tổng diện tích đất, đạt hơn 2.260 ha. Hầu hết các KCN nằm ở các quận ngoại thành, và chủ yếu tập trung ở các quận/ huyện phía tây. Củ Chi và Hóc Môn được xem là hai quận mới nổi cho các dự án KCN do quỹ đất còn tương đối lớn.

Thị trường Khu công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh có hoạt động tốt trong Q4 2014, với tỷ lệ lấp đầy được ghi nhận là tăng gần 3 điểm phần trăm so với quý trước và 6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 70%. Phần lớn các KCN ở TP. Hồ Chí Minh có tỉ lệ lấp đầy trên 90% nhờ qua nhiều năm thành lập và vận hành. Tuy nhiên, một số KCN tại huyện Nhà Bè và Củ Chi và Bình Chánh vừa đi vào hoạt động gần đây nên tỷ lệ lấp đầy vẫn còn thấp, dưới 50%.

Hiện nay, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển từ cho thuê dài hạn đất công nghiệp sang xây dựng nhà xưởng cho thuê với diện tích khoảng 2.000 – 3.000 m2, với giá chào thuê khoảng 53.200 VND - 74.500 VND/m2/tháng (tương đương 2,5- 3,5 USD/m²/tháng)

Tại Hà Nội: Tổng nguồn cung các khu công nghiệp (IPs) tại thị trường Hà Nội trong quý IV/2014 không thay đổi so với quý trước là 10 khu công nghiệp, tương ứng với 1.423 héc-ta (ha). Diện tích đất trống cho thuê ghi nhận mức giảm 2,3%, chiếm gần 29.6% tổng nguồn cung. Bốn trong số 10 khu công nghiệp của Hà Nội được lấp đầy trong quý IV/2014. Các khu công nghiệp còn diện tích đất cho thuê là KCN cao Hòa Lạc, Phú Nghĩa, Nội Bài (Giai đoạn II), Nam Thăng Long, Quang Minh I và HANSSIP I, trong đó KCN cao Hòa Lạc vẫn có tỷ lệ trống nhiều nhất (72%) với gần 355 ha đất trống.

Đến năm 2020, dự báo có thêm khoảng 6.100 ha từ 14 khu công nghiệp ra nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung tương lai lên con số bằng 400% nguồn cung hiện tại. Đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, Hà Nội sẽ có khoảng 33 khu công nghiệp với diện tích 8.000 ha. Môi trường đầu tư tại Trung Quốc trong thời gian gần đây không còn tối ưu (chi phí nhân công cao hơn là một trong các lý do). Vì vậy, dự báo số lượng các nhà đầu tư nước ngoài vào các khu công nghiệp sẽ tăng lên trong thời gian tới do việc di dời các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác trong đó có Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng.

Thị trường căn hộ dịch vụ

Tại TP. Hồ Chí Minh không có dự án căn hộ dịch vụ mới nào gia nhập thị trường trong quý này. Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ Hạng A và B đạt khoảng 2.930 căn từ 30 dự án. Trong đó có 670 căn hộ Hạng A và gần 2.260 căn hộ Hạng B, chiếm lần lượt 23% và 77% tổng nguồn cung. Riêng khu vực Quận 1 chiếm đến 44% tổng nguồn cung.

Khách thuê, đặc biệt là các khách thuê độc thân, có xu hướng ưa chuộng các căn hộ dịch vụ tại khu vực trung tâm thành phố. Trong khi đó, Quận 2 và Quận 7 lại thu hút nhiều khách thuê là các gia đình hơn bởi hai khu vực này tập trung nhiều trường học quốc tế, hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại và các tiện ích đa dạng. Do tình hình kinh tế ảm đạm, nhiều công ty đa quốc gia liên tục cắt giảm trợ cấp nhà ở cho nhân viên.

Những căn hộ dịch vụ diện tích nhỏ, có giá cả phải chăng sẽ tiếp tục được tìm kiếm nhiều nhất trong ngắn và trung hạn. Đối với hình thức thuê ngắn hạn, Căn hộ dịch vụ có sự cạnh tranh lớn với Khách sạn. Đối với thức thuê dài hạn, căn hộ dịch vụ cạnh tranh với dạng căn hộ mua - cho thuê lại và biệt thự. Khu trung tâm vẫn tiếp tục được các chủ đầu tư lựa chọn và sẽ có các dự án hoàn thành trong tương lai nhiều nhất. Tuy nhiên, số lượng của các dự án tại trung tâm ít hơn các quận khác do quỹ đất hạn chế.

Tại Hà Nội, quý IV/2014 đón nhận thêm nguồn cung mới từ bốn dự án hiện tại (các dự án này chuyển đổi từ căn hộ để bán sang căn hộ dịch vụ) với khoảng 170 căn, khiến tổng nguồn cung cả hai hạng A & B lên đến hơn 3.670 căn. Quận Ba Đình vẫn chiếm thị phần cao nhất là 27%, tiếp theo là quận Tây Hồ (25%), sau đó là quận Từ Liêm với 16%.

Công suất thuê hạng A tăng nhẹ 2,9% so với cùng kỳ quý trước, đạt 83,3% trong khi đó giảm 0,6% xuống còn 71,2% đối với hạng B do nguồn cung mới ra nhập thị trường trong quý này. Các căn hộ studio và căn hộ 1 phòng ngủ vẫn đang thịnh hành do túi tiền giảm sút của người thuê nhà. Với nguồn cung bổ sung từ các dự án mới, đặc biệt là xu hướng chuyển đổi từ căn hộ để bán sang căn hộ dịch vụ sẽ làm tăng nguồn cung trong năm 2015. Giá thuê vì thế dự báo sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Xin mời các nhà đầu tư và độc giả quan tâm đến lĩnh vực bất động sản download bản báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam:

Vietnam MB 4Q2014 Vietnamese.pdf