Phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh chưa thật sự chính xác

Tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) và UBND TP. Hồ Chí Minh, HoREA hoan nghênh Sở TN&MT TP. Hồ Chí Minh đã đề xuất xây dựng Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh theo phương án 4 (phương án chọn). 

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, việc gọi là phương án 4 có thể chưa thật chính xác, bởi phương án 4 thực chất là nội dung khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 đã quy định trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương, mà TP. Hồ Chí Minh thuộc trường hợp cần thiết ban hành Bảng giá đất điều chỉnh.

Theo HoREA, TP. Hồ Chí Minh phải ban hành Bảng giá đất điều chỉnh theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Có 4 nguyên nhân được HoREA chỉ ra:

Một là, TP. Hồ Chí Minh có 570 tuyến đường (mới) chưa có trong Bảng giá đất.

Hai là, tất cả các mức giá đất trong Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND Thành phố đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.

Ba là, phải cập nhật vào Bảng giá đất các mức giá đất mà Thành phố đã bồi thường thực tế khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như Dự án đường Vành đai 3, Dự án Rạch Xuyên Tâm… đã áp dụng các hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh.

Bốn là, Luật Đất đai 2024 không còn quy định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm và hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng” như quy định trước đây của Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

Đảm bảo công bằng cho người dân

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh nhằm mục đích áp dụng cho 11 trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, trong đó có trường hợp tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, nên việc sớm ban hành Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh còn giúp tháo gỡ ách tắc cho nhiều hồ sơ đã nộp tại cơ quan Thuế từ ngày 1/8/2024 đến nay.

"Việc xây dựng các mức giá đất của Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025, tức tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024 theo Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND”, ông Châu đề nghị.

Đồng thời, ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị, cần cập nhật đầy đủ các mức giá đất mà TP. Hồ Chí Minh đã bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công theo Quyết định số 11/2024/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn Thành phố năm 2024.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra 4 trường hợp cần được quan tâm xem xét để có cơ chế thu tiền sử dụng đất hợp tình, hợp lý. Cụ thể:

Thứ nhất là trường hợp người chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với hơn 8.000 thửa đất trên địa bàn Thành phố.

Thứ hai là người có nhu cầu xin tách thửa đất, đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để chia cho con cháu.

Thứ ba là người xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất nằm xen kẽ trong khu dân cư ổn định, mà phần đất có nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận, đối với phần đất còn lại này tuy được xác định là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày nhưng thực chất là sân nhà, không còn chức năng sản xuất nông nghiệp.

Thứ tư là trường hợp người có nhà, đất nằm trong các khu vực bị quy hoạch treo, dự án treo, điển hình như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới hoặc quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc dự án Bình Quới, Thanh Đa đã bị thiệt thòi, thiệt hại rất lớn trong nhiều năm qua.