Theo bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam: “Đa phần các thương vụ M&A trong ngành bất động sản là mua lại đất hoặc các dự án mới được cấp phép để phát triển, con số này chiếm tới 80 - 90% tổng lượng giao dịch trên thị trường.Trong quý III/2017, TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu thị trường trong hoạt động mua bán – sáp nhập cả nước với 5 thương vụ được ghi nhận tại Thủ Thiêm, Quận 4, Quận 5, Quận 9 và huyện Bình Chánh. Các hoạt động mua bán – sáp nhập diễn ra sôi nổi bởi các yếu tố như tính minh bạch thị trường tốt hơn, quy trình thủ tục được các cơ quan chức năng đơn giản hóa đi nhiều. Trong tương lai, đây vẫn phải là xu hướng tiếp tục diễn ra để thị trường có nhiều nguồn vốn để phát triển hơn. Chỉ có đầu tư nước ngoài thì các chủ đầu tư Việt Nam mới có đủ nguồn vốn để phát triển các dự án thực sự cao cấp”.

Được xem là một năm bùng nổ của M&A, giá trị M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017 đạt khoảng 2 tỷ USD. Với các yếu tố thuận lợi, nhiều khả năng con số này trong năm 2018 sẽ tương đương mức trên hoặc có thể tăng trưởng cao hơn. Nguyên nhân được các chuyên gia lý giải là do công cuộc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ. Bên cạnh sự trỗi dậy của nhiều đơn vị tư nhân trong ngành, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm ngày càng nhiều khi TP. Hồ Chí Minh luôn là điểm đến được khuyến nghị đầu tư.

Theo dự báo của ông Đặng Xuân Minh – Tổng Giám đốc AVM Vietnam & Vietnam M&A Forum: “Hiện thị trường bất động sản trong nước đang ở làn sóng M&A thứ hai kể từ năm 2015, và sẽ tiếp nối sang năm 2018. Thực tế trong 10 năm qua, giá trị M&A năm nào cũng tăng. Ông Minh cũng cho rằng: “Với mức hấp dẫn hiện hữu, cùng nhiều tác động tích cực từ chính sách, liệu rằng năm 2018 có là thời kỳ vàng cho nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam?

Nhân tố thúc đẩy M&A bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng

Theo ông Minh, có 3 vấn đề để M&A bất động sản sẽ tiếp tục đà tăng trưởng. Một là, công cuộc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ. Hai là, sự trỗi dậy của nhiều đơn vị tư nhân trong ngành, theo thống kê thì có rất nhiều doanh nghiệp trong nước thực hiện M&A khá thành công trên thị trường. Ba là, sự quan tâm và ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam, trong đó từ năm 2016 đến nay, TP. Hồ Chí Minh luôn là điểm đến được khuyến nghị đầu tư.

Ở một khía cạnh khác, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu đã, đang và sẽ là một trong những nhân tố chủ lực thúc đẩy M&A trên thị trường nhà đất. Bởi, tính đến thời điểm hiện tại, bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng nợ xấu toàn thị trường. Chưa kể, giá trị tài sản đảm bảo các khoản nợ tương ứng cũng chiếm tỷ trọng trọng yếu, tương đương 62% tổng tài sản đảm bảo tại VAMC.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, về lâu dài, thị trường sẽ phát triển ổn định với xu hướng nguồn cung giảm ở phân khúc cao cấp và tăng ở phân khúc bình dân, trung cấp do nhu cầu của thị trường đang rất lớn. Đồng thời, trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh được thông qua cơ chế đặc thù, phân khúc văn phòng cho thuê hạng sang sẽ có sự tăng trưởng tốt.

Với những phân tích trên, cơ hội và dư địa để M&A tăng trưởng mạnh trên thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn. Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh – Giám đốc Đầu tư Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL) và nhiều chuyên gia nhận định, nhà đầu tư nước ngoài sẽ là động lực chính cho những thương vụ M&A bất động sản thời gian tới, đặc biệt là những đơn vị đến từ khu vực châu Á như Thái Lan, Nhật Bản, Singapore…

Trên thực tế, đã không ít thương vụ M&A thành công trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đến từ các nhà đầu tư nước ngoài. Có thể kể tới như Warburg Pincus (Mỹ) hợp tác với VinaCapital liên doanh đầu tư khách sạn trị giá 300 triệu USD; Mapletree (Singapore) mua lại Kumho Asiana Plaza Saigon; Keppel Land (Singapore) liên doanh để phát triển khu đất trung tâm cạnh bờ sông tại khu đô thị mới Thủ Thiêm; Sơn Kim Land vừa công bố hoàn tất việc huy động vốn đầu tư từ thị trường quốc tế trị giá 100 triệu USD; Becamex IDC vừa ký kết hợp tác chiến lược với Warburg Pincus vào ngày 22/09/2017…

“Với tốc độ tăng trưởng GDP cùng nhiều chính sách mở rộng từ chính quyền, đặc biệt tỷ suất vốn hóa còn nhiều tiềm năng, nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”, bà Khanh nói.

Làm thế nào thu hút dòng vốn ngoại?

Để hút được dòng vốn ngoại, các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường Việt Nam cũng như chính chủ dự án cần lưu ý, yếu tố cốt lõi vẫn là câu hỏi “Món hàng đó có hấp dẫn hay không? Bởi, nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam mục đích để tìm kiếm lợi nhuận. Chưa kể, thời gian tới những nhà đầu tư hiện hữu sẽ đồng ý chi trả cao hơn nhưng yêu cầu tương ứng cũng sẽ cao hơn. Vì vậy, cơ hội không phải dành cho tất cả, bởi có một số dự án bán được nhưng lại có dự án không bán được, mặc dù địa điểm cùng tại một chỗ.

Đơn cử có trường hợp tại dự án Habico Tower nằm trên đường Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội, là dự án do Công ty cổ phần Hải Bình làm chủ đầu tư và Tập đoàn Dongriwon Development (Hàn Quốc) vận hành khai thác. Đến nay, dự án đã “đắp chiếu” gần 10 năm vì không có nhà đầu tư nào "nhảy vào" để tái khởi động. Trong khi cùng địa điểm đó, đối diện dự án này, một chủ đầu tư trong nước vừa ký kết hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài khai trương dự án mới.

Như vậy, tỷ suất sinh lời vẫn là yếu tố quyết định tính thành công của những thương vụ M&A, cùng với sự minh bạch về thông tin và niềm tin lẫn nhau từ những đối tác.

Đánh giá về triển vọng của M&A bất động sản Việt Nam, các chuyên gia cũng cho rằng, các thương vụ M&A trong ngành bất động sản đa phần là mua lại đất để phát triển hoặc mua lại các dự án mới được cấp phép để phát triển, con số này chiếm tới 80 - 90% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Trong khi đó, tại những nước hoặc khu vực như Singapore hay Hong Kong thì tỷ lệ M&A thường chia đều 50:50 cho cả phân khúc tài sản bất động sản (hay còn gọi là những bất động sản đã hoàn thiện, đã được xây dựng xong) và những dự án bất động sản hoàn thiện trong tương lai.