Tại hội thảo Nhận diện cơ hội và rủi ro thị trường bất động sản năm 2018 mới đây tại TP. Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, nhận định, năm 2018, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển và không xảy ra tình trạng bong bóng.

Cùng với đó, vốn đầu tư của doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài rót vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng, tập trung vào nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư của người dân và xu hướng mở rộng đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Căn hộ bình dân: Cầu ép cung

"Mua nhà không khó” là câu cửa miệng của giới đầu tư bất động sản Sài Gòn, ám chỉ sự dồi dào về nguồn cung, cụ thể là phân khúc căn hộ. Người mua nhà ở đang nắm thế chủ động trong mối quan hệ cung cầu hiện nay, không phải chen chúc, tranh nhau từng suất mua như năm 2007, đầu năm 2008.

Đó là bức tranh chung của thị trường căn hộ, còn xét ở từng phân khúc, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nguồn cung căn hộ bình dân với quy mô 1 - 2 phòng ngủ, giá trên dưới 1 tỷ đồng tuy có chuyển biến nhưng nếu so với các phân khúc khác vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong 3 quý của năm 2017 đã có 61 dự án nhà ở được cơ quan này xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 28.639 căn (25.320 căn hộ và 3.319 căn nhà thấp tầng). Trong số hơn 25.000 căn hộ, chỉ 25,2% là sản phẩm bình dân, chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở của người trẻ.

Với quỹ đất hạn hẹp, chi phí đất đai, đầu tư xây dựng ngày càng tăng, thời gian hoàn thiện thủ tục kéo dài và tỷ suất lợi nhuận thấp khiến nguồn cung căn hộ giá thấp được nhà phát triển bất động sản công bố khá "nhỏ giọt". Cung hiếm nên tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm này luôn ổn định.

Điển hình như căn hộ EhomeS Nam Sài Gòn do Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) phát triển (hơn 1.000 căn, diện tích từ 38 - 67m2, giá từ 658 triệu đồng/căn), chỉ sau 3 tuần ra mắt, 90% đã được khách hàng đặt chỗ. Hay như sau thành công của Him Lam Phú Đông (cạnh đại lộ Phạm Văn Đồng) với hơn 400 căn hộ đã được thị trường hấp thụ, sắp tới đây, Him Lam Land sẽ tiếp tục giới thiệu khu căn hộ Phú Đông Premier hướng đến nhu cầu nhà ở cho người trẻ với mức giá từ 1,1 - 1,2 tỷ đồng/căn.

Văn phòng cho thuê: Giá tăng

Hơn 2 năm trở lại đây, thị trường văn phòng cho thuê có dấu hiệu tăng, đặc biệt tại các tòa nhà hạng A, B ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Theo Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL), tính đến cuối quý III/2017, tổng nguồn cung văn phòng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 1,9 triệu m2 sàn, nhưng hạng A ở mức thấp nhất, chỉ 224.179m2. Giá cho thuê tiếp tục tăng, với giá thuê gộp bao gồm phí quản lý, phí dịch vụ nhưng chưa bao gồm VAT bình quân quý III đạt 47,1 USD/m2/tháng, tăng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước đó.

Cũng theo đơn vị tư vấn này, di dời và mở rộng kinh doanh vẫn là 2 nhu cầu lớn nhất tác động đến thị trường văn phòng cho thuê. Song song đó, nhu cầu thuê thêm cũng đang tăng đáng kể. Ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, thị trường văn phòng khá tốt, đặc biệt là phân khúc hạng A với công suất cho thuê lên đến trên 95% tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Ai sẽ là khách hàng tiềm năng của phân khúcbất động sản này? Theo một khảo sát của Savills Việt Nam, các công ty thuộc nhóm ngành tài chính, ngân hàng, bất động sản dẫn đầu về tỷ lệ thuê văn phòng, xếp thứ hai là nhóm ngành sản xuất. Trong 3 năm qua, 2 nhóm này có nhu cầu lần lượt 45.000m2 sàn và 44.000m2 sàn văn phòng.

Nhóm công ty tài chính, ngân hàng, bất động sản sẽ còn tiềm năng để khai thác nhu cầu văn phòng, vì hiện nay chỉ 1% dân số Việt Nam làm việc trong các lĩnh vực này, trong khi ở Thái Lan hay Indonesia là gấp đôi và gấp ba.

Gần đây, những nhóm công ty về thương mại điện tử cũng cho thấy đó là khách hàng tiềm năng của các nhà phát triển văn phòng cho thuê. Điển hình như tòa nhà văn phòng Saigon Centre (giai đoạn 2) hơn 10.000m2 sàn đã được thuê bởi một công ty thương mại điện tử. Nhu cầu liên tục tăng nên Savills Việt Nam dự báo, trong 3 năm tới, thị trường văn phòng, nhất là hạng A và B sẽ có giá thuê cao hơn, với mức tăng bình quân 8,4%/năm.

Đánh giá về mức độ thu hút của phân khúc này, Savills nhận định, mục đích tìm kiếm lợi suất vẫn là nguyên nhân chính thu hút các nhà đầu tư đến với phân khúc văn phòng cao cấp ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, trong đó, 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được đánh giá là đem lại mức lợi suất cao nhất trên thế giới. Trong đó, Hà Nội ở vị trí số 1 với mức lợi suất là 8,65%, theo sau là TP. Hồ Chí Minh với mức lợi suất là 7,86%.

Bất động sản công nghiệp: Đón dòng vốn FDI

Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore tiếp tục là những nhà đầu tư dẫn đầu về vốn vào Việt Nam trong năm 2017. Hơn nữa, xét về ngành nghề thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, sản xuất công nghiệp và bán buôn, bán lẻ luôn là 2 lĩnh vực dẫn đầu về vốn đăng ký cũng như giải ngân.

Đây là tiền đề thúc đẩy thị trường cho thuê đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận tại các khu công nghiệp ở 2 vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam. Nhiều chuyên gia kinh tế dự báo, các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc đang xem Việt Nam là điểm đến ưu tiên thay vì Trung Quốc như trước đây.

Liên quan đến mảng bất động sản công nghiệp, báo cáo gần đây của JLL Việt Nam cho thấy, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng xây sẵn tại các khu công nghiệp thuộc 2 vùng kinh tế trọng điểm tiếp tục tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy ghi nhận mức xấp xỉ trên 70%, tăng đáng kể so với cuối năm 2016.

Như các khu công nghiệp ở Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, tổng diện tích đất đạt trên 10.000ha tại cuối quý III/2017, bằng 40% nguồn cung khu vực Đông Nam bộ, tỷ lệ lấp đầy đạt 72% trong 9 tháng. Tỷ lệ này dự kiến sẽ tiếp tục tăng chủ yếu nhờ vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhiều nhất là từ Nhật Bản, Đài Loan, Singapore, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Trong khi đó, ở khu vực Đông Nam bộ, đến cuối quý II/2017, giá thuê đất tăng khoảng 2 - 5 USD/m2/chu kỳ thuê so với quý IV/2016. Trong số các tỉnh - thành được khảo sát, giá thuê đất tại các khu công nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh đạt mức cao nhất, trung bình khoảng 140 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 3,174 triệu đồng), trong khi quý IV/2016  chỉ ở mức 2,906 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê.

Theo dự báo của JLL Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê của thị trường công nghiệp khu vực Đông Nam bộ dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng, chủ yếu nhờ vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài, một phần cũng do nguồn cung bất động sản công nghiệp chỉ tăng nhẹ bởi trong thời gian tới không có thêm dự án quy mô lớn hoàn thành.

Cùng với đó, nhu cầu về trung tâm phân phối, nhà kho và nhà xưởng tại 2 vùng kinh tế trọng điểm cũng được đánh giá là rất hấp dẫn. Theo VinaCapital, đây là phân khúc bất động sản có triển vọng lợi nhuận hấp dẫn hàng đầu thị trường Việt Nam vì lợi nhuận trên vốn đầu tư hấp dẫn hơn so với các phân khúc bất động sản khác.

Hiện tại, phân khúc này vẫn còn khiêm tốn (Việt Nam đang có nguồn cung kho hàng hóa thấp hơn các thị trường trong khu vực), tuy nhiên đã có lợi tức cao hơn mức 6,68%, mức bình quân tại các thị trường APEC.