Thứ nhất, thị trường BĐS phát triển không đồng bộ, chưa có kế hoạch chung trên phạm vi toàn quốc. Do có quyền tự quyết về việc phát triển nhà ở, lập quy hoạch, cấp đất, phê duyệt dự án, cấp giấy phép xây dựng...nên các địa phương mạnh ai nấy làm, tìm mọi cách “tranh thủ” bất động sản để kích thích địa phương phát triển. Hậu quả là bất động sản phát triển quá mức so với nhu cầu thực tế.

Thứ 2, các địa phương chỉ quản lý các dự án bất động sản theo quy hoạch. Trong khi đó, những quy hoạch thường có khoảng thời gian thực hiện rất dài. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam dẫn kết quả thống kê, nếu tất cả các dự án bất động sản đã được cấp phép tại Hà Nội đồng loạt triển khai thì nguồn cung bất động sản “có thể đủ dùng đến năm 2045” và cần nguồn lực lên tới 4 triệu tỷ đồng. Do đó, nhiều dự án dang dở do thiếu nguồn lực đầu tư và “trong trường hợp có đủ nguồn lực đầu tư thì cũng không tìm được khách hàng”. Tuy nhiên, các dự án này vẫn được duyệt vì phù hợp với quy hoạch Thủ đô đến năm 2050.

Thứ 3, chủ đầu tư dự án quá tham dự án lớn, không lượng được sức mình khi năng lực tài chính có hạn dẫn tới phải vay ngân hàng để đầu tư. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, tính thanh khoản của thị trường đi xuống, căn hộ sản xuất ra không tiêu thụ được, vốn vay ngân hàng bị ứ đọng, lãi chồng lãi. Hậu quả là bất động sản trở thành “nợ xấu” và “cục máu đông” kinh hoàng nhất trong “cơ thể” của nền kinh tế Việt Nam suốt nhiều năm gần đây.

Thứ 4, doanh nghiệp bất động sản chỉ lo đầu tư dự án và tính toán khoản lời mà thiếu sự đầu tư nghiêm túc cho hoạt động điều tra, nghiên cứu thị trường và không có định hướng về cơ cấu hàng hóa sản phẩm. Do vậy, đa số các chủ đầu tư không đáp ứng được nhu cầu của người mua thực khi họ không đánh giá được quy mô căn hộ như thế nào, giá bao nhiêu, mức độ hoàn thiện đến đâu thì phù hợp với điều kiện, khả năng thanh toán của người dân. Chính vì chưa phù hợp với nhu cầu tiêu thụ nên sản phẩm bị ứ đọng. Doanh nghiệp lại phải tốn kém thêm rất nhiều chi phí để cải tạo căn hộ, dẫn tới giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao. 

Thứ 5, cuối cùng là sự “tăng động” khó kiểm soát của các nhà đầu tư thứ cấp, vay mượn ngân hàng để “ôm” những căn hộ chung cư chờ bán giá cao kiếm lời. Khi thị trường khó khăn, không bán được hàng, các nhà đầu tư thứ cấp này “bỏ của chạy lấy người”. Kết quả là các ngân hàng “nếm” gần như trọn vẹn “trái đắng” bất động sản, từ chủ đầu tư cho tới những nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua và được Chủ tịch nước ký lệnh công bố có thể khắc phục những khiếm khuyết ấy, góp phần vận hành một thị trường bất động sản lành mạnh tại Việt Nam. Theo đó, hai dự án luật nói trên qua lần sửa đổi này đã đưa ra nhiều quy định theo hướng tăng cường cải cách các thủ tục hành chính về quản lý nhà ở; tăng tính minh bạch, công khai của thị trường BĐS; đề xuất thêm chế tài trong việc góp vốn và huy động đối với các dự án BĐS, bên cạnh đó, mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài...

Các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ chịu tác động lớn nhất trong số đối tượng bị chi phối bởi vì theo quy định mới, ngành nghề đầu tư, kinh doanh BĐS, vốn pháp định sẽ tăng từ mức 6 tỷ đồng hiện tại lên tới 20 tỷ đồng. Đó là nỗi lo lớn vì hiện đến 60% doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS đang có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng. Đổi lại, chủ đầu tư sẽ không phải tiến hành "ký quỹ" đối với dự án kinh doanh, đầu tư BĐS.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) lần này cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS. Quy định này được cho là sẽ tác động lớn tới thị trường BĐS thời gian sắp tới. Hơn nữa, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu để đảm bảo quyền lợi của người mua BĐS. Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho người mua khi đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của cả khu vực. Chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của nhà, công trình đó nếu bàn giao nhà ở, công trình xây dựng thô....

Hai văn bản Luật Kinh doanh BĐS (2007) và Luật Nhà ở (2006) sau gần 10 năm thực thi đã bộc lộ nhiều bất cập, làm hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS và quá trình đô thị hóa. Con số hơn 100.000 căn hộ tồn kho tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã cho thấy sự hạn chế trong việc điều tiết cung, cầu của hai luật nền tảng của thị trường BĐS. Những quy định trên hy vọng sẽ khắc phục được tình trạng phát triển tự phát của thị trường BĐS, từ đó hàng hoá BĐS sẽ được đưa dần về đúng giá trị thực của nó.