Nhu cầu nhà ở rất lớn

Ngay sau khi Thông tư được ban hành, lập tức thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Quan tâm bởi lẽ nhu cầu về nhà ở tại các đô thị hiện rất lớn trong khi những người có khả năng mua được những căn hộ lớn không nhiều. Theo Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, đến năm 2020, cả nước phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m² nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Tuy vậy, việc triển khai trên thực tế đang gặp khó khi đến thời điểm này mới đạt khoảng 40% kế hoạch.

Tại Hà Nội, theo Kế hoạch Phát triển nhà ở thành phố năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020), thành phố đặt mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành đầu tư xây dựng gần 6,4 triệu m² sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với thực tế các dự án đang triển khai, Hà Nội còn thiếu khoảng 2 triệu m² sàn nhà ở xã hội.

Tại TP Hồ Chí Minh, theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội của riêng thành phố đến năm 2020 đã cần khoảng 134.000 căn hộ. Tuy vậy, đến nay thành phố mới chỉ triển khai được 39 dự án với quy mô 45.000 căn và dự kiến hết năm nay cũng chỉ hoàn thành được hơn 20.000 căn.

Nhìn vào những con số này có thể thấy nhu cầu về một nơi "an cư" của người dân là rất lớn. Trong khi nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nên nhường thị phần cho nhà ở thương mại. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người lo ngại là việc cấp phép cho loại căn hộ 25m2 này sẽ khiến gia tăng áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các khu đô thị vốn đã quá đông đúc như hiện nay.

Tại Hà Nội, thực tế tại các khu chung cư do Tập đoàn Mường Thanh đầu tư là minh chứng cho thấy áp lực rất lớn khi dự án có quá nhiều căn hộ diện tích nhỏ. Năm 2012 - 2013 người Hà Nội đã lên cơn sốt về căn hộ chung cư khi Tập đoàn Mường Thanh hoàn thiện nhiều khối nhà tại khu đô thị Đại Thanh (Tả Thanh Oai - Thanh Trì - Hà Nội).

Khu đô thị Đại Thanh có 6 tòa chung cư, mỗi tòa cao 32 tầng, mỗi tầng có đến 24 căn hộ và diện tích mỗi căn từ 36-76 mét vuông. Tính ra, khu đô thị này có 4.608 căn hộ. Tương ứng với đó, dân số ở khu đô thị này cũng lên đến hàng chục ngàn dân. Nếu tính trung bình mỗi gia đình có 3 người thì chỉ riêng khu đô thị này đã có tới hơn 13.000 dân sinh sống.

Những cuộc tranh luận chưa có hồi kết

Không phải bây giờ, những tranh luận về việc cấp phép hay không cấp phép cho căn hộ 25m² mới nổ ra. Đầu năm 2018, khi Bộ Xây dựng đề nghị cho xây căn hộ thương mại có diện tích dưới 45m², UBND TP. Hồ Chí Minh đưa ra quan điểm khi lượng căn hộ thương mại diện tích nhỏ tăng lên, dẫn đến tình trạng dân số tăng nhanh, từ đó kéo theo các áp lực lớn về hạ tầng, giao thông.

Trong khi TP. Hồ Chí Minh còn đang thực hiện các kế hoạch giãn dân ra khu vực ngoại vi, nên không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô. Vì vậy, UBND TP. Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, với diện tích tối thiểu căn hộ thương mại là 45m² (giữ nguyên theo tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở - nguyên tắc cơ bản để thiết kế là 45m² đối với nhà ở thương mại).

Vì thế, với căn hộ 25m², chắc chắn áp lực dân số sẽ là rất lớn dù quy định chỉ cho phép mỗi dự án có không quá 25% số lượng căn hộ loại này. Điều khiến nhiều người lo ngại là trong tương lai, đây sẽ thành các "khu ổ chuột trên cao".

Bởi thực tế thời gian qua, trong khi ở nội đô, nơi hạ tầng đã bị quá tải gấp nhiều lần thì các dự án chung cư thường bán hết ngay từ khi công trình chưa hoàn thành; trong khi đó có những dự án nhà ở xã hội ở ngoại thành, xa trung tâm đã mở bán tới 20 lần nhưng vẫn không có người mua. Điều này cho thấy nỗi lo này là hoàn toàn có cơ sở.

Theo kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, việc thông tư ban hành, đi vào cuộc sống chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở của thị trường, nhưng về lâu dài việc bố trí những căn hộ 25m² về lâu dài sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. "Căn hộ 25m² dành cho ai, dành cho người độc thân hay hộ gia đình. Chúng ta cũng không thể quy định được họ chỉ được phép ở 1-2 người…, ở hay không quyền của họ, không ai cấm họ, họ đã mua căn hộ việc ở thế nào là quyền của họ.

Mặc dù chúng ta có quy định tỷ lệ căn hộ 25m² nhưng không ai quy định căn hộ đó được ở mấy người. Khi một gia đình với 4-5 người mua căn hộ 25m² sống chen chúc, thì chúng ta sẽ quay lại những năm 70 thời kỳ trước đổi mới, là những căn hộ của tòa nhà 5 tầng, là những chung cư cũ mà ngày hôm nay chúng ta đang bức xúc chưa biết giải quyết thế nào bởi đang xuống cấp trầm trọng, đang là những khu nhà ổ chuột", ông Tùng nói.

Ông Tùng cho rằng, việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21 cho phép xây căn hộ 25m2, trước mắt sẽ rất có lợi cho các nhà đầu tư bất động sản, họ sẽ chăm chăm xây nhà bán lấy tiền, nhưng cũng kéo theo nhiều hệ lụy về sau như việc quản lý dân số đô thị, vấn đề trường học, giao thông và tất cả những sinh hoạt cộng đồng sẽ tải lên đó…

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, việc Bộ Xây dựng cho phép xây căn hộ 25m² là giải pháp hợp lý, phù hợp với thực tiễn có thể giải quyết được vấn đề bức xúc về nhà ở của những người có thu nhập thấp hiện nay. Tuy nhiên, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng lo ngại việc này sẽ hình thành những "khu nhà ổ chuột" trên cao và sẽ rất khó để cung ứng hạ tầng kỹ thuật.

Trong khi đó, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh "đất chật người đông", việc cho phép xây dựng căn hộ từ 25m² có lẽ là một hướng đi tự nhiên của quy hoạch đô thị. Dòng sản phẩm căn hộ nhỏ chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Vấn đề quan trọng nhất là hoạch định đối tượng nào là đối tượng được tham gia, khu vực nào là những khu vực được phát triển các loại hình bất động sản có căn hộ từ 25m² như vậy. Các dự án căn hộ 25m² là các dự án đặc thù, đặc biệt nếu hướng đến phân khúc giá rẻ, cần đưa ra những điều kiện, những tiêu chuẩn bắt buộc cần và đủ để có thể được thực hiện.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng căn hộ 25m² xuất hiện là do nhu cầu của thị trường. "Những người độc thân, những người từ các vùng quê lên thành phố làm việc, làm công nhân trong các khu công nghiệp/khu chế xuất, những cặp vợ chồng trẻ chưa có tiền mua nhà diện tích lớn… chỉ cần một chỗ ở đủ dùng và có giá thành phù hợp.

Nhu cầu ấy có thật và có không ít. Và đã là nhu cầu thì phải có sản phẩm đáp ứng. Thông tư của Bộ Xây dựng đã quy định rõ, tỷ lệ căn hộ dưới 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ tại một dự án. Bộ không cho phép dự án 100% căn hộ diện tích dưới 45m² đâu", ông Đính nói.

Nhìn vào những ý kiến này thì rõ ràng bên nào cũng có lý cả. Trong khi nhu cầu nhà ở người dân hiện rất lớn cũng là vấn đề nóng buộc cơ quan quản lý phải có giải pháp.

Trước nhiều quan điểm trái chiều này, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, quy chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu 25 m² không bắt buộc áp dụng đối với các dự án nhà ở.

Chính quyền các địa phương có trách nhiệm căn cứ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch hạ tầng xã hội để xem xét rà soát đảm bảo chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu về mật độ xây dựng, về chiều cao công trình để đảm bảo kiểm soát được dân số không quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án và khu vực kết nối với các khu vực lân cận.

Căn cứ theo tình hình thực tiễn, dựa trên kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 đã được công bố thì trong số gần 27 triệu hộ trên cả nước, có 11% là hộ độc thân, tương đương với khoảng gần 3 triệu hộ và có 18,6% hộ gia đình 2 người, tương đương với khoảng gần 5 triệu hộ. Như vậy, nhu cầu về số lượng căn hộ nhỏ cho gia đình có 1 - 2 người, đặc biệt là hộ độc thân còn rất lớn.

Theo ông Ninh, Thông tư ban hành về quy chuẩn xây dựng, khống chế số lượng phụ thuộc vào việc kiểm soát dân số, kiểm soát sự đồng bộ không quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là yếu tố quan trọng.

Quy chuẩn này chỉ là một trong những văn bản về kỹ thuật chứ không phải là yếu tố quyết định trong việc mở rộng và nở rộ trong việc phát triển căn hộ nhỏ. Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng tiếp tục tổng hợp ý kiến phản ánh trong quá trình thực hiện Thông tư và xem xét sửa đổi bổ sung nếu có những vấn đề bất cập, vướng mắc xảy ra trong quá trình thực hiện.