Sau 7 quý sụt giảm liên tiếp ở Hà Nội, 3 năm ở TP. Hồ Chí Minh đà sụt giảm của thị trường BĐS dường như đã chững lại. Đầu quý I/2013 đã có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần đi vào ổn định, sau những giải pháp của Chính phủ được đưa ra từ hồi đầu năm.

Le lói  tín hiệu lạc quan

Những nguyên nhân dẫn đến BĐS trầm kha như hiện nay đã được phản ánh trong suốt nhiều tháng qua, đó là sự phát triển thiếu minh bạch, đầu tư theo kiểu mỡ nó rán nó, “tay không bắt giặc”, mua bán theo kiểu “hiệu ứng đám đông”, quy hoạch thiếu kế hoạch,…

Đến nay, sau một thời gian sụt giảm mạnh do khủng hoảng kinh tế tác động đến, thị trường đã thanh lọc nhiều khuyết tật xấu, đã có 680 doanh nghiệp (DN) rời “sân chơi”, giới đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường dẫn đến giá BĐS giảm mạnh ở nhiều loại hình như đất đô thị có nơi giảm đến 50% giá bán ban đầu, căn hộ giảm chung khoảng 30%-40%  so với thời đỉnh điểm, văn phòng cho thuê giảm giá một nửa so với 2007,…

Nhận thấy BĐS là một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, thị trường trầm lắng đã tạo nên hệ lụy xấu đến các ngành nghề khác như việc làm, vật liệu xây dựng, hệ thống ngân hàng, nội thất,…

Chính phủ đã có nhiều giải pháp để hỗ trợ cho thị trường này, trong đó là hỗ trợ về mặt nới lỏng chính sách tiền tệ, đưa thuế Thu nhập DN về 20%, giảm 30% thuế VAT cho loại căn hộ có giá dưới 15 triệu đồng/m2, cho vay lĩnh vực nhà xã hội 6%/năm,…Bên cạnh đó, những động thái giảm lãi suất gần đây cũng như thành lập công ty VAMC với mục đích xử lý nợ xấu mà trong đó chủ yếu là BĐS đang hỗ trợ tích cực cho thị trường.

Kết quả nghiên cứu của một số công ty tư vấn BĐS quốc tế vừa được công bố cho quý 1/2013 cho thấy, nhìn chung giá BĐS vẫn giảm trong quý nhưng đà sụt giảm nhẹ hơn, tính thanh khoản được nâng lên.

Đà giảm giá chững lại

Theo Savills, tại TP.HCM công suất thuê văn phòng đạt mức khá cao 87% tăng nhẹ so với quý trước. Còn tại thị trường Hà Nội, theo CBRE giá thuê văn phòng hạng B tiếp tục giảm 5,5% so với quý trước, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B có xu hướng giảm, do nguồn cung lớn nên các DN trong nước có thể ngừng phát triển các tòa nhà mới và tái cấu trúc dự án (bán dự án).

Thị trường căn hộ cũng ghi nhận mức giảm khoảng 5%-10% so với quý trước (theo Knight Frank). Theo ghi nhận của Savills, sau khi đã giảm trong cả năm 2012, tốc độ giảm giá bán thứ cấp đã chậm lại với mức giảm lớn nhất chỉ ở mức -5%.

Nhà biệt thự và liền kề ở các khu đô thị ở Hà Nội hiện có thanh khoản thấp nhất, gần như không có giao dịch. Savills ghi nhận, so với quý trước ở mức -13% đối với biệt thự và -9% đối với liền kề. Nhiều dự án tại vùng 2, đặc biệt là Mê Linh và Hoài Đức, trong quý này không có khách hỏi mua. Hiện có khoảng 9000 căn nhà đi vào sử dụng nhưng có đến 60% trong số này là chưa có người ở.

Thời của căn hộ giá bình dân

Các nhà phát triển BĐS trong nước lại đang mải mê với phong trào đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ sau khi có cơ chế ưu đãi từ Chính phủ đến nay tại Hà Nội đã có 15 dự án nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội, tại TP. Hồ Chí Minh các dự án nhà ở có giá dưới 12 triệu đồng/m2 cũng được chuyển sang nhà xã hội.

Ngoài ra, nhiều dự án quy mô lớn khác cũng đang tập trung vào nhà ở xã hội. Theo tính toán của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nếu DN được hưởng những ưu đãi như miễn tiền sử dụng  đất, thuế Thu nhập DN chỉ tính 10%, miễn thuế VAT, lãi vay 6%/năm,…thì mỗi m2 sàn có thể giảm được 5 triệu đồng/m2.

Cùng với chính sách cho vay ưu đãi, giá căn hộ giảm đáng kể thì khả năng tính thanh khoản của loại căn hộ này là rất lớn bởi luôn có nhu cầu cao. Tuy nhiên, đó mới chỉ là nhu cầu, còn đi đến giao dịch cuối thì giá rẻ của nhà xã hội chưa chắc đã là quyết định, nếu những tiện ích, hạ tầng xã hội không đáp ứng được người mua.

Tái cấu trúc danh mục đầu tư dự án, cách bán hàng minh bạch hơn, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc đúng nhu cầu thị trường, cắt giảm 30-40% dự án, chuyển sang nhà cho thuê, thanh lọc những công ty yếu kém,…đang là một cuộc cách mạng, chuyển mình sang một chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS.