Nguồn cung bứt phá, giá biến động mạnh

Trước khi khu vực phía Đông Hà Nội được quy hoạch và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, mặt bằng giá đất tại đây không có nhiều biến động, thường chỉ tăng nhẹ ở mức 10 - 20% mỗi năm. Tuy nhiên khi quá trình đô thị hóa ngày càng hoàn thiện, khu vực cửa ngõ phía Đông Thủ đô đã dần lấy lại được lợi thế cũng như đánh thức tiềm năng, từ đó khiến giá trị bất động sản tăng lên đáng kể.

Đơn cử tại khu vực quận Long Biên, giá đất có sự biến động không ngừng qua những năm gần đây. Nổi bật là phường Ngọc Thụy - một trong các khu vực có sự tăng trưởng thần kỳ nhất vì giá đất tăng gấp 3 - 4 lần sau hơn 10 năm. Cuối năm 2010, giá đất Ngọc Thụy dao động ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2 tuy nhiên đến đầu năm 2022, số tiền này chỉ mua được khu vực ngõ nhỏ 2 - 3m. Với khu vực đất mặt đường có thể kinh doanh tại đây đã có giá chạm ngưỡng 80 - 100 triệu đồng/m2. 

Cùng với giá đất tăng cao, nguồn cung bất động sản phía Đông Hà Nội cũng không ngừng phát triển về cả số lượng lẫn chất lượng. Theo dữ liệu của Savills, khu vực phía Đông và Tây Hà Nội đang chiếm trên 80% nguồn cung toàn thành phố trong năm 2021. Trong đó, khu vực phía Đông, nổi bật là Long Biên, Gia Lâm, Thanh Trì đang chiếm gần 30% nguồn cung toàn thị trường.

Savills dự báo, từ năm 2023 trở đi, 5 huyện ngoại thành là Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ chiếm 36% nguồn cung của thị trường căn hộ Hà Nội.

Thị trường bất động sản có được những bứt phá mạnh mẽ như trên là nhờ vào sự “thay da đổi thịt” mỗi ngày của khu vực như: Hệ thống giao thông, hạ tầng không ngừng hoàn thiện, quy hoạch các huyện lên quận, quy hoạch phân khu sông Hồng. Tất cả những yếu tố này đã góp phần tăng tính kết nối giữa các khu vực, rút ngắn khoảng cách di chuyển từ nội thành ra ngoại thành, thu hút đông đảo người dân đổ về.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tiếp tục được đẩy mạnh đầu tư, kiện toàn đồng bộ, hiện đại, giúp thu hẹp khoảng cách về giá bán giữa khu vực nội đô và lân cận, đồng thời điều kiện sống ở khu vực vùng ven trở nên thuận tiện hơn đối với người dân. Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung nhà ở mở rộng từ khu vực thành thị đến huyện ngoại thành, đây là động lực tăng trưởng giá bất động sản.

“Về quy hoạch nội đô lịch sử, với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân sinh sống tại bốn quận nội đô trong giai đoạn 2020 - 2030 sẽ tạo điều kiện rất lớn cho các khu vực vùng ven. Có thể thấy, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử tới các quận giáp ranh, nổi trội là khu vực phía Đông khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang khu vực này sinh sống, do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.

Ngoài ra, với kế hoạch đưa các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên thành các quận đến năm 2025, những khu vực này sẽ trở thành điểm đầu tư đáng chú ý. Không chỉ người dân có nhu cầu ở thực, nhà đầu tư cá nhân mà các chủ đầu tư lớn trên thị trường cũng sẽ nhảy vào”, ông Nguyễn Chí Thanh nhìn nhận.

Thực tế cũng cho thấy, trong 5 năm trở lại đây khu vực phía Đông Hà Nội ngày càng trở nên hấp dẫn các nhà đầu tư nhờ xuất hiện hàng loạt các dự án bất động sản “khủng”. Sự có mặt của các “ông lớn” như Ecopark, Vinhomes, Eurowindow Holding, Masterise Homes đã tạo nên diện mạo mới cho nơi đây. 

Trong tương lai, các chuyên gia đánh giá, bất động sản Đông Hà Nội sẽ ngày càng phất lên, là một đô thị vệ tinh nhộn nhịp, phát triển.

Cẩn trọng đầu tư “ăn theo” quy hoạch trong năm 2022

Trước sự phất lên nhanh chóng của khu Đông nhờ các thông tin quy hoạch, làn sóng đầu tư cũng dần đổ về đây ngày càng nhiều.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đầu tư “ăn theo” quy hoạch luôn là hình thức đầu tư mạo hiểm. Bởi nếu thông tin quy hoạch được thực hiện và thực hiện nhanh chóng, đúng tiến độ nhà đầu tư có thể lãi đậm, song khi thông tin quy hoạch bị bác bỏ, hay tiến độ thực hiện kéo dài, nhà đầu tư dễ rơi vào thua lỗ.

Đơn cử như thông tin quy hoạch cầu Trần Hưng Đạo, hiện cầu chỉ mới ở giai đoạn phê duyệt xong nhưng giá đất khu vực xung quanh các trục đường như Cổ Linh, Hồng Tiến (quận Long Biên) - khu vực giao, cắt với vị trí dự kiến của cầu Trần Hưng Đạo đã trở nên sôi động với nhiều thông tin mua bán.

Theo khảo sát, trên các website và hội, nhóm rao bán nhà đất, lượng tin rao bán nhà ở khu vực đường Hồng Tiến, Cổ Linh có sự gia tăng mạnh. Điển hình là một lô đất thổ cư có sổ đỏ rộng 473m2 (mặt tiền 20m) ở mặt phố Hồng Tiến đang được rao bán với giá 97 tỷ đồng (tương đương 205 triệu đồng/m2). Người bán mời chào, ô đất nằm ở mặt phố mới, tương lai đẹp nhất quận Long Biên vì ngay điểm giao với đường dẫn lên cầu Trần Hưng Đạo.

Trong khi ô đất thổ cư 42m2 khác được giới thiệu là nằm ngay ngã ba mặt phố Hồng Tiến, gần cầu Chương Dương và cầu Trần Hưng Đạo sắp tới vừa được rao bán với giá 10 tỷ đồng (tương đương 238 triệu đồng/m2). 

Ông Nguyễn Chí Thanh đánh giá, việc có thêm một cây cầu nữa bắc qua sông Hồng sẽ thúc đẩy thêm quá trình di dân đồng thời hỗ trợ giao thông từ các khu vực khác, đặc biệt là nội đô nhưng qua các bước thẩm định, phê duyệt, thực tế cầu còn cần thời gian dài để xây dựng. Do đó, tại thời điểm hiện nay, mức độ ảnh hưởng của thông tin này đang chưa rõ nét hoặc nếu có cũng cần tùy thuộc vào tiến độ thực hiện của dự án.

“Hơn hết, với thị trường bất động sản thì việc xây cầu sẽ không tác động quá nhiều bởi thực tế khu vực Long Biên nhìn chung hạ tầng đã hoàn thiện và giá bất động sản cũng đang ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung. Bởi cách đây vài năm, ngay khi có quy hoạch 10 cây cầu vượt sông Hồng (bao gồm cả cầu Trần Hưng Đạo) thì thị trường bất động sản khu vực Long Biên đã bị giới đầu cơ “tạo sóng” để nâng giá lên mức gần “đỉnh”. Vì vậy, khi giá đã lập “đỉnh”, nhà đầu tư đừng kỳ vọng quá nhiều vào các thông tin quy hoạch của hiện tại và sắp tới để đầu tư dạng 'ăn theo'”, ông Nguyễn Chí Thanh cho biết.

Cũng theo Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2022 sẽ là năm hồi phục của thị trường bất động sản trong bối cảnh hồi phục chung của nền kinh tế, song đây cũng là năm chịu nhiều thách thức do những tác động từ bên ngoài. Chưa có gì chắc chắn thị trường sẽ không xảy ra “sốt đất”, bong bóng bất động sản, vì vậy khi xuống tiền, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng. 

“Đối với các thông tin quy hoạch ở khu Đông Hà Nội cũng như những khu vực khác tại thời điểm hiện tại, chỉ nên những người có nhu cầu thực hay những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi muốn đầu tư dài hạn xuống tiền. Còn với các nhà đầu tư lướt sóng, dùng đòn bẩy tài chính thì không nên”, ông Nguyễn Chí Thanh khuyến cáo.