Thực tế, TP. Hồ Chí Minh đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung dự án bất động sản mới có mức giá tầm trung, nhất là tại các khu vực trung tâm. Thay vào đó là những dự án sở hữu vị trí đắc địa với mức giá nhà đắt đỏ.

Khan hiếm nguồn cung giá tầm trung

Những tháng đầu năm 2024, mặt bằng giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ ở mức cao và không có sự thay đổi. CBRE Việt Nam cho biết, trong cuối Q1/2024, giá sơ cấp đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà neo cao được các chuyên gia lý giải là do nguồn cung khan hiếm. Như bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ: "Gần 5 năm qua nguồn cung nhà ở TP. Hồ Chí Minh chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu tự nhiên. Cầu cao và cung thấp nên giá nhà tiếp tục đẩy lên cao".

“Thị trường TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung mới do đó giá vẫn đang neo ở mức cao như trước đây. Nhìn về triển vọng tương lai, vẫn thấy nguồn cung hạn chế. Đa số những dự án được mở bán thời gian tới, chủ đầu tư vẫn phải bán ở mức giá cao bởi họ tốn chi phí cơ hội, chí phí phát triển quỹ đất cao”, bà Giang cho biết.

Các chuyên gia cho rằng, tình trạng thiếu nhà ở tầm trung trong trung tâm thành phố là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này không bất ngờ bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư. "Quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố (TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội) ngày càng khan hiếm và do đó trở nên đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận", bà Giang cho biết.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, hiện những căn hộ chung cư giá 30 triệu đồng/m2 đã “biến mất” khỏi thị trường, trong khi đó, giá nhà chung cư lại ở mức quá cao, dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở không có khả năng tiếp cận. Trong các quý tiếp theo của năm 2024, thị trường căn hộ chung cư được dự báo chưa có sự đột biến và tình trạng như hiện nay sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo.

Tương tự, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong các dự án công bố ra thị trường TP. Hồ Chí Minh thời gian tới, mức giá dự kiến đều có giá từ 50 triệu đồng trở lên, gần như không còn sản phẩm giá bình dân trên thị trường. 

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M cho rằng, từ nay đến năm 2026, số lượng căn hộ có giá bán từ 2 - 5 tỷ đồng/căn ở TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5 - 10 tỷ đồng/căn. “Chính vì vậy, người mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn", bà Giang phân tích.

Xu hướng đổ về vùng ven

Bà Giang Huỳnh chia sẻ, trong năm nay, sẽ có đến 96% nguồn cung căn hộ tương lai là đến từ khu vực Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Đây được xem là lời giải cho “bài toán” nhà ở tầm trung đang rất khan hiếm tại TP. Hồ Chí Minh.

Trên thực tế, ngay từ đầu năm 2024, nhiều chủ đầu tư đã có sự thay đổi để thích nghi với thị trường, thông qua việc ra mắt hàng loạt dự án nhà ở có giá tầm trung. Đơn cử tại các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh (Bình Dương, Long An, Đồng Nai), nhiều dự án có mức giá bán dưới 2 tỷ đồng đã ra mắt và được đón nhận nhiệt tình như Bcons, Ehome Southgate…

Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, các khu vực ngoại ô có thể thực hiện nhiều dự án nhà ở vừa túi tiền hơn bởi các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá hợp lý hơn so với trong trung tâm thành phố. Trong đó, Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá "phải chăng".