Bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Trung Thủy Group, trong một hội nghị gần đây từng chia sẻ các dự án do Trung Thủy Group làm chủ đầu tư xưa nay không có dự án nào phát triển dưới 7 năm, có những dự án kéo dài 10 năm, 15 năm, thậm chí có dự án bà đã dành 1/3 cuộc đời để theo đuổi.

Doanh nghiệp khổ vì “bệnh sợ ký”

Pháp lý càng kéo dài, chi phí lãi vay càng đội lên, miếng đất mua 1 tỷ đồng, nhưng 10 năm mới xong pháp lý thì đội lên 2 tỷ đồng. "Ví dụ dự án của chúng tôi vào năm 2018 tính tiền sử dụng đất là 1.600 tỷ đồng, kéo lên tới bây giờ lên 3.800 tỷ, tôi không biết sang năm có lên 5.000-6.000 tỷ đồng hay không", bà Dương Thanh Thủy dẫn chứng.

Câu chuyện của vị đại diện doanh nghiệp cho thấy vướng mắc pháp lý vẫn đang là nút thắt cổ chai khiến thị trường bất động sản chưa thể tăng tốc sau thời gian dài chìm dưới đáy vực, nguồn cung khan hiếm.

Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra hầu hết các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của các địa phương, chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng...

Không thể phủ nhận, thời gian qua, phần lớn địa phương trên cả nước đã và đang tích cực giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, công tác tháo gỡ vướng mắc còn nhiều khó khăn do pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, nhiều quy định còn chồng chéo nên khó gỡ triệt để.

Bên cạnh đó, cán bộ, công chức còn tâm lý sợ sai, trách nhiệm nên đùn đẩy, né tránh, giải quyết chậm, không dám đề xuất, quyết định. Bộ Xây dựng cho rằng, Chính phủ cần quán triệt đây là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết; chấm dứt tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm.

Những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản hẳn chưa quên các vụ việc nóng đã từng diễn ra như Công ty TNHH Gotec Việt Nam có đơn gửi Thủ tướng và các cơ quan truyền thông “tố” Sở Xây dựng TP.HCM làm khó dễ, làm sai luật khiến doanh nghiệp bị thiệt hại hàng ngàn tỷ đồng.

Hay vụ công ty Anh Tuấn đưa ra công luận việc dự án Lotus Residence (tại quận 7, TP.HCM) của đơn vị này đã hơn 5 năm không thể đóng tiền sử dụng đất do các cơ quan chức năng “đá qua đá lại”.

Sắp tìm ra “thuốc đặc trị”?

Có thể thấy, trước sức ép sống còn, không ít doanh nghiệp thời gian qua buộc phải lựa chọn phương án cực chẳng đã, là “đối đầu” với cơ quan chức năng với hành động khiếu nại, thậm chí tố cáo, khởi kiện...

Tuy nhiên, những kỳ vọng mới đang được mở ra khi bộ 3 Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8. Giới chuyên gia, nhà quản lý nhận định với những quy định pháp lý rõ ràng của bộ 3 luật mới, vướng mắc của hàng trăm dự án bất động sản sẽ được tháo gỡ.

Đặc biệt, cán bộ địa phương sẽ không còn sợ sai khi thực hiện thủ tục gỡ vướng cho từng dự án.

Trong một tọa đàm vừa diễn ra, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT), đánh giá việc 3 luật được thông qua sớm sẽ góp phần giải quyết hàng loạt vướng mắc, trong đó có vướng mắc về định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.

Theo ông Chính, kể từ khi ban hành Luật Đất đai 2003, có dự án vướng mắc kéo dài 20 năm chưa giải quyết, đến khi ban hành Luật Đất đai 2013 thì nhiều địa phương vướng vì không định giá đất được.

Đã từng có thời gian nhiều cán bộ địa phương sợ sai không dám làm, nhưng thời gian tới, khi Luật Đất đai 2024 “thẩm thấu”, những vấn đề tưởng như không có lối thoát sẽ được khơi thông.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận thị trường bất động sản trong 20 năm qua ghi nhận đà tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng mạnh, những khó khăn dần tích tụ lại khiến lĩnh vực này dần bộc lộ những khó khăn.

Nguyên nhân chính đến từ những vướng mắc về thể chế, pháp lý. Hiện, cả nước có trên 1.200 dự án ước tính trên 30 tỷ USD, đang nằm chờ rà soát thanh tra. Trong bối cảnh đó, bộ 3 luật sửa đổi đồng thời có hiệu lực sớm mang lại nhiều hy vọng cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Trong các luật sửa đổi lần này, theo ông Đính, quan điểm của các nhà làm luật là đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch.

Các quy định chặt chẽ, rõ ràng là cơ sở để xây dựng cuộc chơi sòng phẳng, công bằng hơn trên thị trường. Bên cạnh đó là các quy định về đầu tư, giá đất, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... đó là những quy định mới sẽ tạo nên cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới.