Theo CBRE, với sản phẩm condotel nên có các quy định condotel là do chủ đầu tư thuê lại toàn bộ, hoặc là chủ đầu tư tự vận hành; nếu không thì sản phẩm đó như một sản phẩm chung cư để bán.

Thị trường bất động sản năm 2018 có những thuận lợi nhất định từ đà phát triển chung của thị trường phát triển du lịch của Việt Nam, với sự tăng trưởng hơn 20%/năm.

Đặc biệt năm 2018, ngành du lịch đón vị khách quốc tế thứ 15 triệu. Điều này cho thấy không chỉ tăng về số lượng mà còn tăng về khả năng chi trả, có nghĩa là có động lực cho phát triển nguồn cung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Bão hòa nguồn cung

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2014-2016 đã có thời gian phát triển rực rỡ, lượng hàng bán ra như condotel phát triển mạnh. Các nhà phát triển bất động sản nhắm đến đối tượng những người có khả năng mua biệt thự ven biển. Nhưng bên cạnh đó, họ phát triển bất động sản dành cho những người trung lưu.

Năm 2018 tiếp tục chứng kiến tăng trưởng nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, tuy nhiên mức tăng trưởng này chậm lại so với thời điểm trước. Bà An cho rằng việc này liên quan đến tính pháp lý cho condotel và việc Quốc hội hoãn thông qua Luật Hành chính khu kinh tế đặc biệt đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, hình thức bán hàng condotel có cam kết lợi nhuận ban đầu hấp dẫn, nhưng sau một thời gian ở một số dự án xảy ra những tranh chấp về cam kết này, khiến cho khách hàng e dè khi mua condotel.

Theo DKRA, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – condotel đang rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực ở mức đáng quan ngại.

Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39- 40%, tương đương mức tồn kho là 60-61%. Tại các thành phố du lịch biển còn lại, tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel còn ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ được 26%, Bình Định 22%, Đà Nẵng 9%.

Còn Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong quý III/2018, thị trường Nha Trang tiếp tục ghi nhận nguồn cung chào hàng mới với khoảng trên 1.000 căn, tỷ lệ hấp thụ từ các dự án mới được chào bán trong quý III/2018 chỉ đạt khoảng 20%.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng thừa nhận bất động sản du lịch nửa đầu năm rất sôi động, đặc biệt là condotel và biệt thự nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vào quý III/2018 đã có dấu hiệu suy giảm. Tháng 9/2018, chỉ có 1.000 giao dịch, còn tồn hơn 20.000 căn.

Năm 2019 được nhiều chuyên gia kinh tế quốc tế và trong nước đánh giá có nhiều khó khăn, ảnh hưởng bởi cuộc chiến thương mại Trung – Mỹ. Việt Nam không nằm ngoài xu thế đó. Nhưng ở một góc độ nào đó, lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam vẫn có điểm sáng ở thị trường bất động sản công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng.

Tính pháp lý cho condotel?

Bà Nguyễn Hoài An cho rằng năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có sự phân hoá rõ rệt. Thị trường nghỉ dưỡng biển miền Bắc ít được phát triển. Tuy nhiên, khi hạ tầng phát triển thì việc khai thác sẽ thuận lợi hơn. Thị trường nghỉ dưỡng miền Trung trở vào tương đối phát triển.

"Sắp tới chúng ta sẽ chứng kiến sự phát triển của loại hình nghỉ dưỡng mới, đó là nghỉ dưỡng núi, nghỉ dưỡng hồ, trong vòng bán kính một vài tiếng lái xe", bà Hoài An nói.

Theo như bà An nói, thời gian gần đây, bất động sản nghỉ dưỡng núi, nghỉ dưỡng hồ đang có sự phát triển tương đối mạnh mẽ. Đặc biệt là khu vực Sa Pa, đang nổi lên là một thị trường bất động sản phát triển năng động, với hàng loạt "ông lớn" bất động sản đầu tư khách sạn 5 sao ở đây.

Hay như vùng núi Tam Đảo, hồ Đại Lải (Vĩnh Phúc) cũng có sự phát triển không ngừng với những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng biệt thự đẳng cấp để phục vụ khách du lịch nghỉ dưỡng vào cuối tuần, hoặc ngày lễ, tết.

Bà An chia sẻ, để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, cần phát triển quy hoạch du lịch mà trong đó phát triển về hạ tầng là quan trọng nhất. Hiện hạ tầng ở những khu vực có tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển tương đối phù hợp.

Một khó khăn mà lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng sẽ gặp phải là vốn tín dụng. Chính phủ sẽ cân đối với các ngành kinh tế khác để không ngành nào phát triển nóng. Do đó, các chủ đầu tư sẽ phải đa dạng nguồn để huy động vốn cho đầu tư xây dựng.

Một điểm nghẽn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nữa là tính pháp lý cho condotel. Đây là những vấn đề xảy ra những năm vừa qua, chúng ta phải có quy định rõ ràng hơn. Thực tế đã có nhiều hội thảo, bàn tròn của các cơ quan góp ý để condotel có tính pháp lý rõ ràng, theo hướng phù hợp hơn, có thể 50 năm, có thể vĩnh viễn.

"Với sản phẩm condotel có đặc thù nhất định, bản thân condotel nên có các quy định, thế nào là condotel, hay là sản phẩm chung cư được bán. Ví dụ condotel là do chủ đầu tư thuê lại toàn bộ, hoặc là chủ đầu tư tự vận hành, uỷ quyền cho đơn vị thứ ba thuê lại. Khi đó mới gọi là condotel. Nếu không thì sản phẩm đó không khác gì một sản phẩm chung cư để bán", bà An cho hay.