Suy giảm mức độ quan tâm và lượng giao dịch

Thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm mức độ quan tâm và lượng giao dịch từ quý II/2022. Cho đến quý III vừa qua, thị trường chứng kiến tình trạng kẹt thanh khoản, gặp khó khăn về giao dịch.

Cụ thể, một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu mua bất động sản tại Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%, Hà Nội giảm 1% so với quý II/2022 trước đó.

Nhu cầu tìm mua các loại hình bất động sản đều giảm mạnh trong tháng 9, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Ngoài ra, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng ở các tỉnh khu vực phía Nam được các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận có sự sụt giảm mạnh, từ 19% đến 33%.

Lý giải về mức độ quan tâm bất động sản trong năm 2022 sụt giảm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bị ảnh hưởng bởi nhiều thông tin biến động như: chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm; Nhiều ngân hàng thương mại liên tục tăng lãi suất huy động, FED tăng lãi suất lần đầu tiên sau hơn 3 năm; Ảnh hưởng từ việc Hà Nội siết chặt việc tách thửa đất; Chủ tịch Vạn Thịnh Phát bị bắt do sai phạm trái phiếu; Các công ty bất động sản cắt giảm lượng lớn nhân sự.

Không những mức độ quan tâm giảm, mà cho đến thời điểm hiện tại, thị trường cả nước cũng đều có lượng giao dịch giảm. Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com với các nhà môi giới, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, tại giai đoạn quý II có 73% môi giới cho rằng số lượng giao dịch giảm mạnh, con số này tăng lên ở quý III có đến 76% và quý IV là 91% môi giới chia sẻ giao dịch giảm rất mạnh, không thể chốt thành công.

Như vậy, qua các con số thể hiện trên cho thấy thị trường phản ứng rất rõ sự suy yếu mà yếu tố gây ảnh hưởng trực diện đến các doanh nghiệp bất động sản và cả người mua chính là vốn. Doanh nghiệp sẽ có rất nhiều nguồn, trong đó có 2 nguồn chính là tín dụng và trái phiếu. Tuy nhiên, theo khảo sát của Batdongsan.com, ở quý I/2022, mức độ tăng trưởng tín dụng là 4%, quý II là 8% và quý III là 10% cho đến quý IV, thời điểm cuối tháng 11 là 11,5%. Trước khi Ngân hàng Nhà nước cho nới room tín dụng trên toàn thị trường thì tháng 12 có room khoảng 14%. Như vậy, thị trường bất động sản chỉ còn 2,5%, điều này cho thấy mức độ tăng trưởng tín dụng chậm dần khiến cho các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, lượng trái phiếu phát hành ở quý I/2022 gần 30.000 tỷ đồng, quý II là 10.000 tỷ đồng và quý III chỉ còn 5.000 tỷ đồng, đến quý IV gần như không có gì. Vấn đề niềm tin của người mua trái phiếu đã thể hiện rất rõ, dẫn đến việc các doanh nghiệp bất động sản khó có thể huy động được vốn từ trái phiếu.

Ngoài ra, đối với người mua nhà đã và đang gặp nhiều vấn đề trong các giao dịch. Các môi giới cho biết, có 2 nguyên nhân chính gây ảnh hưởng là do thị trường tiêu cực và đa số người mua không tiếp cận được vốn vay mua nhà và tìm sản phẩm giá trung bình.

Mặt khác, một yếu tố nữa là giá bất động sản tăng cao so với thu nhập bình quân của người dân.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com đã đưa ra một bài toán so sánh giá bất động sản như sau: Nếu so sánh giá bất động sản ở Việt Nam và một số nước như Singapore, Indonesia, Thái Lan, Malaysia, thì ở năm 2018, Việt Nam có hệ số giá bất động sản trên thu nhập bình quân đi lên so với các nước, thậm chí đến năm 2021 chỉ số giá vẫn tăng hơn so với thị trường Singapore. Trong khi các quốc gia khác như Indonesia và Thái Lan đang có hệ số giá đi xuống. Vậy chứng tỏ, hệ số giá bất động sản của Việt Nam vẫn còn xu hướng tăng và đang neo cao với những người có thu nhập thấp, mong muốn sở hữu nhà.

Cũng theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com với các môi giới bất động sản khi đánh giá về giá nhà thị trường sơ cấp, có đến 75% nhận định giá quá cao và khá cao. Cụ thể, có 29% môi giới nhận định giá nhà quá cao, 46% đánh giá khá cao.

Như vậy, có 2 yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch là giá và vốn, kéo theo các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn ở các quy mô khác nhau.

Chia sẻ về sự thay đổi mặt lợi nhuận trước thuế của các doanh nghiệp bất động sản 9 tháng năm 2022 so với 9 tháng 2021, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, đại đa phần các doanh nghiệp bất động sản đều có lợi nhuận trước thuế giảm từ 8 - 46% cho nên thị trường khó khăn.

Cũng theo đánh giá của môi giới, có đến 61% chia sẻ phải giảm quy mô nhân sự của sàn giao dịch bất động sản và chỉ có 31% chia sẻ giữ nguyên. Vì vậy, xu hướng thị trường là sẽ cắt giảm nhân sự ở các doanh nghiệp bất động sản.

Trước thực trạng này, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, các doanh nghiệp bất động sản phần lớn phải tái cơ cấu thay đổi trước các khó khăn và thách thức mới trên 2 lĩnh vực: một là tái cơ cấu về nợ, hai là hoạt động sản xuất kinh doanh.

"Về tái cơ cấu nợ, doanh nghiệp bất động sản phải "xoay" đủ cách để gia hạn khoản vay, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới.

Ngoài ra, phải mua lại trái phiếu để giảm phần nợ đối với doanh nghiệp vẫn còn khả năng chi trả, nhưng vẫn có những doanh nghiệp mua lại trái phiếu bằng cách chuyển đổi bất động sản.

Về tái cơ cấu kinh doanh, nếu trước kia các doanh nghiệp đầu tư dàn trải thì nay sẽ tập trung vào các sản phẩm cốt lõi, có thế mạnh và tạo ra dòng tiền. Đặc biệt là thu gọn mô hình, cắt giảm nhân sự và đẩy mạnh chiết khấu hỗ trợ các khách hàng để có giao dịch”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Kỳ vọng thị trường sớm đảo chiều 

Nếu chúng ta nhìn lại thị trường năm 2007, thời điểm này tín dụng được nới lỏng đồng thời tăng trưởng tín dụng cũng tăng rất cao, các ngân hàng cho vay dưới chuẩn. Đây được xem là năm đỉnh cao của thị trường bất động sản vì giá tăng cao, giao dịch nhiều. Tuy nhiên, sang năm 2008, thị trường bị siết chặt, lạm phát tăng cao, siết tín dụng và trần lãi suất cho vay tăng đến 21%, cho nên thanh khoản lao dốc, nhà đất trở nên rất khó bán, hàng tồn kho đạt gấp 3 so với 2007.

Đến năm 2009, mức lãi suất có sự điều chỉnh lại, tuy nhiên vẫn ở mức thấp nên thanh khoản không nhiều, rất nhiều dự án bất động sản đặc biệt là sân Golf tạm dừng.

Tiếp năm 2010, giá bất động sản vẫn rất cao nên không có giao dịch. Và năm 2011, thị trường đồng loạt giảm giá, bắt đầu hiện tượng các dự án bán giảm giá đến 30%. Ở năm 2012, giá trị hàng tồn kho tăng 85% so với cùng kỳ năm 2011.

Bước sang năm 2013, room tín dụng tăng từ 7 - 12%, lúc này thị trường dần ấm lên và có sự phục hồi ở năm 2014 khi gói 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở được tung ra với lãi suất 6%, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Từ năm 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định từ 6 - 7%. Từ các chỉ số trên, minh chứng cho chúng ta thấy tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2013.

Ở bối cảnh hiện tại, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra phân tích tín hiệu đảo chiều sẽ dựa trên 3 yếu tố: lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản.

Về lãi suất huy động, tại thời điểm quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng. Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, nếu giả định quý I/2023 Ngân hàng Nhà nước bắt đầu thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý II/2024, thị trường bất động sản mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều. 

Về tăng trưởng tín dụng, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Từ đầu tháng 12 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1,5-2%, tức là có thêm khoảng 200 nghìn tỷ bơm vào nền kinh tế. Nếu room tín dụng tiếp tục duy trì ở mức 15,5 - 16% hoặc nới rộng hơn trong năm 2023 thì đó là điều kiện thuận lợi thúc đẩy thị trường bất động sản đảo chiều trong năm 2024.

Về chính sách bất động sản, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải 2 năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên ở bối cảnh hiện tại, vào đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng có Quyết định 422 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản, BOT, BT giao thông, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp…

Ngoài ra, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, room tín dụng cũng vừa được nới thêm 1,5 - 2%.

Đồng thời, Chính phủ cũng thành lập tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Đất đai sửa đổi.

Những yếu tố tích cực trên cho thấy thị trường bất động sản sẽ không cần mất 2 năm như giai đoạn trước để tháo gỡ và phục hồi.

Cũng theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn về thời điểm đảo chiều của thị trường dựa trên ý kiến đánh giá của các nhà môi giới cho thấy, 11% chia sẻ thị trường sẽ phục hồi vào quý I/2023, 34% cho rằng ở quý III - IV/2023 và có 23% rơi vào quý II/2023, 19% ở năm 2024 và 13% cho rằng sau năm 2024.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hy vọng năm 2023 thị trường tài chính sẽ phục hồi để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn. Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời room tín dụng được mở ra trở lại để các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ để tạo đà phát triển trở lại.