Gần đây, trên nhiều diễn đàn mua bán bất động sản (BĐS), các nhà đầu tư đã đặt câu hỏi “khi nào có thể bắt đáy BĐS?”. Đây là câu hỏi không dễ trả lời khi mà trên thực tế hiện nay, dù cơn sốt đất nền và giá chung cư trên cả nước đã tạm lắng, nhưng để lại hệ lụy là một mặt bằng giá mới được thiết lập.

Thanh khoản thấp, giá vẫn... ngất ngưởng

Trở lại thời điểm bước sang quý II/2021, khi đại dịch lần thứ 4 bùng phát phức tạp, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng. Theo đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam và Công ty Savills Việt Nam, giá BĐS vẫn có dấu hiệu tăng, chỉ giảm ở một số dự án chưa có hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội, hoặc những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Đơn cử như các lô nhà liền kề tại Vườn Cam, Green Symphony, Hinode Royal Park (Hoài Đức), Geleximco (phố Lê Trọng Tấn), Louis Hoàng Mai, Starlake Tây Hồ Tây… đều tăng giá “chóng mặt”. Cụ thể, 1 lô biệt thự tại Starlake Tây Hồ Tây hồi tháng 7/2020 giá 180 triệu đồng/m2, hồi cuối tháng 6/2021 lên giá 300 triệu đồng/m2. Tương tự tại Louis Hoàng Mai, hồi chủ đầu tư mở bán giá 83 triệu đồng/m2, thời điểm hiện tại khi nhà chưa xây xong, thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện nhưng giá đã lên đến 125 triệu đồng/m2.

Cũng thống kê từ các đơn vị nghiên cứu này, tỷ lệ giao dịch BĐS đều ở mức thấp, từ 30-60% tùy từng phân khúc, đặc biệt phân khúc đất nền, nhà liền kề, biệt thự trong quý II giảm rõ rệt. Điều này cho thấy sức cầu đang rất yếu, nhiều nhà đầu tư vốn ít, phải sử dụng đòn bẩy tài chính đang “lao đao” muốn “thoát” nhanh nhưng thanh khoản thấp.

Đánh giá về thị trường BĐS trong thời điểm này, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cho rằng, với tình hình dịch như hiện nay, có thể đến quý I hoặc quý II năm sau thị trường mới ổn định lại. Nhà đầu tư không dùng vốn vay thì yên tâm ngủ ngon vì sau dịch thị trường sẽ có khả năng phục hồi và tăng trưởng.

Còn nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và khả năng nắm giữ dưới 3-6 tháng phải tính đến chuyện cơ cấu lại tài chính và không loại trừ khả năng nên mạnh dạn bán đi để tìm cơ hội khác sau khoảng 6-12 tháng nữa.

Nói về tính thanh khoản, một số chuyên gia BĐS nhìn nhận, mặc dù nhu cầu của nhiều người mua nhà là có, nhưng họ đang trong trạng thái phòng thủ vì dịch bệnh nên việc chốt hợp đồng sẽ cực kỳ khó khăn.

Thời điểm nào giảm giá?

Một bộ phận nhà đầu tư muốn cắt lỗ để thoát hàng, còn một bộ phận khách hàng khác có tâm lý chờ đợi để có thể ‘bắt đáy thị trường’. Đây là câu chuyện đang diễn ra trên thị trường BĐS.

Chia sẻ với báo chí, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho hay, mặc dù dịch bệnh diễn biến phức tạp nhưng hiện tại trên thị trường hiếm thấy có BĐS nào giảm giá thành, bởi 80% nhà đầu tư chuyên nghiệp đã có phương án phòng ngừa rủi ro nếu dịch kéo dài. Với người đi mua mới, họ kỳ vọng sẽ mua được BĐS giá tốt trong đợt dịch này.

Theo ông Quang, nếu dịch bệnh kéo dài hơn 1-2 tháng nữa thì nhà đầu tư BĐS sẽ gặp khó khăn. Do đó, cuối tháng 8 đến tháng 9, sẽ có những nhà đầu tư BĐS gặp khó khăn, đó là thời điểm người mua có thể lựa chọn bất động sản vừa ý.

“Nếu BĐS giảm giá 10-15% đó là mức giá hợp lý, có thể mua ngay trong tháng 8, tháng 9. Còn nếu dịch bệnh vẫn kéo dài hơn thì có thể đợi đến tháng 9, tháng 10, giá BĐS có thể giảm nữa. Nhưng con số giảm bao nhiêu thì chưa biết, tôi nghĩ mức giảm giá cao nhất chỉ có thể giảm từ 10-20%”, ông Quang nhận định.

Đánh giá về phân khúc đất nền, ông Quang nhìn nhận chưa thấy có hiện tượng "cắt lỗ", chỉ có hiện tượng giảm giá. Nếu dịch bệnh kéo dài thêm 4-5 tháng nữa, lúc đó mới có chuyện "cắt lỗ" trên thị trường.

Ông Quang cho rằng, đầu tư đất nền ở thời điểm này cũng là cơ hội tốt. Nếu như trước đây thị trường là của người bán thì hiện thị trường đang của người mua. Đến tháng 8, tháng 9 có thể lựa chọn sản phẩm tốt, vừa ý, đầy đủ pháp lý. Đặc biệt, có thể thương lượng giá tốt với người bán.

“Đầu tư BĐS vào thời điểm này khách hàng đừng nghĩ đến chuyện vay vốn ngân hàng”, ông Quang khuyên nhà đầu tư.

Theo ông Quang, thị trường BĐS phụ thuộc vào việc kiểm soát dịch bệnh. Từ năm 2015 đến nay, các chủ đầu tư năm nào cũng tăng trưởng 30-50%. Do đó, nếu doanh nghiệp có dòng tiền tốt, dự trữ được lượng tiền mặt có thể tồn tại được 6 tháng thì có thể vượt qua đợt dịch này.

“Thị trường BĐS sau dịch sẽ có 2 xu hướng, 30% doanh nghiệp sẽ cực kỳ khó khăn, 50% doanh nghiệp bắt đầu hoạt động bình thường lại và chỉ có 20% doanh nghiệp sẽ có lợi trong đợt dịch này, bởi có một số chủ đầu tư có lượng tiền mặt lớn nên đây là cơ hội tốt để M&A BĐS”, ông Quang nói.