Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp - Điểm sáng dòng tiền 2025


Cổ phiếu bất động sản (BĐS) khu công nghiệp vẫn là điểm sáng thu hút dòng tiền của giới đầu tư trong năm 2025.

Dự án Khu công nghiệp Cây Trường được quy hoạch trên diện tích 700ha tại huyện Bàu Bàng do BCM làm chủ đầu tư
Dự án Khu công nghiệp Cây Trường được quy hoạch trên diện tích 700ha tại huyện Bàu Bàng do BCM làm chủ đầu tư

Năm 2024, giá cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) vẫn duy trì đà tăng. Theo đó, dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam khả quan với vốn đăng ký và vốn thực hiện trong 11 tháng năm 2024 tăng trưởng lần lượt 1% và 7% so với cùng kỳ. Nhu cầu tăng cao khiến một số KCN tăng giá 10% nhờ vị trí thuận lợi và cơ sở hạ tầng được cải thiện. Tại thị trường phía Nam, giá cho thuê đất KCN tiếp tục tăng.

Thị trường BĐS KCN tiếp tục là điểm sáng trong 2025, với việc Việt Nam được đánh giá là điểm đến hàng đầu cho các doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển vốn đầu tư khỏi thị trường Trung Quốc nhờ vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng và sự cởi mở trong kinh tế và chính trị.

Hiện Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về năng suất lao động và chi phí năng lượng cho sản xuất hơn các nước khác trong khu vực. Riêng đối với thị trường BĐS KCN phía Bắc, CTCK MBS cho rằng có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút vốn FDI so với thị trường phía Nam do thị trường phía Bắc có vị trí thuận lợi giáp với Trung Quốc, thuận tiện cho việc lưu thông hàng hóa nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng được phát triển đồng bộ.

Tại thị trường phía Nam, MBS kỳ vọng nguồn cung đất mới sẽ được bổ sung sau khi bốn tỉnh công nghiệp (Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu) có quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030 và từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất KCN.

Nhóm cổ phiếu BĐS KCN nhà đầu tư có thể lưu ý, sẽ là những cổ phiếu được dòng tiền lựa chọn như cổ phiếu BCM và KBC. Hai cổ phiếu này hưởng lợi nhờ các KCN mới dự kiến được phê duyệt vào năm 2025, sẽ mang lại tăng trưởng dài hạn cho các doanh nghiệp và kế hoạch phát hành tăng vốn để phát triển các dự án KCN trọng điểm. Với diện tích đất KCN khoảng 6.387ha, chiếm 7% tổng đất KCN trên cả nước, KBC đang có quỹ đất KCN thương phẩm còn lại lớn nhất với hơn 1.300ha.

Theo sau là SIP, có diện tích thương phẩm còn lại 1.087ha. Trong đó, KCN Phước Đông giai đoạn 2 hơn 787ha, sẵn sàng cho thuê 290ha; KCN Lê Minh Xuân 3 là 105ha và KCN Đông Nam gần 50ha và KCN Lộc An - Bình Sơn 144.42ha.

Với 7 KCN có tổng diện tích hơn 4.700ha đang trực tiếp vận hành, BCM là chủ đầu tư KCN lớn nhất tại Bình Dương với hơn 30% thị phần cấp tỉnh và chiếm khoảng 5% thị phần toàn quốc. "Ông trùm” KCN Bình Dương này hiện còn 940ha đất KCN thương phẩm và 659ha đất KCN sẵn sàng cho thuê.

IDC đang đầu tư và quản lý 10 KCN tại Việt Nam với tổng diện tích khoảng hơn 3,300ha; trong đó, 7 KCN ở phía Nam và 3 KCN ở phía Bắc. Đất thương phẩm còn lại là khoảng 600ha, ở vị trí thứ 4.

Là doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực vật liệu xây dựng gồm kính xây dựng (chiếm khoảng 42% thị phần), gạch ốp lát (30% thị phần gạch ceramic) nhưng VGC đã phát triển 11 KCN với tổng diện tích hơn 3 ngàn ha, trong đó còn 560ha đất thương phẩm còn lại và tập trung ở miền Bắc, miền Trung. VGC cũng đang có khoảng 200ha đất KCN sẵn sàng cho thuê thời gian tới.

MBS cho rằng, cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS KCN có quỹ đất lớn như đã phân tích tiếp tục sẽ hưởng lợi trong năm 2025, và đây là những cổ phiếu điểm đến của dòng tiền trong năm 2025. Tuy nhiên, MBS lưu ý giới đầu tư khi nắm giữ cổ phiếu BĐS KCN bởi những rủi ro sau:

Trước hết là sự gia tăng cạnh tranh trong việc thu hút vốn FDI với các quốc gia khác. Hai đối thủ chính của Việt Nam là Ấn Độ và Indonesia. Tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) của vốn FDI tại Ấn Độ và Indonesia trong giai đoạn 2018-2023 lần lượt đạt 11,0% và 11,2%, trong khi Việt Nam chỉ đạt 4%.

Bên cạnh đó, nhu cầu tiêu thụ điện tăng nhanh có thể khiến Việt Nam thiếu khoảng 2.500 MW vào giờ cao điểm. Rủi ro thiếu điện có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Đặc biệt, đó là chính sách thuế tối thiểu toàn cầu. Việt Nam đã thông qua Nghị quyết về thuế tối thiểu toàn cầu (15%), có hiệu lực từ đầu năm 2024. Theo đó, các công ty nước ngoài có doanh thu trên 750 triệu Euro đang được hưởng ưu đãi thuế tại Việt Nam sẽ phải nộp thêm thuế lên tới 15%. MBS cho rằng chính sách này có thể ảnh hưởng đến các chính sách ưu đãi thuế, quỹ đầu tư và khả năng cạnh tranh thu hút vốn FDI vào việc phát triển các ngành công nghệ cao tại Việt Nam…

Theo Hà Phương/diendandoanhnghiep.vn