Nhìn vào diễn biến của bức tranh bất động sản Hà Nội những năm gần đây, khi quỹ đất nội đô đang ngày càng trở nên chật chội thì xu hướng đầu tư đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra vùng ngoại ô. Không thể phủ nhận được rằng, kèm với nhu cầu ở thực hướng ra ven Hà Nội thì các nhà đầu tư cũng bắt đầu chiến dịch rót tiền, tìm kiếm lợi nhuận từ những vùng đất mới, hứa hẹn nguồn lợi nhuận khổng lồ.

Bất động sản ngoại ô: Miền đất mới

Sẽ chẳng ngoa khi nói rằng bất động sản ngoại ô đã và đang trở thành miền đất hứa với các nhà đầu tư. Xu hướng dịch chuyển ra ngoại ô đã manh nha từ nhiều năm trước nhưng phải đến 2 năm trở lại đây thì dòng chuyển dịch ngày càng trở nên rõ nét.

Nhìn tổng thể vào bức tranh của Hà Nội, quỹ đất nội đô đang bị quá tải về mặt dân số và cơ sở hạ tầng. Sự xuất hiện của hàng loạt các tòa nhà chung cư cao tầng cùng quá trình kiến thiết hạ tầng giao thông đã tạo nên sự “chật chội” trong bức tranh chung. Quỹ đất có hạn và nếu có cũng chỉ là những ô đất nhỏ khiến doanh nghiệp khó xoay xở trong việc triển khai, thi công dự án.

Trong khi đó, với chủ trương xây dựng và phát triển đô thị vệ tinh xung quanh của TP. Hà Nội, nguồn vốn Nhà nước bắt đầu dồn lực cho hệ thống cơ sở hạ tầng. Khu vực Hà Đông, Hoài Đức, Long Biên, Gia Lâm… bắt đầu “lột xác” trở thành những miền đất mới đầy hứa hẹn với các nhà đầu tư.

Với ưu điểm vượt trội như quỹ đất rộng, cơ sở hạ tầng phát triển, nhà đầu tư có thể triển khai nhiều dự án theo hướng sinh thái, nhu cầu ở của người dân chưa bao giờ thuyên giảm, những vùng đất ngoại ô trở thành điểm nhắm chiến lược của các nhà đầu tư thứ cấp.

Phân khúc chung cư hay đất nền có tỷ suất lợi nhuận cao?

Với khoảng tiền từ 1 - 3 tỷ đồng, phân khúc chung cư và đất nền là một trong những mục tiêu hướng tới của các nhà đầu tư thứ cấp.

Theo ông Nguyễn Quang Minh, Giám đốc Công ty CP Hùng Vương Land, lý do khiến phân khúc chung cư và đất nền trở thành danh sách ưu tiên của các nhà đầu tư thứ cấp là bởi tính linh hoạt, nguồn vốn bỏ ra ở tầm trung.

Nhận định về tỷ suất lợi nhuận của hai nhóm phân khúc này, ông La Văn Lăng, Giám đốc Công ty CP Vietfor Land cho rằng: “Nếu cách đây 2 năm, những dự án chung cư mang lại lợi nhuận nhanh gọn và dễ dàng vì nhu cầu của người dân lớn thì thời gian trở lại, sức hút với nhà đầu tư đã giảm”.

Ông Lăng phân tích, với 1 tỷ đồng bỏ ra mua một căn chung cư tại Long Biên, Gia Lâm hay Hoài Đức, tính thanh khoản ở thời điểm hiện tại chậm, tỷ suất lợi nhuận phụ thuộc vào dự án thuộc vị trí nào nhưng mức độ dao động chỉ khoảng 1 - 2%. Trong trường hợp nhà đầu tư thứ cấp mua không bán được, phải cho thuê thì giá 1 căn hộ ngoại ô cho thuê chỉ rơi vào khoảng 4 triệu đồng/tháng. Với mức cho thuê thấp hơn hoặc ngang so lãi suất ngân hàng như vậy thì nhà đầu tư sẽ đối mặt với tình trạng lỗ.

Trong khi đó, với 1 tỷ đồng mua đất nền, tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 10 - 50% trong vòng 6 tháng đến 1 năm. Tức tiền chênh mà nhà đầu tư nhận về có thể lên tới 100 - 500 triệu đồng.

Cũng theo nhận của ông Lăng, đối với các dự án đất nền nằm trong khu vực cơ sở hạ tầng đang được hoàn thiện hoặc có những con đường lớn đi qua, tỷ suất lợi nhuận tăng đột biến còn những khu vực đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông mức thu lời sẽ chậm. Theo ông Lăng, phân khúc đất nền tại Gia Lâm, Long Biên đang có xu hướng chững lại chậm hơn so với khu vực Hoài Đức. Tại Hà Đông, tỷ suất lợi nhuận của phân khúc đất nền dịch chuyển có mực độ chậm hơn hẳn.

Ở góc độ nhận định khác, ông Minh cho rằng: “Tỷ suất lợi nhuận của những dự án chung cư sẽ đạt tầm 10% nếu trong giai đoạn mới bắt đầu khởi công và xây dựng. Đến thời điểm bàn giao nhà thì đa phần nhà đầu tư dễ phải đối mặt với tình trạng hòa vốn và có khi lỗ. Trong khoảng 1 năm trở lại đây, chung cư không còn là điểm hút mạnh với nhà đầu tư.

Đối với đất nền dự án do chủ đầu tư phân lô và bán lại, tỷ suất lợi nhuận có thể lên tới 100% trong vòng 1 năm. Ví dụ, với 1 tỷ đồng bỏ ra, nhà đầu tư có thể nhận về tiền chênh tương đương. Trong khi đó, ở phân khúc đất thổ cư, tỷ suất lợi nhuận dao động thất thường”.

Theo ông Minh, nhà đầu tư thứ cấp vẫn có cơ hội tìm kiếm lợi nhuận khổng lồ từ đất nền dự án và đất thổ cư, mặc dù từ đầu năm 2018 trở lại đây, giá đất đã bị độn lên tới 20% so với năm 2017. “Có thể ví cuối năm 2016, đầu năm 2017 là giai đoạn hoàng kim của nhà đầu tư rót tiền vào đất thổ cư ở ngoại ô Hà Nội. Nhưng đến năm 2018, cơn sốt đất xuất hiện khiến giá đất bị đội lên, tỷ suất lợi nhuận giảm. Tuy nhiên, cơ hội sinh lời vẫn còn nhiều”.