Theo quy định của Thông tư 16/2018/NHNN, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/NHNN, từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Theo tính toán của các chuyên gia, theo quy định trên, từ đầu năm 2019, dòng vốn trung và dài hạn mà ngân hàng cho vay bất động sản sẽ sụt giảm đến 20% so với năm 2016.

Không chỉ từ năm 2019, mà dòng vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản cũng đã có dấu hiệu sụt giảm trong năm nay. Cụ thể, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 chỉ đạt khoảng 9%, bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% của cả năm. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.

Tại thị trường bất động sản Việt Nam, khi triển khai dự án bất động sản, chủ đầu tư thường huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng và từ khách hàng, trong đó vốn vay từ ngân hàng là chủ yếu. Vì vậy, việc nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị siết dần buộc các chủ đầu tư bất động sản phải hướng đến các kênh huy động khác. Trong đó, một trong những cách thức được doanh nghiệp sử dụng là “đẩy nợ cho khách hàng”.

Đơn cử, mới đây, 1 dự án tại khu Đông TP.HCM đưa ra chính sách, khách hàng chỉ cần đóng 20% giá trị căn hộ mua, 75% giá trị căn hộ sẽ được ngân hàng cho vay và chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách hàng tiền lãi vay.

Giới ngân hàng cho rằng, đây là cách huy động vốn khá hay của doanh nghiệp, lãi suất mà khách hàng được chủ đầu tư hỗ trợ, không khác gì lãi suất mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng nếu đứng ra vay khoản vốn trên. Trên thực tế, dù vẫn huy động phần lớn nguồn vốn từ ngân hàng để triển khai dự án, nhưng doanh nghiệp lại không phải là “con nợ”, trong khi ngân hàng cho cá nhân vay lại dưới dạng cho vay tiêu dùng, nên không bị vướng với quy định theo Thông tư 16.

Ngoài cách làm trên, nhiều doanh nghiệp còn bắt tay nhau để cùng phát triển dự án bất động sản, trong đó một doanh nghiệp có quỹ đất, nhưng không có tiền sẽ bắt tay với doanh nghiệp có tiềm lực tài chính để cùng triển khai dự án.

“Tiền dành cho mua quỹ đất sẽ rất lớn, nếu doanh nghiệp có vốn bỏ vốn ra mua quỹ đất sẽ không còn vốn để triển khai dự án. Chính vì vậy, để an toàn, doanh nghiệp sẽ bắt tay nhau. Đơn cử như chúng tôi vừa góp vốn để hợp tác với một doanh nghiệp có quỹ đất lớn ở Long An phát triển dự án bất động sản. Như vậy, cả hai bên cùng có lợi, doanh nghiệp có quỹ đất sẽ phát triển được dự án, chúng tôi thì có hàng bán”, ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Cát Tường Group cho biết.

Một cách thức khác cũng được nhiều doanh nghiệp địa ốc áp dụng để huy động vốn thay nguồn vốn ngân hàng là đưa cổ phiếu niêm yết trên sàn chứng khoán. Nếu trước đây, số lượng doanh nghiệp bất động sản đăng ký niêm yết chỉ vài hồ sơ mỗi năm, thì năm 2017, đã có trên dưới 20 doanh nghiệp nộp hồ sơ, trong đó 11 doanh nghiệp hoàn thành việc niêm yết. Số lượng này trong nửa đầu năm 2018 tiếp tục tăng mạnh. Có thể kể đến các doanh nghiệp vừa lên sàn trong năm nay như First Real, Cenland, Netland, Vinhomes, Hải Phát…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác như từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi, vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT của Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong dân và chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

Theo ông Trần Lâm Bình, Giám đốc điều hành IMM Property (thành viên của IMM Group, chuyên tư vấn về lĩnh vực bất động sản ở thị trường Việt Nam và quốc tế cho các nhà đầu tư), vốn đầu tư nước ngoài đang được nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn để thay thế nguồn tín dụng từ ngân hàng.

Ông Bình dẫn số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, xu hướng vốn ngoại đổ vào bất động sản đang diễn ra mạnh mẽ. Cụ thể, 10 tháng năm 2018, nguồn vốn đầu tư nước ngoài đổ vào bất động sản Việt Nam đã đạt con số 5,7 tỷ USD, chiếm 20,4% tổng vốn đăng ký (cả cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần).

Xu hướng này còn được khẳng định thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) đình đám trong năm 2017 và 2018. Trong 8 thương vụ M&A lớn nhất năm 2017 và nửa đầu năm 2018, có 5 thương vụ liên quan đến bất động sản với giá trị lên đến 3 tỷ USD, chiếm 32,9% tổng giá trị của 8 thương vụ M&A. Đa số nguồn vốn ngoại đổ vào bất động sản đến từ các quốc gia, vùng lãnh thổ châu Á như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc)... Ngoài ra, còn rất nhiều thương vụ M&A quy mô nhỏ dưới 100 triệu USD chưa được thống kê.

“Chúng tôi đang nhận được hơn 20 yêu cầu tìm kiếm các dự án căn hộ thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn với quy mô từ 10 - 100 triệu USD từ các khách hàng Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Hồng Kông (Trung Quốc)... Điều này cho thấy, bất động sản Việt Nam đang có sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư ngoại, từ các nhà đầu tư lớn và cả những nhà đầu tư quy mô nhỏ”, ông Bình nói.

Cũng theo ông Bình, chính sách thắt chặt tín dụng đã ảnh hưởng không nhỏ đến sức cạnh tranh của các chủ đầu tư Việt Nam so với các nhà đầu tư ngoại. Với việc lãi suất ngân hàng của nhiều nền kinh tế phát triển chỉ từ 0,5 - 2%/năm, thì việc tận dụng nguồn vốn vay giá rẻ này để đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam là một sự lựa chọn đầu tư có lợi thấy rõ.

“Nếu Việt Nam vẫn duy trì chính sách siết tín dụng với bất động sản, trong khi lãi suất ở các nền kinh tế phát triển thấp như hiện tại, thì việc các nhà đầu tư nước ngoài thắng thế trên thị trường bất động sản Việt Nam trong dài hạn là điều tất yếu”, ông Bình đánh giá.

Trong khi đó, theo khuyến nghị của ông Châu, trước bối cảnh nguồn vốn ngân hàng bị siết như hiện nay, doanh nghiệp địa ốc nên xem xét đưa cổ phiếu lên niêm yết  trên sàn giao dịch chứng khoán để huy động vốn. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài, ông Châu khuyến cáo, các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và có năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Ngoài tận dụng nguồn vốn dồi dào của đối tác, doanh nghiệp trong nước cũng có thể học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.