9 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam bị sụt giảm mạnh cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả giao dịch trên hầu hết các phân khúc thị trường. Bên cạnh đó, những cơn sốt ảo cục bộ giá đất nền, đất nông nghiệp, đất phân lô trái phép tại một số khu vực trong cả nước đã hút một nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội không nhỏ.

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, kiến nghị tiếp tục cho phép các tổ chức tín dụng được sử dụng tỷ lệ tối đa 45% của nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2019. Tuy nhiên, giới chuyên gia trong nước cho rằng Chính phủ không nên trì hoãn việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, bởi vì nhiều rủi ro trong thị trường bất động sản có thể xảy đến.

Tăng trưởng tín dụng phải đảm bảo tác động tích cực cho nền kinh tế

Trong công văn, HoREA cho biết quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TM-XD Lê Thành cho rằng việc siết tín dụng nêu trên sẽ khiến cho các doanh nghiệp thêm khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng, bởi vì các khoản vay dài hạn hầu hết là cho vay liên quan đến bất động sản, dù là vay trực tiếp hay gián tiếp dưới hình thức vay tiêu dùng.

Còn ông Nguyễn Cảnh Hà - Giám đốc Công ty An Thiên Lý cho rằng, trên thực tế, từ trước đến nay chỉ có các doanh nghiệp lớn mới dễ tiếp cận nguồn tín dụng từ ngân hàng, còn các doanh nghiệp nhỏ và vừa thì vẫn phải tự xoay xở. Việc siết tín dụng cho vay sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp lớn, các doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng sẽ bị tác động gián tiếp do người tiêu dùng không vay được tiền ngân hàng thì sẽ giảm sức mua. Dù vậy, nếu xét về góc độ tài chính, đại diện cả 2 doanh nghiệp đều đồng ý rằng việc hạn chế dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn là cần thiết để đảm bảo an toàn cho hệ thống tín dụng và cân bằng nguồn vốn cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác.

Trước kiến nghị của HoREA, PGS-TS. Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng khoa Tài chính thuộc Trường Đại học Kinh tế TP.HCM nhận xét: “Ngân hàng Nhà nước không nên nhượng bộ trước lời đề nghị này của HoREA, bởi vì bước đi này trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước là hết sức đúng đắn, cần thiết và kịp thời để bảo đảm tăng trưởng tín dụng có tính tích cực cho nền kinh tế. Điều này có nghĩa là, hệ thống ngân hàng cần và nên bơm tiền cho nền kinh tế một cách hài hòa, bảo đảm đồng tiền đi vào những lĩnh vực sản xuất kinh doanh, bảo đảm cung ứng vốn cho các động lực tăng trưởng bền vững của nền kinh tế”.

Mức độ siết tín dụng hợp lý

Theo TS. Nguyễn Khắc Quốc Bảo, hạn chế tín dụng bất động sản không có nghĩa là phủ nhận vai trò của thị trường này trong sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đã có tình trạng thừa cung khi nhiều cao ốc được xây dựng mà không có người ở.

“Tình trạng này tiếp diễn có thể dẫn đến bong bóng bất động sản, từ đó gây ra bong bóng trên nhiều lĩnh vực khác và hệ lụy hơn nữa là lạm phát rất cao cho nền kinh tế”, ông Quốc Bảo đưa ra cảnh báo và nói thêm: “Mặt khác, việc siết tín dụng ở mức không quá mạnh như đã và đang làm là cần thiết, để bảo đảm các ngân hàng có thể cơ cấu lại nguồn vốn của mình trong các dự án cho vay lẫn huy động theo hướng vừa bảo đảm tạo động lực tăng trưởng cho nền kinh tế, vừa hạn chế tối đa rủi ro hệ thống”.

Phân tích về các động thái của Ngân hàng Nhà nước với tín dụng bất động sản, PGS-TS. Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng con số 5 điểm phần trăm (từ 45% xuống 40%) giảm tín dụng đối với các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài như vậy là không quá lớn dù khó có thể tính toán một cách cụ thể. Bởi lẽ, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ cung cấp tỷ trọng nhỏ trong tổng tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại trong nền kinh tế.

Mặt khác, ở thời điểm cuối năm, nhu cầu tín dụng bất động sản của cả cá nhân và doanh nghiệp đều tăng. Do đó, việc cơ quan điều hành có tín hiệu điều tiết sẽ làm giảm bớt đà tăng trưởng của thị trường bất động sản. “Đây là thông điệp mang tính cảnh báo rõ ràng của Ngân hàng Nhà nước với các tổ chức tín dụng về việc điều tiết tín dụng bất động sản. “Van” tín dụng của thị trường này không thể mở rộng mãi sau khi thị trường đã có 3 năm (2015 - 2017) tăng trưởng liên tục và có thể đang ở mức đỉnh vào năm nay. Do đó, thị trường cần đến giai đoạn tự điều chỉnh khi dòng vốn chủ lực có dấu hiệu giảm”, TS. Trần Kim Chung bình luận.

Nhìn từ một góc độ khác, ông Trần Kim Chung cho rằng, đợt điều chỉnh này có thể đẩy thị trường đến một giai đoạn phân hóa rõ rệt, bởi lẽ, tín dụng giảm trong khi có doanh nghiệp đã hoàn thiện dự án và có doanh nghiệp chỉ mới bắt đầu. 2 giai đoạn khác biệt này có thể mang lại 2 kết quả kinh doanh hoàn toàn khác nhau và tùy thuộc vào khả năng xoay chuyển tình thế của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

“Nhà điều hành đã có kinh nghiệm với biến động trên các thị trường nhạy cảm và đã từng trải qua những giai đoạn rất khó khăn, do đó, các bước đi chính sách sẽ chủ động, kịp thời và hợp lý hơn. Tuy nhiên, giới nghiên cứu như chúng tôi vẫn khó tiếp cận thông tin về số liệu dư nợ tín dụng và dư nợ tín dụng bất động sản. Đây là vấn đề về quyền tiếp cận thông tin, điều này cần được cải thiện để nhiều người có khả năng nghiên cứu và phân tích có thể đưa ra ý kiến xác đáng về cùng một vấn đề và mang tính cập nhật hơn”, Phó viện trưởng CIEM nhấn mạnh.