Ưu điểm vượt trội của BĐS trên đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ (TMDV) là loại hình có nhiều tiềm năng, thể hiện qua việc "tạo mặt tiền cho đô thị", là nơi hình thành các dòng bất động sản (BĐS) mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao; là nơi để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hình kinh tế mới.

Nhìn nhận về vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Nga - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CTCP Reatimes Holding cho biết, ưu điểm vượt trội của BĐS trên đất TMDV chính là tính linh hoạt, khả năng tạo ra giá trị đa chức năng và đáp nhu cầu thay đổi của thị trường.

Thay vì chỉ là một căn hộ để ở đơn thuần, thì trên đất TMDV có thể phát triển thành những tổ hợp đa dạng hơn rất nhiều.

Còn bà Đoàn Thị Vân - Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO chia sẻ, từ thực tế kinh doanh cho thấy các dự án TMDV, đặc biệt là các dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển của đất nước.

Ở góc độ kinh tế - xã hội, các dự án trên đất TMDV như dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng mang lại lợi ích tổng thể lớn hơn các dự án khác.

Cụ thể, đất TMDV mãi là tài sản công, không như đất ở, giao và thu tiền sử dụng đất một lần là hết, là tài sản dự trữ để lại cho tương lai, ngày càng có nhiều thặng dư, tạo nguồn thu ngân sách lớn từ việc thu thuế hằng năm, tạo rất nhiều việc làm cho người lao động, mở ra cơ hội kiến tạo đất nước.

Đặc biệt, dự án du lịch nghỉ dưỡng có tính lan tỏa mạnh đến 40 ngành kinh tế chính, sử dụng trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của nền kinh tế.

Còn nhiều vướng mắc

Tuy nhiên, theo phản ánh của một số doanh nghiệp, trên thực tế, việc triển khai dự án trên đất TMDV có nhiều khó khăn.

“Tiềm năng của đất TMDV hiện chưa được đánh giá đúng, chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này”, bà Đoàn Thị Vân nói.

Theo ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland, trong quá trình triển khai dự án bất động sản trên đất TMDV, doanh nghiệp này nhận thấy có 3 vướng mắc lớn.

Thứ nhất, vấn đề gia hạn thời gian thuê đất. Để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 – 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm.

Cùng với đó, công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2-3 năm, có những dự án đến 5 năm nữa. Do đó, khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn.

Thứ hai là, vấn đề định giá đất thiếu thông số đầu vào. Theo ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, có rất nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng được triển khai ở những địa phương có kinh tế chưa phát triển, hay ở những khu vực chưa có nhiều số liệu đầu vào để tham chiếu, so sánh tại nhiều thời điểm.

Khi đó những đơn vị tư vấn định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc lấy số liệu. Theo quy định của pháp luật thì những số liệu về định giá phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức là nhấn mạnh vào tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Tuy nhiên, khó khăn trong việc lấy số liệu vẫn xảy ra đối với các cơ quan nhà nước ở địa phương khi phê duyệt phương án giá.

Thứ ba là, vấn đề Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, công tác định giá với các số liệu không bám sát thị trường và không tham chiếu ý kiến của các doanh nghiệp thực hiện các dự án thực tế thì có thể sẽ mang tính chất một chiều, thiếu minh bạch trong xác định số liệu, dễ dẫn đến yếu tố cung cầu cũng như giá trị bất động sản đến tay người tiêu dùng sẽ không sát với thực tế.

Cần sớm xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường BĐS

Kiến nghị liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại.

Việc này sẽ giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là ngân sách nhà nước vẫn thu được phần tiền thuê đất, thứ hai là người sử dụng cuối là khách hàng nhận chuyển nhượng tài sản trên đất mà có kế thừa việc thuê thì họ vẫn được những quyền lợi về thời gian thuê, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho khách hàng cũng như kích cầu cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, đại diện Novaland cũng đề xuất Nhà nước tham gia quyết liệt và nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường BĐS để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ.

Các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm thì nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.

Bà Đoàn Thị Vân cho hay, đối với các dự án thực hiện trên đất TMDV, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn, các chủ đầu tư dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất trả tiền hằng năm hoặc một lần đối với các khu vực hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan của dự án và chủ đầu tư thực hiện việc quản lý, vận hành các hạng mục này trong khi đây là các hạng mục phục vụ công cộng.

Từ thực tế nêu trên, đại diện Tập đoàn CEO đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng miễn tiền thuê đất đối với hạng mục hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan của dự án thực hiện trên đất TMDV, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đang áp dụng với khu đô thị; sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bàn giao các hạng mục này cho nhà nước quản lý, vận hành giống như khu đô thị, nhà ở.