Nội đô khó khăn, vùng ven sôi động

Kết thúc quý I/2019, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều đưa ra số liệu cho thấy bất động sản TP. Hồ Chí Minh gặp khó, nhưng thay vào đó, các giao dịch vùng ven đang nóng lên bằng những dự án mới.

Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam vừa đưa ra số liệu về diễn biến diễn quý I/2019 của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, phân khúc đất nền được đơn vị này ghi nhận giảm nhiệt giao dịch, nguồn cung mới cũng giảm.

Cụ thể, 3 tháng qua, thị trường ghi nhận có 2 dự án đất nền mới đáng chú ý được mở bán. Trong đó, có 1 dự án mới và 1 dự án bán giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, cung ứng ra thị trường khoảng 259 nền, bằng 24% nguồn cung quý IV/2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% nguồn cung mới, bằng 25% so với quý trước đó. Nguồn cung đất nền mới tập trung chủ yếu ở quận 9 của khu Đông và huyện Củ Chi của khu Bắc.

Nhìn chung, thị trường giảm nhiệt cả cung và cầu. Giá bán đất nền không có nhiều biến động lớn kể từ giữa cuối năm 2018.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung giảm kỷ lục trong 3 năm trở lại đây, sức tiêu thụ căn hộ cũng giảm mạnh và là mức thấp nhất trong các quý từ năm 2016 đến nay. Cụ thể, nguồn cung mới chỉ đạt 25% so với quý IV/2018, bằng 26% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 29% so với quý IV/2018 và 26% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán căn hộ trong quý duy trì xu hướng đi ngang từ giữa năm 2018.

Theo DKRA Vietnam, phân khúc nhà phố và biệt thự là phân khúc tươi sáng nhất của thị trường. Ghi nhận thông tin thị trường cho thấy, có 3 dự án đáng chú ý của phân khúc nhà phố/biệt thự được mở bán trong quý I/2019 (1 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 183 căn, bằng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung mới, bằng 34% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu Đông với các quận như quận 9, quận 2. Giá bán không có nhiều biến động và có xu hướng đi ngang.

Trong khi đó, ở thị trường bất động sản vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh trong quý I lại có bức tranh khá sôi động.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, thị trường vùng ven TP.HCM nóng nhất thuộc về các tỉnh như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Long An, Bình Dương.

Tại Long An, sự sôi động tiếp tục tăng lên ở việc các dự án tự phát lẫn các dự án phát triển bài bản của các chủ đầu tư lớn. Trong đó, điểm nhấn là việc Công ty cồ phần Đồng Tâm (Đồng Tâm Group) cùng Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An (Trần Anh Group) tổ chức động thể xây dựng Dự án Lavilla Green City tại TP. Tân An, tỉnh Long An. Dự án nằm trong tổng thể khu trung tâm TP. Tân An, một dự án từng đóng băng gần 10 năm nay. Dự án được xây dựng trên diện tích 22 ha, với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự.

Ở Bình Dương, sự sôi động đến từ việc nhiều doanh nghiệp đổ về săn quỹ đất tại đây và hoàn thiện pháp lý triển khai dự án mới. Đơn cử, Đất Xanh cho biết, đã hoàn thành việc mua 5.000 m2 đất tại thị xã Dĩ An và sẽ triển khai bán hàng vào tháng 6 này, dòng sản phẩm sẽ là chung cư. Phú Đông Group thì thông báo đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý để ra hàng dự án chung cư trên diện tích 6.000 m2 tại Dĩ An.

Trần Anh Group cũng không kém cạnh khi vừa động thổ dự án biệt thự, nhà phố mang tên Phúc An 2 tại Bình Dương. Dự án xây dựng trên diện tích hơn 50 ha. Thiên Minh Group cũng vừa ra mắt văn phòng bất động sản tại Bình Dương để bắt đầu bán dự án mới tại khu vực Thành phố mới.

Với Đồng Nai, thị trường này đang khá nóng khi mà tên tuổi lớn liên tục xuất hiện từ cuối năm 2018 tới nay. Đầu tiên là HungThinh Corp với dự án Biên Hòa New City có diện tích 118 ha với dòng sản phẩm biệt thự, nhà phố. Hi Lam Land thì công bố đang hoàn thiện pháp lý và thử tải móng để thực hiện dự án chung cư với khoảng 6.000 căn hộ tại TP. Biên Hòa…

Ngoài ra, giao dịch ở các dự án như King Bay tại huyện Nhơn Trạch đang ghi nhận lượng giao dịch khá tốt, với thông tin Cầu Cát Lái chuẩn bị xây dựng đang tạo cú huých khiến thị trường này xuất hiện thêm các dự án mới. Tuy nhiên, phân khúc chủ yếu là đất nền.

 Các thị trường vùng ven như Bà Rịa - Vũng Tàu đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư địa ốc.

Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu, trong quý I, chính quyền tỉnh này tiếp tục đưa ra những cảnh báo về việc thị trường xuất hiện tình trạng phân lô tự phát, cho thấy nhu cầu đầu tư tại địa phương này đang rất sôi động. Đồng thời, điểm nhấn ở thị trường này là Khu du lịch biển Bình Châu với các dự án lớn của DRH Holdings, ThuDuc House và đặc biệt là việc Novaland vừa công bố Dự án NovaWorld Bình Châu có quy mô khoảng 100ha, tọa lạc tại Bình Châu, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vùng Tàu. Dự án kết nối với nhiều tiện ích ngoại khu hiện hữu (casino, suối nước nóng, sân golf…) và chuỗi dự án Novaland liền kề trong tương lai.

Đối với Bình Thuận, thị trường này được giới phân tích cho biết đang sôi động với hàng loạt dự án mới đổ bộ. Trong đó, lớn nhất là dự án NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận). Dự án tọa lạc tại xã Tiến Thành, TP. Phan Thiết, Bình Thuận, có quy mô lên tới gần 1.000 ha với đa dạng các sản phẩm để đầu tư như nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại.

“Với việc NovaWorld Phan Thiết xuất hiện tháng 2 vừa qua, thị trường bất động sản quanh dự án trở nên sôi động, nhất là những khu phân lô bán nền giá tăng khá mạnh. Chưa bao giờ tôi thấy thị trường Phan Thiết lại phát triển nóng như hiện nay”, ông Phạm Lâm nói.

Ngay cả tỉnh Bình Phước, một địa phương khá xa TP. Hồ Chí Minh lại không có nhiều lợi thế về kinh tế nhưng cũng đang tăng nhiệt từ đầu năm 2018 tới nay khi Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường ra mắt dự án Cát Tường Phú Hưng tại TP. Đồng Soài. Đây là dự án đô thị phức hợp cảnh quan tiên phong tại Bình Phước. Dự án được tích hợp hơn 18 tiện ích độc đáo như: Công viên thế giới di sản kiến trúc The Destina, Công viên thế giới điện ảnh The Angel, Quảng trường Ánh Sáng, 2 trung tâm thương mại, trường học các cấp, bệnh viện… Sau 2 lần mở bán dự án tại TP.HCM, chủ đầu tư này cho biết, hiện dự án đã bán được khoảng 60% chỉ trong vòng 3 tháng.

Quý II nhiều biến động

Giới phân tích cho rằng, trong quý II/2019, thị trường sẽ có những biến động lớn về thanh khoản lẫn giá cả. Sự sôi động đến từ các dự án đang triển khai của Novaland, Trần Anh Group, Đất Xanh, Phú Đông, Him Lam Land… sớm chính thức mở bán. Đây sẽ là cơ hội lớn để đầu tư cũng như giúp thị trường phát triển mạnh, đa dạng về nguồn cung hơn khi từ trước tới nay thị trường vùng ven chỉ bó hẹp trong phân khúc đất nền, nhà phố.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đang đặt ra nhiều tham vọng với thị trường bất động sản vùng ven bằng việc ráo riết săn quỹ đất. Trong đó, Tập đoàn Hà Đô đưa ra kế hoạch thâu tóm quỹ đất lớn trên trục đường Phạm Văn Đồng giáp thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương và sẽ ra hàng trong năm 2019. HungThinh Corp cũng đang không ngừng đi tìm quỹ đất và dự án mới tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, Hưng Thịnh khá “kén chọn” khi chỉ nhắm đến những lô đất có quy hoạch và pháp lý đầy đủ để có thể triển khai ngay dự án để mở bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, cơ hội của bất động sản vùng phụ cận là không thể phủ nhận. Song cơ hội này phải được đầu tư bài bản, phải nghiên cứu, khảo sát nhu cầu từng địa phương, đầu tư theo quy hoạch, pháp lý rõ ràng để từ đó hình thành nên những khu dân cư đáp ứng nhu cầu sử dụng thật và các doanh nghiệp lớn đang làm được điều đó ở thị trường vùng ven bằng những dự án hàng chục ha và đầu tư bài bản từ tiện ích sống tới thu hút người về ở.

Còn kiểu đầu tư như một số doanh nghiệp cứ gom đất nông nghiệp rồi tự phân lô, dụ dỗ người dân thiếu thông tin, thiếu hiểu biết diễn ra ào ạt gần đây ở một số địa phương. Điều này không những mang lại rủi ro cho khách hàng mà còn phá vỡ quy hoạch của nhiều địa phương.

Ngoài ra, ông Lê Tiến Vũ, Tổng giám đốc Cát Tường Group cho rằng, trong quý IV/2018 và quý I/2019, việc hình thành những điểm nóng mới xung quanh TP. Hồ Chí Minh tạo ra một bức tranh thị trường mở rộng. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra những thách thức cho việc hoàn thiện hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông kết nối vùng.

 Đầu tư bất động sản vùng ven cũng ẩn chứa nhiều rủi ro.

Theo đó, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh cần một chiến lược quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích. Mặt khác, sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh còn ẩn chứa nhiều rủi ro về biến động giá cả, thậm chí ở một số thời điểm đã xảy ra sốt giá, đẩy thị trường vào trạng thái thiếu ổn định.

“Dù vậy, sự tăng tốc của thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh và một vài địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông là cơ hội cho các nhà đầu tư, thu hút dòng tiền dịch chuyển từ TP. Hồ Chí Minh và tạo điều kiện an cư cho những người trẻ, gia đình trẻ có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực.

Sự chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản các khu vực nêu trên không chỉ là sự đón đầu mà còn được nhận định như một luồng gió mới đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa ở địa phương, giải tỏa bớt áp lực cho thị trường bất động sản TP.HCM cả về dân số, nhà ở…, đồng thời góp phần hiện thực hóa chiến lược Vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh”, ông Vũ nói.