Báo cáo của công ty TNHH CBRE Việt Nam mới đây cho thấy, quý I/2019 thị trường chung cư Hà Nội có số lượng mở bán cao nhất theo quý, tổng cộng có 11.822 căn mở bán từ 26 dự án. Còn nhà ở gắn liền với đất cũng có sự khởi sắc khi ghi nhận nguồn cung mở bán lên đến hơn 2.600 căn, mức mở bán theo quý cao nhất trên thị trường trong 3 năm qua.

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội, quý I/2019, thị trường chung cư Hà Nội có số lượng mở bán cao nhất theo quý, sôi động nhất trong mấy năm qua, tổng cộng có 11.822 căn hộ mở bán mới, tăng trưởng gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Nhà ở tăng giá nhẹ

Bà An đánh giá, thông thường quý I diễn ra kỳ nghỉ Tết, việc giao dịch nhà sẽ thấp, nhưng quý I/2019 lượng giao dịch vẫn khả quan và khá thú vị. Mặc dù nguồn cung mới mở bán nhiều nhưng lượng bán tăng tương đối khả quan so với quý IV/2018. Phân khúc trung cấp chiếm khoảng 68% số căn bán được.

"Có thể nói, quý I/2019 có số lượng giao dịch thành công cao nhất so với trước đó, số căn bán được tăng ở mức gần 4% so với năm 2018. Hoạt động mở bán nhộn nhịp và các chương trình ưu đãi góp phần thúc đẩy doanh số bán hàng", bà An nói.

Về thị trường nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung mới quý I/2019 có hơn 2.600 căn, tăng hơn quý I của các năm. Doanh số bán hàng cũng rất ấn tượng, khoảng 2.128 căn được bán trong quý I/2019, tăng 45% so với quý trước.

Theo bà An, giá nhà ở không có sự đột biến lớn. Giá biệt thự trung bình thị trường thứ cấp đạt 3.924 USD/m2 đất, tăng 3% so với quý IV/2018 và 2% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với sự mở rộng của nguồn cung tới các khu vực mới, thị trường thứ cấp cũng đón nhận đáng kể về giá biệt thự trung bình tại khu vực Hà Đông, Gia Lâm, Hoài Đức…

Giá bán sơ cấp nhà ở chung cư phân khúc trung cấp và bình dân đạt 1.300 USD/m2 (tăng nhẹ 1 – 2% so với năm trước). Phân khúc chung cư cao cấp có giá sơ cấp đạt 2.200 USD/m2 (tăng khoảng 9% so với năm trước). Phân khúc hạng sang đạt đến 6.000 USD/ m2. "Phân khúc này chỉ đến từ một dự án nhỏ, nên không thể nói là mặt bằng giá mới", bà An chia sẻ.

Bà An đánh giá, 2019 là năm sôi động đối với tăng giá đất, biệt thự tại Hà Nội và vùng ven. Mặt bằng giá có xu hướng đi lên, tăng giá hạn chế. Thông tin quy hoạch, hạ tầng, chính sách liên tục thay đổi, nhưng sự quan tâm của nhà đầu tư vẫn rất lớn đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất.

Dịch chuyển vị trí

Nếu như 2 – 3 năm trước, nguồn hàng lớn mở bán ở phía Tây thì nay đã có sự dịch chuyển sang phía Đông thành phố, do khu vực này có đại dự án, đại đô thị, cung cấp cho thị trường hơn 50% tổng nguồn cung mới.

Tương tự như chung cư, trong khi phía Tây nhà ở gắn liền với đất vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất trong nguồn cung, nhưng bên cạnh đó thị trường vẫn có sự dịch chuyển ra xa các khu vực truyền thống.

"Chúng tôi cũng nhận thấy sự hình thành các khu đô thị mới tại khu vực ngoại thành ở phía Đông và phía Nam, 86% nguồn cung mở bán trong quý vừa qua đến từ các dự án phía Đông, trong khi đó các dự án phía Tây chỉ chiếm 3,7%", bà An cho biết.

Các chuyên gia của CBRE phân tích, việc dịch chuyển vị trí tại các dự án là do phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang ngày càng ít vị trí tốt, dẫn đến giá của phân khúc này ngày càng cao, ít khách hàng có khả năng chi trả.

Bên cạnh đó, bài toán giao thông cũng là một trong những nguyên nhân sự dịch chuyển này. Đơn cử như trong 10 năm vừa qua, khi đường Vành đai 3 được đưa vào sử dụng có rất nhiều dự án mọc lên. Sắp tới có dự án đường sắt đô thị, dọc trục đường này có rất nhiều dự án nhà ở, thương mại đang được triển khai. Điều đó đã gây áp lực lên hạ tầng.

Các nhà phát triển bất động sản luôn chọn vị trí đi lại, kết nối với trung tâm thành phố thuận tiện. Trong khi đó, nguồn cung từ các dự án ở phía Đông đáp ứng được các tiêu chí về vị trí, giao thông trong tương lai…

Nhận định về thị trường nhà ở đến cuối năm 2019, theo bà Hoài An, tốc độ ra nguồn cung chung cư mới chậm hơn so với quý I, sắp tới lượng mở bán trong năm 2019 dự kiến có khoảng trên 32.000 căn.

Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm khoảng 65 – 70% tổng nguồn cung mở bán mới. Doanh số bán hàng dự kiến đạt 28.000 – 30.000 căn. Mức giá tăng trung bình khoảng 1 – 2%, do nguồn cung lớn ra hàng từ phân khúc trung cấp và bình dân.

Thị trường nhà ở gắn liền với đất năm 2019 dự kiến sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới trong các quý tiếp theo với phần lớn đến từ những phân kỳ sau của các dự án đã được mở bán từ trước.

"Dự báo trong năm 2019 chất lượng sản phẩm cao, sự đồng bộ về quản lý cũng như mức độ uy tín của các chủ đầu tư vẫn là những yếu tố chính, ảnh hưởng đến nhóm khách hàng mua để ở và mua đầu tư", bà An nhận định.