Tại thời điểm thị trường sôi động cách đây vài năm, báo cáo từ một hãng tư vấn dịch vụ bất động sản cho thấy, có tới 60-70% người mua nhà tại Việt Nam là các nhà đầu tư. Tỷ lệ này đã sụt giảm mạnh trong giai đoạn thị trường trầm lắng 3, 4 năm qua. Tuy nhiên, cùng với những tín hiệu khởi sắc của thị trường, tỷ lệ nhà đầu cơ cũng đang có dấu hiệu tăng trở lại.

Đầu cơ "lăm le" trở lại

Trong cuộc họp báo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2014, CBRE Việt Nam cho biết, nhiều khách hàng là nhà đầu tư đã quay lại thị trường. Tiếp đó, báo cáo về thị trường quý III/2014, ông Jonathan Tizzard, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và thẩm định giá của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Tình hình hoạt động của thị trường trong quý III/2014 ghi nhận khá tốt ở tất cả các hạng bởi sự tham gia không chỉ của người sử dụng cuối cùng mà cả giới đầu tư”.

Mới đây, chia sẻ tại Hội thảo về cơ hội đầu tư bất động sản diễn ra tuần qua, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc nhận định, nhu cầu đầu cơ bất động sản đã "nhen nhúm" tăng trở lại sau thời gian dài gần 3 năm liên tục giảm. 

Cụ thể, nếu như trong năm 2011 nhu cầu đầu cơ chiếm khoảng 8% thì tới năm 2012, 2013 con số này giảm xuống chỉ còn 3%, 2%. Tuy nhiên, thống kê trong 1 tháng trở lại đây, nhu cầu đầu cơ của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản đã tăng trở lại khoảng 4%. 

Theo ông Quyết, nhu cầu dài hạn vẫn còn tồn tại và sẽ tiếp tục tăng. Song song với đó, nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận vào thị trường trong những năm nay. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc tới một số yếu tố như tính pháp lý của dự án, năng lực chủ đầu tư, tiến độ của dự án, giá và các chính sách khuyến mãi... khi thị trường không còn những biến động giá quá mạnh.

Ông Quyết cho rằng, hiện giá bất động sản đã khá thấp so với thời điểm sốt giá trước đây cũng là một trong số những nguyên nhân chính khiến giới đầu tư quay trở lại với thị trường. 

"Giá bất động sản hình thành bởi nhiều yếu tố, Việt Nam có lợi thế nhân công rẻ nhưng máy móc, nguyên liệu cho dự án hầu như phải nhập khẩu nên mặt bằng giá thực tế hiện giờ là không cao. Diễn biến thị trường trong những năm tới sẽ có chiều hướng tốt hơn, tuy nhiên, chủ đầu tư cũng cần lưu tâm tới nguồn cung của thị trường, không nên đẩy giá lên nhằm tránh rủi ro khi thị trường vẫn còn rất mong manh", ông Quyết đánh giá. 

Đây là thời điểm bỏ tiền mua nhà

Nói về những "thăng trầm" của giới đầu tư bất động sản tại Việt Nam, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam từ đổi mới đến nay đã trải qua 3 lần sốt giá. Trong đó, giai đoạn sốt giá lần thứ 1 (1991-1993) và lần thứ 2 (2001-2003) giá đất thậm chí còn tăng gấp 10 lần tại các đô thị lớn; lần sốt giá thứ 3 2007-2009), giá đất tuy chỉ tăng 2-3 lần nhưng lại là giai đoạn bùng nổ nhất và nhà đầu tư kiếm lợi nhiều nhất. 

Theo ông Võ, đặc trưng của thị trường trong nền kinh tế chuyển đổi: Tăng giá là quá trình tất yếu và xu hướng tăng giá luôn tăng vượt giá trị thật trên thị trường. "Đây là quá trình tích tụ bong bóng mang tính quy luật. Giá đất bằng 0 tới bằng giá thị trường đã tạo ngữ cảnh đất tăng gíá mạnh, đầu tư vào bất động sản mang lại hiệu quả cao nhất tạo ra hệ quả tham nhũng đầu tư, tích trữ tiền vào bất động sản giá cao và không quan tâm đến phân khúc giá thấp", ông nói.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, thời điểm sốt nóng vài năm trước, thị trường rất sôi động, người người làm bất động sản, các dự án hầu hết đều bị đẩy giá lên mức quá cao, mỗi dự án chủ đầu tư lãi 50%, thậm chí 100% hoặc hơn nữa là chuyện bình thường.

"Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, hiện giá bất động sản đã giảm khá sâu, cá biệt một số dự án đã giảm tới 50%, mức giảm này đã khiến các chủ đầu tư gần như không có lãi hoặc nếu có lãi cũng sẽ rất ít. Mức giá mới này đang rất có lợi cho người mua nhà, nhất là đối với đại bộ phận người dân đang có thu nhập trung bình và thấp", ông nói.

Ông Võ nhìn nhận, trong thời gian tới, động lực chủ yếu từ thị trường và nhà đầu tư sẽ làm thay đổi xu hướng thị trường. Theo đó, chủ đầu tư cần phải định hình, thay đổi quan điểm đồng thời phải đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở hơn.  

Ở một góc nhìn khác, ông Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính ngân hàng, cố vấn cao cấp Ngân hàng BIDV - thì cho rằng, dưới góc độ vĩ mô, 2 chỉ số quan trọng của thị trường là chứng khoán và bất động sản bởi khi nền kinh tế lên xuống 2 chỉ số nhạy cảm nhất. Đáy tăng trưởng kinh tế Việt Nam 2012, lấy thống kê 2010 để làm gốc có thể thấy, nền kinh tế đang khởi sắc và bất động sản ấm lên khiến tâm lý nhà đầu tư, người tiêu dùng thay đổi. 

Theo ông Lực, cơ chế chính sách cũng góp phần "kích" thị trường đi lên bởi nếu không có Nghị quyết 02 sẽ không có gói 30.000 tỷ và cũng không có chuyện hỗ trợ thị trường, nhằm vào thị trường bất động sản. Còn ở góc độ vi mô, nhà đầu tư và bản thân người mua nhà thấy rằng đây là thời điểm mua bán thích hợp trong bối cảnh giá nhà đã giảm 30-40% và chủ đầu tư liên tục tung các “chiêu bài” marketing, cắt lẻ căn hộ thích hợp, giảm giá khuyến mại…