Báo cáo của Hiệp hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam cho hay, quý III/2018, thị trường BĐS Đà Nẵng hầu như không có dự án mới được chào bán. Nhiều dự án bị "đắp chiếu" lâu do pháp lý hoặc do năng lực của chủ đầu tư yếu kém.

Nguồn cung khan do quy định

Tương tự, thị trường BĐS Nha Trang sau nhiều năm sôi động, phát triển nóng, quý III/2018 cũng không ghi nhận nguồn cung mới nào từ các dự án phát triển BĐS và thị trường có sự chững lại.

Vừa qua, UBND TP. Nha Trang đã kiến nghị tỉnh Khánh Hòa tạm dừng việc thỏa thuận phương án kiến trúc đối với các công trình khách sạn cao tầng cho đến khi quy định quản lý quy hoạch kiến trúc tại thành phố này được ban hành.

Sở Xây dựng Đà Nẵng cũng đã có văn bản gửi các sở ngành về quy định quản lý xây dựng công trình. Theo đó, những lô đất nhỏ hơn 1.200m2 ở khu vực trung tâm chưa có quy hoạch sẽ tạm thời hạn chế xây dựng nhà cao tầng.

Đối với những khu vực đã phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa có thiết kế đô thị được duyệt, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan quản lý theo đúng cơ cấu quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, riêng việc ghép các lô đất ở liền kề theo quy định chỉ cho phép xây dựng tối đa 9 tầng.

Lý do siết chặt xây nhà cao tầng được hai thành phố này đưa ra là do hiện nay đa phần các khách sạn, nhà cao tầng được xây dựng tại khu vực đô thị hiện hữu, tập trung đông dân cư, hạ tầng kỹ thuật ổn định. Các công trình này gây ảnh hưởng lớn đến an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông trong khu vực, nhất là các tuyến đường hẻm.

Ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, cho rằng việc hạn chế các dự án nhà cao tầng sẽ khiến thị trường BĐS Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục thiếu vắng các nguồn cung mới, dẫn đến giá BĐS được đẩy lên cao, nhất là tại các dự án đã xây dựng hoặc đã xin giấy phép xây dựng từ giai đoạn trước.

Một số chuyên gia cũng cho rằng chính bởi nguồn cung hạn chế, trong khi nguồn cầu tiếp tục tăng cao là nguyên nhân khiến BĐS tại hai thành phố này tăng giá mạnh trong thời gian qua. Các chuyên gia dự báo khi thiếu nguồn cung, giá BĐS tại hai thành phố sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Tại Đà Nẵng đã xuất hiện nhiều căn hộ bán với giá 40 - 50 triệu đồng/m2, có dự án cao cấp giá 60 - 70 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án hơn 100 triệu đồng/m2, ngang với mức giá của các dự án chung cư cao cấp tại trung tâm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Ông Quý nhận định, việc hạn chế chiều cao của các dự án sẽ ảnh hưởng lớn đến tâm lý của chủ đầu tư khi tỷ suất khai thác dự án không được như dự báo.

Nhà đầu tư sẽ không mặn mà

Đơn cử, thay vì họ thu lợi nhuận ở các dự án cao tầng 500 tỷ đồng, nay hạn chế chiều cao, lợi nhuận này sẽ giảm đi đáng kể, thậm chí một nửa. Như vậy, những khu đất trống chưa xây dựng, chưa xin giấy phép đầu tư sẽ giảm giá vì không nhà đầu tư nào mặn mà với lợi nhuận sụt giảm.

Cùng góc nhìn, lãnh đạo công ty CP Đầu tư BeeHouse cho rằng thực tế từ năm 2017 đến nay, tại Đà Nẵng hầu như không có dự án mới nào được cấp phép, thị trường vốn đã khan hàng cộng thêm quy định siết nhà cao tầng sẽ khiến nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc lại kế hoạch kinh doanh.

"Các chủ đầu tư sẽ gặp vấn đề rất lớn bởi cùng một quỹ đất, nếu tăng số tầng, tăng số lượng sản phẩm, lợi nhuận của họ sẽ nhiều hơn. Do lợi nhuận sụt giảm, tâm lý đầu tư của các doanh nghiệp vào thị trường sẽ không mấy mặn mà", lãnh đạo công ty BeeBouse nói.

Khi thị trường không có nguồn cung và giao dịch mới thì giá BĐS tăng hay giảm cũng không còn là vấn đề đáng bàn bởi thực tế, việc tăng giá sẽ chỉ diễn ra và sôi động trên thị trường thứ cấp.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cũng cho rằng thị trường BĐS Nha Trang, Đà Nẵng vẫn rất tiềm năng, nếu chính quyền hai thành phố không có giải pháp tạo điều kiện cho các dự án BĐS tại đây tiếp tục phát triển thì thị trường dễ rơi vào tình trạng trầm lắng.

Một số chuyên gia cho rằng siết chặt xây dựng các dự án nhà cao tầng cũng là một việc làm cần thiết bởi hiện tại, dọc bờ biển Mỹ Khê (Đà Nẵng) và Trần Phú (Nha Trang) đang xây dựng quá nhiều các dự án nhà cao tầng, gây rất nhiều hệ lụy về môi trường, quá tải hạ tầng, ảnh hưởng xấu tới sự phát triển chung của thành phố và tăng trưởng du lịch.

Như vậy có thể thấy việc hai thành phố siết chặt việc quy hoạch các nhà cao tầng trong thành phố đều có tính hai mặt. Lợi ích là sẽ đem đến cho hai thành phố nghỉ dưỡng một bức tranh quy hoạch hoàn chỉnh, giữ được kiến trúc của thành phố "xanh". Tuy nhiên, việc hạn chế xây dựng nhà cao tầng sẽ khó thu hút được các doanh nghiệp lớn muốn đầu tư vào hai thành phố biển nghỉ dưỡng này.