Có thể nói thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động gần như cầm chừng trong thời gian hơn nửa đầu năm 2021, sự suy giảm về nguồn cung mới và sức tiêu thụ thể hiện ở tất cả các phân khúc. Điển hình là phân khúc căn hộ - sản phẩm chủ đạo của thị trường BĐS tại TP.HCM.

Nhìn vào biểu đồ dưới đây qua các tháng có thể thấy rằng thị trường chủ yếu sôi động từ giữa tháng 5 trở về trước khi mà dịch bệnh còn đang được kiểm soát tốt và chưa có siết chặt việc giãn cách xã hội. Suốt tháng 6, gần như không có dự án đưa ra và giao dịch. Bước sang tháng 7, khi tình hình dịch bệnh và giãn cách xã hội kéo dài, một số chủ đầu tư đã có những thay đổi để thích ứng với hoàn cảnh mới và đạt được kết quả dù còn trong khiêm tốn nhưng đáng khích lệ, đó là một số dự án được giới thiệu và giao dịch thông qua hình thức trực tuyến.

Điều đáng chú ý là những dự án căn hộ được đưa ra và tiêu thụ trong tháng 7 lại là những dự án ở loại hình căn hộ hạng B có mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Với tình hình dịch bệnh COVID-19 còn phức tạp như hiện nay thì rất khó đoán định diễn biến thị trường cho những tháng còn lại của 2021. Mặc dù vậy, một số vấn đề có thể đưa ra để xem xét. Nếu dịch được kiểm soát tốt đến cuối tháng 8 có khoảng 70% người dân TP.HCM trên 18 tuổi được chích ngừa vaccine ít nhất mũi 1, giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 qua đó chỉ có thể được nới lỏng và từng bước gỡ bỏ thì thị trường BĐS có thể hoạt động trở lại từ đầu quý IV.

Hiện nay những khó khăn đang đè nặng lên thị trường và doanh nghiệp BĐS kể cả những doanh nghiệp lớn. Trước mắt là việc dừng hoạt động kinh doanh, doanh thu sụt giảm trong khi vẫn phải trả chi phí nhân sự, chi phí cho các công việc chuẩn bị triển khai dự án. Một số doanh nghiệp BĐS đã phải cho nghỉ bớt lao động, một số thì giảm lương…

Những khó khăn không chỉ đang tạo áp lực trong thời điểm hiện tại, mà ngay cả khi dịch bệnh được kiểm soát, các hoạt động dần trở lại thì thị trường BĐS cũng sẽ phải tiếp tục đối mặt với những khó khăn thách thức có tính lâu dài. Có thể nhìn thấy những thách thức hậu COVID đó là:

Sức mua bị giảm sút do nhiều người bị thiệt hại về thu nhập, người có tiền cũng sẽ có tâm lý thận trọng do thị trường thứ cấp hiện nay rất thiếu tích cực (một số ít nhà đầu tư sử dụng vốn vay phải chịu áp lực trả lãi định kỳ và không thể bán lại được).

Áp lực tăng giá BĐS rất rõ ràng khi mà từ Quý II giá VLXD đã tăng mạnh. Bên cạnh đó là nguồn cung mới vẫn còn hạn chế vì vẫn phải tiếp tục theo quy trình thủ tục pháp lý vốn đã bị ngưng trệ suốt thời gian qua, một số dự án gặp vướng mắc chưa được giải quyết.

Lãi suất và chi phí tài chính vẫn phải chi trả dù dự án bị ngưng trệ, dự án càng kéo dài thời gian thì chi phí đầu vào càng tăng và giá thành cũng tăng theo.

Khả năng chính sách ngân hàng tiếp tục siết cho vay BĐS để phòng tránh rủi ro bùng nổ sau dịch cũng như tập trung nguồn vốn cho các ngành SXKD và XNK khác. Sự siết chặt này sẽ ảnh hưởng đến cả CĐT và người mua nhà để ở.

Đã có vaccine để phòng dịch, ngăn ngừa lây nhiễm COVID-19 nhưng vaccine nào cho doanh nghiệp BĐS thời hậu COVID-19 đang là một câu hỏi lớn.

Trước mắt thị trường BĐS đang rất cần cơ chế chính sách hỗ trợ của nhà nước ở nhiều khía cạnh. Qua các đợt dịch lần trước, đã có những gói ngân sách 26.000 tỉ đồng nhưng tác động bao trùm chưa đáng kể. Chính sách hỗ trợ cần được mở rộng và thiết thực hơn. Ví dụ như: Giảm, giãn, hoãn các khoản nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đối với ngân sách nhà nước như: thuế VAT, thuế TNDN, BHXH, BHYT, thuế TNCN của người lao động.

Đối với những người mua nhà đang sử dụng vốn vay ngân hàng (và có thế chấp từ chính căn nhà đang mua hoặc các tài sản khác) thì cũng cần được giảm lãi suất do chính họ cũng đang bị ảnh hưởng thu nhập trong thời gian qua. Vấn đề này không chỉ có tác động với thị trường BĐS nói riêng mà là cả xã hội nói chung để kích thích tiêu dùng, kích thích phát triển kinh tế.

Công đoàn và tổ chức lao động và xã hội các cấp cần có những hỗ trợ thiết thực cho người lao động như: không chỉ miễn giảm khoản đóng góp (khi mà doanh nghiệp đóng 2% và người lao động đóng 1% mức lương của người lao động) mà có những khoản hỗ trợ thêm trên cơ sở các khoản kinh phí đã thu từ trước đến nay.

Đối với những chủ đầu tư có các khoản nghĩa vụ lớn như tiền sử dụng đất, thuế đât, tiền thuê đất… cũng cần được hỗ trợ qua cơ chế giảm thu, hoãn, giãn…

Đối với những dự án đang trong quá trình phê duyệt thủ tục pháp lý, bị hoãn/dừng do giãn cách (bao gồm cả những dự án bị vướng mắc lâu nay) thì cần thúc đẩy tiến độ xử lý để CĐT có thể ra hàng kịp cho những tháng cuối năm.

Về lâu dài vaccine cho doanh nghiệp BĐS là: Nghiên cứu nới lỏng chính sách cho vay BĐS một cách hợp lý để DN có thể có vốn đầu tư kinh doanh, đảm bảo làm việc và thu nhập cho người lao động.

Điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai cho phù hợp với sự phát triển của thị trường trong bối cảnh mới.

Điều chỉnh Quy hoạch quỹ đất theo hướng tăng quỹ đất dành cho nhà ở vừa túi tiền.

Về phía doanh nghiệp BĐS cũng phải có những sự thay đổi và chuẩn bị sức đề kháng của bản thân để tồn tại và phát triển. Cụ thể: Về cấu trúc vốn, giảm bớt phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, gia tăng nguồn vốn từ các hình thức khác như huy động trên thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư, hợp tác M&A dự án với các đối tác.

Về cấu trúc lại sản phẩm: Trong bối cảnh thị trường bị đóng băng thì BĐS vừa túi tiền và BĐS cho thuê như là dòng chảy ngầm dưới dòng sông băng rất đáng xem xét để đầu tư vào phân khúc này. Đồng thời chú trọng hơn tới các sản phẩm khác mang lại dòng tiền ổn định, ví dụ như các hình thức mặt bằng/văn phòng/BĐS/kho bãi/nhà xưởng cho thuê.

Đối với BĐS hạng sang, điều đáng lưu ý là người giàu thường không phụ thuộc vào sự lên xuống của thị trường, họ tìm BĐS theo nhu cầu và khả năng tài chính của mình nên ngay cả khi thị trường khó khăn nếu các chủ đầu tư đưa ra các chính sách hấp dẫn thì họ tận dụng thời cơ này để kiếm được BĐS với mức giá phù hợp nhất.

Có chính sách bán hàng phù hợp hỗ trợ khách mua, cụ thể là: Hoàn thiện các thủ tục pháp lý trước khi chính thức mở bán; tăng cường các chương trình, chính sách khuyến mãi, chiết khấu; kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay ngân hàng.

Áp dụng công nghệ thông tin trong giao dịch mua bán, tổ chức bán hàng trực tuyến thay vì tổ chức tập trung đông người offline như trước.

Khó khăn trước mắt là rất lớn, nhưng nếu các liều vaccine nói trên được tiêm nhanh, tiêm đủ thì cả chủ đầu tư và khách hàng sẽ đủ sức để kháng để vực dậy thị trường BĐS.