Giá đất cao bất thường

Bà Đỗ Thị Hồng Nhung – Chủ tịch HĐQT Công ty Iblockchain chia sẻ: Theo quan sát và nghiên cứu về thị trường tài chính, bất động sản (BĐS) trên sàn giao dịch chứng khoán cũng như những giao dịch BĐS truyền thống trong những ngày qua cho thấy, giá cổ phiếu trong lĩnh vực BĐS, hạ tầng đô thị… tại khu vực TP. Hồ Chí Minh đã không theo quy luật thị trường, mà ở trạng thái bất thường, là hệ lụy từ những ồn ào xoay quanh cuộc đấu giá đất với mức kỷ lục gần 2,5 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiêm vừa qua.

Nếu so sánh những bất thường về thị trường chứng khoán ngay khi mở cửa ở những năm 2000, các nhà đầu tư đối diện với con sóng lớn đầu tiên vì nhiều người nhìn chứng khoán như một "cơ hội đổi đời", thì nay cơn “sốt đất” chưa rõ thực hư sau vụ đấu giá đất thành công ở Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh), có vẻ như không khác là mấy. Nhưng điều đáng lo ngại là hệ luỵ từ giá đất cao bất thường có thể khiến cả đời người không mua nổi một mét đất là rất đáng lưu ý.

Còn nhớ, ngày 28/7/2000, HoSE có phiên giao dịch đầu tiên. Nhưng trước đó, càng gần ngày mở cửa thị trường, không khí đầu tư càng nóng bỏng. Chỉ có hai mã lên sàn nhưng các giao dịch mua bán, sang tay diễn ra tấp nập trên thị trường không chính thức (OTC). Giới đầu cơ đổ xô mua cổ phiếu, giá chợ đen tăng từng ngày, thậm chí nhà đầu tư còn mua vét cổ phiếu vào buổi tối.

Nhịp giao dịch sôi động trong ngay phiên đầu tiên mở đầu cho đợt sóng thứ nhất của thị trường. Từ mức khởi đầu 100 điểm phiên đầu tiên, chỉ trong chưa tới một năm, VN-Index tăng lên tục lên mức đỉnh 571 điểm vào cuối tháng 6/2001. "Thị trường OTC sôi động, giao dịch không có biên độ nên cổ phiếu tăng từ 50.000 đồng lên 100.000 đồng trong ngày là chuyện bình thường- bà Nhung nói.

Cũng theo bà Nhung, câu chuyện về thị trường BĐS nóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 – 2003) sau đó nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng băng trong suốt 2 năm (2004 – 2006), thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐS VN) diễn biến đầy phức tạp. Nửa cuối thập kỷ, những tín hiệu vui xuất hiện bằng sự khởi sắc (2007 – 2008) và hồi phục của thị trường đã phần nào mang đến hy vọng cho nhà đầu tư.

Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý I/2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1. Nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán.

Người dân khó tiếp cận

Liên quan tới tình trạng tăng giá đất bất thường, bà Nhung cho rằng, không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng.

Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. Tại Sài Gòn, chỉ trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư ở các quận, huyện đã tăng từ 5,5 - 6 triệu đồng/1m2, thậm chí lên tới 10 - 11 triệu đồng/1m2.

Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường BĐS năm 2007 một phần là do sự thay đổi của chính sách, một phần do sự “đóng băng” của thị trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lý.

Tuy nhiên, cơn sốt nhẹ không đủ để tạo tình trạng “nóng sốt” cho nhà đất như dự đoán của nhiều người. Cuối quý III/2007 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động của thị trường chứng khoán. Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoán, BĐS cạn kiệt nguồn vốn. Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008. Thị trường không hẳn là đóng băng như giai đoạn 2004 – 2006 nhưng các giao dịch cũng chậm lại và rớt giá.

Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà đầu cơ “lướt sóng” gặp cảnh lao đao. Những dự án lớn, có vị trí đắc địa với giá đất được đẩy lên rất cao như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2)…

Giai đoạn này, từ sự khởi sắc ban đầu, phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự chịu tác động mạnh trong đợt “ngủ đông” cuối năm 2007.

Và đến nay, câu chuyện 4 lô đất đấu giá của Thủ Thiêm, mà báo chí đã phản ánh trong những ngày qua cho thấy, giá đất tại một số khu vực ở TP. Thủ Đức và các quận, huyện liên tục tăng là một hiện tượng bất thường. Nếu như giá đất tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, đảo Kim Cương, giá giao dịch trước đây 160 - 164 triệu đồng/m2, thì nay trung gian đang giao dịch ở mức 200 - 250 triệu đồng/m2.

Dự án căn hộ trên đường Nguyễn Cơ Thạch mở bán năm 2020 khoảng 100 triệu đồng/m2, hiện đang giao dịch đến 140 - 150 triệu đồng/m2... Điều đáng nói, bên cạnh việc giá đất đang nhảy múa một cách bất thường, thì cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hạ tầng đô thị… trên sàn chứng khoán cũng đua nhau đi lên.

Dù chưa biết mức tăng này thực hay ảo, nhưng kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể gây ra những bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Mặt khác nó còn tạo tâm lý mất ổn định cho thị trường và có thể lan tỏa đến các khu vực khác. Điều này còn đẩy giá bất động sản của Việt Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng cách xa so với thu nhập thực tế của người dân. Thậm chí, cả đời người dân không mua nổi 1 mét đất ở Thủ Thiêm là hết sức bất thường – bà Nhung chia sẻ.