Ban Quản trị là đại diện cộng đồng cư dân, không phải doanh nghiệp

Tại buổi chia sẻ chuyên đề về Thuế và Hóa đơn trong quản lý vận hành nhà chung cư do SAVISTA Holdings vừa tổ chức, với hơn 30 đại diện Ban Quản trị từ các khu căn hộ chung cư do SAVISTA PM quản lý vận hành  tham dự và nắm bắt nhiều nội dung liên quan đến vai trò, pháp lý; chính sách thuế và hóa đơn chứng từ đối với Ban quản trị chung cư.

Giải thích rõ về vai trò của Ban quản trị chung chư, ThS. Luật sư Nguyễn Hoàng Phúc, Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Bình Dương cho biết, Ban Quản trị là tổ chức đại diện cư dân, thực hiện quản lý các nguồn kinh phí do cư dân đóng góp và không có tư cách pháp nhân; thực hiện ký hợp đồng với các đối tác, đơn vị cung cấp dịch vụ cho chung cư.

Theo Luật sư Phúc, việc nhận thức rõ phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của mình là yếu tố quan trọng giúp Ban Quản trị vừa phát huy vai trò đại diện cộng đồng, vừa tránh rủi ro pháp lý do hiểu sai hoặc vận hành sai quy định.

Đồng thời, Ban quản trị cần phân biệt cụ thể phương thức của hợp đồng quản lý vận hành, xác định đúng trách nhiệm nghĩa vụ thuế và hóa đơn, chứng từ liên quan sẽ hạn chế những rủi ro về pháp lý.

Cụ thể, đối với phương thức hợp đồng thu hộ, chi hộ, thì toàn bộ các khoản thu, chi tại chung cư đều do Ban quản trị thực hiện. Ban Quản trị ký hợp đồng với đơn vị có chức năng quản lý vận hành với mức phí dịch vụ quản lý cố định.

Ban Quản trị ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thay mặt thực hiện thu hộ, chi hộ các khoản thu, chi tại chung cư. Đối với nguồn thu từ phí quản lý của cư dân, theo quy định, Ban Quản trị phải lập hóa đơn cho cư dân và thực hiện các nghĩa vụ kê khai, nộp thuế.

Trường hợp một số dự án chưa thành lập Ban Quản trị và do chủ đầu tư vận hành toàn diện, nếu các hoạt động thu, chi đều do chủ đầu tư đảm nhận, thì đơn vị này sẽ xuất hóa đơn và kê khai thuế đối với các khoản thu phát sinh từ dịch vụ.

Đối với phương thức hợp đồng khoán thu, chi, Ban Quản trị ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành theo phương thức giao toàn bộ công việc thu, chi cho đơn vị quản lý vận hành thực hiện.

Theo phương thức này, các khoản thu, chi (phí dịch vụ, điện nước, vệ sinh…) được thực hiện bởi đơn vị quản lý vận hành thì phải lập hóa đơn cho cư dân và thực hiện các nghĩa vụ về thuế.

Nắm rõ quy định về thuế - tránh rủi ro pháp lý trong vận hành

Tại sự kiện, ông Nguyễn Đình Thanh, cán bộ thuế thuộc Đội thuế Quận 1 (Chi cục Thuế Khu vực II), đã trình bày các quy định quan trọng về thuế áp dụng cho hoạt động quản lý vận hành chung cư, đặc biệt là khi có phát sinh nguồn thu từ khai thác dịch vụ như: cho thuê mặt bằng, quảng cáo, các tiện ích…

Ông Thanh nhấn mạnh, Ban Quản trị là tổ chức, không phải là doanh nghiệp nhưng có phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ thì phải đăng ký thuế.

Trường hợp Ban quản trị không thực hiện được đầy đủ chế độ sổ sách kế toán thì phải thực hiện kê khai, nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, nộp thuế TNDN theo tỷ lệ % trên doanh thu.

Trường hợp Ban Quản trị tự thu phí quản lý và cung cấp thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN và xuất hóa đơn theo quy định. Theo đó, từ 1/6/2025, tổ chức, cá nhân cung ứng hàng hóa, dịch vụ phải xuất hóa đơn điện tử.

Tại phiên thảo luận, liên quan đến câu hỏi của các đại diện cư dân về việc Ban quản trị được phép đăng ký kê khai và xuất hóa đơn theo hình thức khấu trừ hay không, ông Thanh khẳng định, Ban quản trị không phải là doanh nghiệp, không thành lập và hoạt động theo luật doanh nghiệp nên không áp dụng theo phương pháp khấu trừ thuế.

Theo ông Thanh, Ban quản trị chỉ thực hiện nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp theo quy định tại Điều 13, Thông tư số 219/2013/TT-BTC khi có hoạt động thu chi cung ứng dịch vụ.

Với câu hỏi chung cư không có quỹ bảo trì, doanh thu phát sinh từ sở hữu chung không đủ để chi trả cho việc sửa chữa các hạng mục kỹ thuật, diện tích chung... vậy với mức thu thêm có phải đóng thuế hay không.

Giải đáp nội dung này, Luật sư Nguyễn Hoàng Phúc cho rằng, nếu như chung cư hết quỹ bảo trì hoặc không có quỹ bảo trì thì tại Hội nghị nhà chung cư có quyền yêu cầu cư dân quyết định để thống nhất thông qua thành lập tài khoản bảo trì và đóng thêm kinh phí bảo trì để sử dụng quỹ này cho các hoạt động bảo trì.

“Khi có phát sinh những hạng mục cần bảo trì mà không có đủ tiền thì có thể vận động cư dân thông qua Hội nghị nhà chung cư. Vì đây là đóng góp của cư dân đưa vào quỹ bảo trì, thì trường hợp này không phát sinh thu thuế vì đây không phải doanh thu”, Luật sư Phúc lưu ý.

Thông qua buổi chia sẻ, đại diện cư dân và Ban quản trị chung cư đánh giá cao và cho rằng, buổi chia sẻ rất ý nghĩa vừa cung cấp thông tin pháp lý và giải pháp thực tiễn, vừa là dịp để các Ban Quản trị kết nối, lắng nghe và cùng nhau tìm ra cách vận hành phù hợp, đúng quy định pháp luật, mang lại hiệu quả cho cộng đồng cư dân.