Khan hiếm nguồn cung mới, giá nhà sơ cấp tăng cao

Tưởng chừng phân khúc căn hộ là phân khúc ít chịu tác động nhất bởi những ảnh hưởng của dịch bệnh, song do hoạt động giãn cách xã hội kéo dài, giao dịch mua bán trì hoãn, thị trường này cũng ghi nhận nhiều chỉ số giảm mạnh.

Toàn bộ nguồn cung trên thị trường bất động sản đa phần là hàng tồn từ các quý trước. Lượng cung cũng như dự án mới rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện.

Cụ thể, theo Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước chỉ đạt 35.852 sản phẩm thuộc ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, giao dịch đạt 16.647 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 40,9%.

Lý giải nguyên nhân cho thực tế này, nhiều chuyên gia cho rằng, đợt bùng phát COVID-19 lần thứ 4 kéo dài đã khiến thị trường yếu đi và ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy cũng hạn chế chào bán để thăm dò thị trường.

Ngoài ra, vướng mắc pháp lý về thủ tục đầu tư, tiền sử dụng đất và giá vật liệu xây dựng tăng nóng cũng gây ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và giá thành sản phẩm bất động sản.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thủ tục pháp lý chính là mấu chốt cho điểm nghẽn về nguồn cung bất bộng sản.

“Khi thủ tục quá rườm rà, bất nhất sẽ làm mất thời gian xin cấp phép dự án cho các chủ đầu tư đồng thời làm giảm nhu cầu đầu tư phát triển thị trường bất động sản của người tham gia”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác.

“Bất động sản chịu sự tác động, điều tiết của 12 Luật khác nhau, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy. Quy trình thu hồi đất cũng trên 100 bước, cực kỳ dài dòng khiến doanh nghiệp rất khó khăn, dẫn đến ách tắc trong việc triển khai dự án”, Chủ tịch GP Invest chia sẻ.

Từ những nguyên nhân nêu trên, nguồn cung thị trường bất động sản quý III/2021 rơi vào khan hiếm, giá nhà sơ cấp đẩy lên cao theo quy luật chênh lệch cung - cầu.

Theo khảo sát trên trang Batdongsan.com.vn, giá chào bán chung cư tại TP.HCM trong tháng 10, tháng 11 có xu hướng tăng 2 - 5% so với các tháng trước đó và tăng gần 9% so với cùng kỳ năm 2020. Tại trung tâm thành phố, căn bộ bình dân giá 25 - 30 triệu đồng/m2 biến mất, các dự án nhà ở thương mại hầu như không có căn hộ mức dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ bình dân chỉ có tại một số ít các dự án thuộc khu vực xa trung tâm như chung cư HQC Plaza (huyện Bình Chánh) với giá rao bán khoảng 23 triệu đồng/m2, Citi Esto trên đường Nguyễn Thị Định (quận 2) khoảng 30 triệu đồng/m2.

Tương tự TP.HCM, tại thị trường Hà Nội, báo cáo của Savills cũng chỉ ra, giá rao bán căn hộ chung cư tại đây cuối quý III/2021 tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020. Cụ thể, giá sơ cấp ở quận Cầu Giấy cũng tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2017. Phân khúc căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không còn, thị trường chủ yếu tập trung vào căn hộ trung và cao cấp với mức giá trên 40 triệu đồng/m2. 

Trước thực trạng nguồn cung khan hiếm, giá nhà sơ cấp đẩy lên cao bắt buộc người mua nhà ở thực phải tìm kiếm những sản phẩm đã bàn giao trên thị trường thứ cấp. Đặc biệt theo đánh giá của nhiều người, giá giao dịch căn hộ thứ cấp thậm chí sẽ rẻ hơn nhiều so với căn hộ sơ cấp nằm trong cùng một phân khúc và vị trí.

Thị trường căn hộ thứ cấp sôi động

Là nhân viên văn phòng, ở quê lên thành phố, anh Biện Văn Ngọc (31 tuổi, Hoàng Mai, Hà Nội) cùng gia đình nhỏ đang có nhu cầu tìm mua một căn nhà vừa túi tiền để ổn định cuộc sống. Song do dịch bệnh COVID-19 kéo dài với các hoạt động giãn cách liên tục cùng nguồn cung dự án mới mở bán rất khan hiếm, nếu có thì giá nhà bị đẩy lên cao khiến anh Ngọc luôn chật vật tìm nhà suốt mấy tháng nay.

Với tâm lý muốn mua dự án mới để có thể hưởng gói hỗ trợ vay thanh toán theo tiến độ từ phía chủ đầu tư nhưng do giá nhà sơ cấp rao bán quá cao, nguồn cung lại ít, anh Ngọc đành chấp nhận tìm cơ hội ở thị trường giao dịch thứ cấp.

“Trước khi tìm mua nhà ở thị trường thứ cấp, tôi có tìm hiểu một số dự án mới ở khu vực nội thành Hà Nội, nhưng so về vị trí, chất lượng và diện tích thì với tài chính của gia đình là không phù hợp. Vì vậy, gia đình quyết định mua một căn hộ đang được rao bán lại thuộc dự án ở quận Hà Đông có tổng giá thành 1,2 tỷ đồng”, anh Ngọc cho biết.

Cũng theo anh Ngọc, nếu cùng diện tích, tương đương khu vực, giá bán căn hộ này ở những dự án mới sẽ phải lên tới 1,7 tỷ đồng/căn. Do đó, việc lựa chọn căn hộ ở thị trường thứ cấp vào thời điểm này với gia đình anh là hợp lý nhất.

“Khi lựa chọn mua căn hộ ở tầm khả năng kinh tế cho phép, mình sẽ không phải chịu áp lực quá lớn, có điều kiện hơn để chăm lo cho con nhỏ. Khi dư giả ra có thể làm mới lại căn nhà bằng cách tân trang nội thất”, anh Ngọc chia sẻ.

Trong khi kịch bản khan hiếm nguồn cung là chủ đạo trong quý III và chưa có sự thay đổi mạnh ở những tháng cuối năm 2021 thì thị trường thứ cấp sẽ là sự lựa chọn của nhiều gia đình, đặc biệt là những gia đình trẻ, còn yếu về tài chính. Ngoài ra, không khó để lý giải vì sao thị trường căn hộ thứ cấp lại sôi động trong thời điểm này, bởi cuối năm thường là thời điểm “tậu nhà” đón Tết của không ít người dân có nhu cầu ở thực.

Hơn hết với những nhà đầu tư căn hộ cho thuê, do ảnh hưởng bởi hoạt động giãn cách nhiều tháng để phòng chống dịch COVID-19, học sinh, sinh viên cùng đại bộ phận lao động làm thuê có thu nhập thấp phải bỏ về quê khiến việc kinh doanh trở nên ế ẩm. Lợi nhuận thấp, thậm chí là âm, không bù nổi lãi vay ngân hàng khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ phải chấp nhận bán sát giá cho những người có nhu cầu ở thực. Do đó, thị trường thứ cấp mới chứng kiến sự đổ bộ của nhiều khách hàng trong giai đoạn hiện nay.

Tại Hà Nội, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, Nam Từ Liêm, Hà Đông là tâm điểm của những giao dịch thứ cấp do đây là 2 thị trường tập trung số lượng lớn nhà ở thuộc phân khúc tầm trung. Tại Hà Đông, các dự án như Văn Khê, Dương Nội, Xuân Mai Complex, Sails Tower, The Pride… ghi nhận nhiều giao dịch thành công nhất trên thị trường thứ cấp thời gian qua. Tương tự, một số cái tên có thể kể đến tại Nam Từ Liêm là Hateco Xuân Phương, Viglacera OCT, ICID Complex…

Trên thị trường thứ cấp, phần lớn giá bán chỉ ngang bằng giá mua vào hoặc nếu có chênh thì cũng chỉ tương đương tiền nội thất. Một số dự án mới bàn giao như Hateco Xuân Phương, ICID Complex… giao dịch trên thị trường thứ cấp đạt mức chênh nhẹ từ 40 - 60 triệu đồng.

Đơn cử như căn hộ tại The Emerald (quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) được rao bán trên Batdongsan.com.vn có diện tích lên tới 141m2 nhưng chỉ chào bán với mức giá 4,2 tỷ đồng, tương đương 29,8 triệu đồng/m2. Hay như căn hộ thuộc dự án Topaz Elite (quận 8, TP.HCM) với diện tích là 78m2 nhưng được rao bán chỉ 1,9 tỷ đồng, tương đương chưa tới 25 triệu đồng/m2. Đây là được xem là những mức giá khá tốt, phù hợp cho những gia đình có nhu cầu ở thực, thậm chí là đầu tư kinh doanh.