Sau 5 năm triển khai Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã có nhiều tiến bộ, song quá trình triển khai cũng xuất hiện nhiều vướng mắc, lớn nhất là vấn đề giá bởi giá đất Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Theo PGS., TS. Nguyễn Văn Xa, việc giá đất Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường là bởi nhiều địa phương vẫn giữ hệ số điều chỉnh ở mức tối đa chỉ bằng 1,5 lần giá đất. Trong khi, bảng giá đất của nhiều địa phương lại quy định quá thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, thấp nhất là giá đất nông nghiệp.

Đưa ra dẫn chứng cụ thể, ông Xa cho biết, hiện nay, tại vùng Châu thổ sông Hồng, một số địa phương vẫn đang quy định mức giá cao nhất của đất trồng cây hàng năm là 60.000 đồng/m2. Mức phổ biến nhất của giá đất nông nghiệp của các địa phương thuộc Bắc Bộ và Trung Bộ không vượt quá 200.000 đồng/m2.

Cá biệt có địa phương giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ có 20.000 đồng/m2. Tại Đồng bằng sông Cửu Long, giá đất trồng cây hàng năm cũng không vượt quá 210.000 đồng/m2, giá đất trồng cây lâu năm không quá 250.000 đồng/m2.

Với việc định giá đất trên, ông Xa cho rằng, những quy định này chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, cũng như chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai, vì thực tế, chỉ hình thành giá đất (khu dân cư nông thôn, đất đô thị) tại một vị trí của cùng một đường phố, đường giao thông, khu vực.

Chính vì bảng giá đất do các địa phương quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường được định giá phần lớn theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là “cái áo chật hẹp” dẫn đến hệ lụy khiếu kiện kéo dài khi Nhà nước thu hồi đất. Vì thế, không có nguồn tài chính để tái tạo “tư liệu sản xuất không thể thay thế trong nông nghiệp” cùng với một số nguyên nhân khác dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Ngoài ra, với giá trị đất đai tối đa chỉ bằng khoảng 30% giá đất thực tế, nông dân cũng khó tiếp cận vốn tín dụng, nhất là ở miền Trung và miền Bắc, mỗi gia đình chỉ được giao đất với diện tích hạn hẹp. Khi dùng đất ở, đất nông nghiệp thế chấp để vay vốn sẽ gặp khó khăn, nhiều trường hợp không vay đủ vốn để đầu tư phát triển nông nghiệp và cá biệt có những trường hợp không vay được vốn.

Đặc biệt, còn phát sinh và phát triển hành vi trục lợi từ đất đai do giá đất được Nhà nước quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường, sẽ có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản trục lợi.

Không những thế, theo ông Xa, vấn đề này còn ảnh hưởng lớn đến hoạt động đấu thầu như dùng hình thức đấu giá “quân xanh, quân đỏ” trục lợi nhất là ở nhiều dự án BT, vì phần nhiều các dự án BT đều thực hiện định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để giao đất cho chủ đầu tư mà không thực hiện đấu giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.

Tệ hơn, nhiều dự án BT hoặc giao đất, cho thuê đất không đấu giá, chủ đầu tư còn chia nhỏ đất theo từng hạng mục công trình để đủ điều kiện được định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất làm giảm mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Có chung quan điểm, PGS., TS. Ngô Trí Long cũng khẳng định, hiện nay khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường.

Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng, mặt bằng luôn là một tro những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Để giải quyết những vướng mắc nêu trên, các chuyên gia cho rằng, cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo đó, về nguyên tắc, giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

Đồng thời, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất, trong trường hợp tư vấn định giá cho kết quả giá đất được định thấp hơn 20% với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.

Đặc biệt, phải tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền che lấp thông tin về đấu giá. Cũng như có chế tài thu hồi dự án nếu không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên đối với tổ chức cá nhân trúng đấu giá.

Ngoài ra, phải xử lý các hợp đồng BT, đối với các trường hợp Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, các trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không thực hiện đấu giá đất.