Bùng phát dự án trái phép

Vào tháng 4/2019, UBND phường Linh Trung (quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) đã phát văn bản về việc mua bán đất nền có dấu hiệu lừa đảo tại tổ 5, khu phố 6. Vị trí dự án được các đối tượng vẽ ra, rao bán là khu đất trống nằm trong khu quy hoạch của Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh, đang chờ thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa. Sự việc tương tự cũng xảy ra tại một khu đất 4.000m² quy hoạch là công viên cây xanh, thể dục thể thao nằm trong hẻm 38 Nguyễn Sơn, phường Phú Thọ Hòa (quận Tân Phú).

Sự bùng phát dự án trái phép diễn ra rầm rộ ở các huyện ngoại thành TP. Hồ Chí Minh như UBND huyện Hóc Môn đã tiếp nhận hơn 100 đơn trình báo của người dân, Công an xã Đông Thạnh và Nhị Bình phải làm hàng chục biển hiệu cảnh báo dự án trái phép cắm trên những khu đất bị rao bán. Đặc biệt, tại huyện Bình Chánh, Phó Chủ tịch UBND huyện Nguyễn Văn Tài cho biết, phải cắm 500 biển báo khắp các xã để cảnh báo người dân, vì không có dự án nào như đang rao bán trên internet.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, để các công ty bán bất động sản lập ra dự án trái phép thường thông qua 4 bước. Đầu tiên, các công ty này tìm những khu đất còn bỏ trống đó có thể là đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, thậm chí là đất dính quy hoạch nhà nước như cây xanh, công viên… Bước hai là tiến hành thỏa thuận mua đất với người đang có quyền sử dụng đất bằng chiêu thức như đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, góp vốn, lập vi bằng. Bước ba là vẽ dự án trên giấy, tiến hành mời gọi, quảng cáo cho khách hàng, và bán cho khách hàng bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, nếu đất có dính quy hoạch thì sẽ hứa chạy quy hoạch. Cuối cùng, sau khi ký hợp đồng sẽ tiến hành thu tiền của khách hàng từ vài chục đến vài trăm triệu đồng mỗi đợt. Khi khách hàng phát hiện tính pháp lý của dự án có vấn đề, không theo những gì đã cam kết, hứa hẹn, thì bị thanh lý hợp đồng, nguy cơ mất luôn số tiền đã đóng.

Trong khi đó, đối với các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, việc thực hiện một dự án phải trải qua các quá trình như giải phóng mặt bằng, xin chủ trương đầu tư, đóng tiền sử dụng đất, làm quy hoạch, làm hạ tầng, rồi mới bán cho khách hàng. Thông thường quy trình này phải mất ít nhất 2 - 3 năm trở lên.

Lỏng lẻo trong quản lý

Theo ông Lê Hoàng Châu, sở dĩ các công ty bán bất động sản có thể dễ dàng lập được dự án trái phép lừa đảo khách hàng là do kẽ hở của pháp luật. Bởi, trong khi Bộ luật Dân sự cho phép các loại hình hợp đồng như thỏa thuận về đặt cọc, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, kể cả hình thức hợp đồng góp vốn, thì Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quản lý các hành vi bán bất động sản hình thành trong tương lai khi giữa chủ đầu tư và khách hàng ký kết hợp đồng mua bán, với rất nhiều điều kiện khắt khe ràng buộc về pháp lý.

Như vậy, công ty bán bất động sản như dự án trái phép nếu không hình thành hợp đồng mua bán với khách hàng thì không nằm trong sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Các công ty bán bất động sản đã lợi dụng kẽ hở này để hình thành dự án trái phép. Thực tế tất cả các công ty bán dự án trái phép đều ký kết với khách hàng thông qua những loại hợp đồng dân sự.

Ngoài ra, hiện tượng biến tướng kinh doanh bất động sản còn do sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương. Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực, nhiều dự án trái phép được hình thành, rao bán, mở bán, thậm chí như dự án của Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (TP. Hồ Chí Minh) còn tiến hành xây dựng cả hạ tầng, nhưng chính quyền địa phương hầu như không biết để cảnh báo.

Giám đốc Hãng luật Hưng Yên Nguyễn Văn Quynh cũng cho rằng, để các dự án trái phép lộng hành lừa đảo người dân có trách nhiệm rất lớn của chính quyền địa phương. Theo ông Quynh, từ khi hành thành dự án đến khi rao bán không chỉ ngày một ngày hai, trong quá trình đó nếu các công ty bất động sản tiến hành phân lô, bán nền không phù hợp với quy hoạch, hay khi tiến hành xây dựng hạ tầng thì chính quyền địa phương phải biết và kiểm tra được tình trạng pháp lý của các dự án này.

Công khai thông tin tối đa

Dự án trái phép có thể “giăng bẫy” thuận lợi một phần lớn là lợi dụng được lòng tin của những người ham rẻ, hám lợi nhuận cao, không có khả năng tiếp cận tình trạng pháp lý. Đơn cử như mới đây, hàng trăm khách hàng đứng trước nguy cơ mất trắng tiền khi mua phải dự án trái phép của Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Angel Lina. Chỉ khi cơ quan chức năng quận Bình Tân (TP. Hồ Chí Minh) điểm mặt chỉ tên từng dự án trên địa bàn, khách hàng của Angel Lina mới vỡ lẽ, họ đã thực sự bị lừa khi mua cả tỷ đồng một lô đất nhưng đổi lại chỉ là miếng “bánh vẽ”.

Thực tế, các công ty bất động sản bán dự án trái phép không phải mới xuất hiện mà đã có cách đây 2 - 3 năm. Đơn cử như Công ty Cô phần Đầu tư Việt Hưng Phát (TP. Hồ Chí Minh) bán dự án trái phép cho khách hàng bằng các hợp đồng hợp tác đầu tư, hàng trăm khách hàng đã mất trắng hàng trăm tỷ đồng. Dù rằng cơ quan chức năng đã vào cuộc điều tra, song sau 2 năm, công ty này vẫn ngang nhiên hoạt động bán dự án trái phép với chiêu thức cũ và xuất hiện thêm hàng loạt nạn nhân mới.

Có thể nói, sự lộng hành của loại hình kinh doanh bất động sản biến tướng này ngày càng nghiêm trọng, đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước phải kiên quyết xử lý, kể cả hình sự, nhằm cảnh tỉnh người cố tình làm sai, lập lại trật tự cho thị trường bất động sản.

Đồng thời, các cơ quan chức năng phải có phương án công khai về quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, các dự án phát triển đô thị, kể cả chỉ số về giá thị trường bất động sản. Việc công khai thông tin tối đa sẽ góp phần làm minh bạch thị trường, giảm thiểu hậu quả đáng tiếc.