Việc thúc đẩy phát triển các khu đô thị mới, các dự án mở đường, khiến nhiều diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt. Tuy không trở thành cơn sốt nhưng việc mua bán đất xen kẹt cũng khá nhộn nhịp do giá thấp, phù hợp với những người có thu nhập thấp, người ngoại tỉnh.

Đặc điểm chung của loại đất này là diện tích chỉ từ 30 - 50m2. Do chưa có sổ đỏ, nên giá đất này rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Khảo sát tại một số khu vực tại Hà Nội cho thấy, giá đất xen kẹt thường chỉ bằng một nửa, thậm chí có khu vực chỉ bằng 1/3 giá đất thổ cư có sổ.

Chẳng hạn, đất xen kẹt tại khu vực quận Thanh Xuân ở các phường như Khương Đình, Hạ Đình, Bùi Xương Trạch có giá chào bán 20 - 23 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ là 40 - 60 triệu đồng/m2. Hay tại khu vực ngoại thành như Hà Đông, đất xen kẹt thuộc phường Dương Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương… được chào bán từ 8 - 15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20 - 25 triệu đồng/m2.

Bên cạnh những ưu điểm như nằm trong khu dân cư, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xung quanh, dễ tăng giá đất, có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư… thì phân khúc này cũng chứa đựng nhiều rủi ro, nhất là về mặt pháp lý.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh, cho biết theo luật đất đai 2013, không có các quy định pháp lý về khái niệm “đất xen kẹt”. Loại đất này có thể được hiểu là đất ao, vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch.

Đất xen kẹt gồm ba loại đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.

“Bản chất đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ, và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay. Vì thế, mua đất xen kẹt, người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng vì nhiều lý do”, luật sư Truyền nhấn mạnh.

Hơn nữa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chi phí chuyển đổi cao, nhiều thủ tục rườm rà và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư.

Theo luật đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để có thể chuyển đổi sang đất ở, phải có đầy đủ điều kiện sau.

Thứ nhất, đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.

Thứ hai, mảnh đất đó hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương nơi có đất quy định).

Thứ ba, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ...; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận.

Trên thực tế, nhiều người mua đất xen kẹt nhưng không thể xây nhà do không chuyển đổi mục đích sử dụng được. Hoặc nếu chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải tốn một khoản phí lớn. Bên cạnh đó, những loại đất xen kẹt thông thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán, các giấy tờ này thường chỉ ở dạng photo và đã qua tay nhiều người.

“Chính sơ hở này tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều “cò mồi” lừa đảo, bán trao tay một mảnh đất cho nhiều người. Khi phát hiện ra, người mua có nguy cơ mất trắng rất cao do không có căn cứ pháp lý chứng minh. Người thiệt hại rủi ro cuối cùng cũng là người mua”, luật sư Truyền cảnh báo.

Vị luật sư này cũng lưu ý, người mua không nên vì mức giá bán rẻ mà mạo hiểm đầu tư loại đất này vì tiềm ẩn rủi ro rất cao. Trước khi mua để chuyển mục đích sử dụng, người mua nên xem xét kỹ đây có phải loại đất xen kẹt không, quy định quy hoạch của địa phương nơi có đất, thận trọng xác minh, rà soát thông tin nguồn gốc mảnh đất và giấy tờ chứng minh để tránh thiệt thòi, tranh chấp đất về sau.