Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, để có cách nhìn tổng quát về dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản (BĐS), cùng với đó là đưa ra những định hướng về phân khúc BĐS nên đầu tư, giúp doanh nghiệp BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Hiện dòng tiền đổ vào thị trường BĐS đang bị hạn hẹp, cùng với đó do ảnh hưởng từ dịch COVID-19 đã làm doanh thu của các doanh nghiệp BĐS bị sụt giảm mạnh, là một Chuyên gia kinh tế ông đánh giá thế nào trước tình hình này?

TS. Lê Bá Chí Nhân: BĐS muốn phát triển được phải có dòng tài chính cho cả chủ đầu tư và khách hàng, đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng, bởi nếu như không có nguồn tiền thì sẽ làm ảnh hưởng đến toàn bộ cục diện.

Hầu hết các dự án BĐS doanh nghiệp đều phải vay ngân hàng và ngân hàng là nguồn tiền chủ yếu để các doanh nghiệp thực hiện dự án. Nhưng hiện tại BĐS đang bị đưa vào kiểm soát dẫn đến giảm thanh khoản và rủi ro rất lớn, nên ngân hàng Nhà nước đã ra nhiều chỉ thị và thông tư để giải quyết các vấn đề kiểm soát trong BĐS nói chung và kinh tế nói riêng.

Trước việc nguồn tiền dành cho chủ đầu tư bị hạn hẹp, trong thời gian vừa qua chủ đầu tư hầu như là phát hành trái phiếu doanh nghiệp, về nguyên tắc và luật thì Công ty TNHH và CTCP đều được quyền phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, Công ty TNHH thì không được phép phát hành trái phiếu doanh nghiệp chuyển đổi còn CTCP thì được.

Những trái phiếu này sẽ thu hút được nguồn vốn của những cá nhân, tổ chức để mua trái phiếu, nhưng, thời gian qua ngân hàng đã đưa ra các chỉ thị để kiểm soát vấn đề này.

Trường hợp, nếu không kiểm soát được thì việc phát hành trái phiếu sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường, ví dụ như trái phiếu được phát hành gấp 3-4 lần điều lệ nhưng vấn đề là chưa thể kiểm soát được lượng trái phiếu này nên không có nguồn thu chính. Nếu lấy một dự án nào đó để phát hành mà trường hợp dự án đó không bán được, hoặc bị treo sẽ ảnh hưởng đến người mua trái phiếu đó. Dẫn đến nguồn thu nhập BĐS cho chủ đầu tư hiện nay rất khan hiếm.

Vậy đối với khách hàng thì nên đầu tư thế nào thưa ông?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Còn đối với khách hàng, phải có tiền mới mua, đầu tư vào các dự án, nhưng với tình hình dịch COVID-19 vẫn đang diễn biến phức tạp và nếu còn kéo dài thì chủ đầu tư hay khách hàng sẽ tiếp tục gặp rất nhiều khó khăn.

Tại thị trường quý I/2020, có thể thấy một bức tranh rất "vất vả" vì chứng khoán rớt dưới vài trăm điểm mà để biết được nguồn tiền có chạy vào hay không thì phải nhìn theo chứng khoán, nếu mã lực chứng khoán tăng thì chúng ta có thể thấy nhà đầu tư chứng khoán đang bán được và cũng chính dòng tiền này sẽ chạy qua BĐS. Nhưng nếu nhìn vào thực tế hiện nay thì chứng khoán đang đỏ sàn và đây cũng là yếu tố cần xem lại.

Ông bình luận gì về dòng tiền chảy vào bất động sản trong 3 tháng đầu năm 2020?

Quay lại với dòng tiền trong 3 tháng đầu năm 2020, xuất nhập khẩu cũng là một vấn đề chúng ta cần quan tâm. Việt Nam là một nước công – nông nghiệp, nông sản vừa qua không thể xuất khẩu vì dịch COVID-19, trong đó thị trường Trung Quốc chiếm đến 2/3 các sản phẩm thô và Châu Âu, Châu Mỹ là 1/3.

Theo đó, việc xuất khẩu giảm đi dẫn đến dòng tiền cũng sẽ yếu và không thể nào chạy vào BĐS và xu hướng này có thể sẽ kéo dài sang quý II, quý III tạo thành một chu kỳ nếu chúng ta không có một bài toán giải quyết thì ngành BĐS có thể sẽ quay ngược trở lại như vào năm 2008 (thị trường BĐS biến động).

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng đưa ra những yêu cầu và yếu tố để kéo lại thị trường như các ngân hàng phải giảm lãi từ 0,5 – 1%, điều này sẽ kéo lại được vốn vay của doanh nghiệp hoặc cá nhân. Nhưng với nền kinh tế chỉ có 0,5% hoặc 1% giảm của tổng thể mức GDP và tổng thể của thị trường thì chưa đủ và chưa thể tác động đến thị trường và nếu có thì cũng không nhiều.

Nếu chia theo từng phân khúc bất động sản, thì phân khúc nào đang bị ảnh hưởng từ dịch COVID-19, và trong thời buổi hiện nay, doanh nghiệp BĐS nên đầu tư vào phân khúc nào để có hiệu quả cao?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Hiện phân khúc nào cũng đều bị ảnh hưởng, vấn đề ở đây là nhiều hay ít. Hầu như thị trường BĐS hiện tại đang bị tê liệt hoàn toàn, nhưng trong bối cảnh này vẫn có nhiều phân khúc chúng ta có thể thực hiện được, nhưng cũng cần phải cảnh trọng và xác định là bán để ở hay bán để kinh doanh, đầu tư….

Theo đó, doanh nghiệp BĐS cần tập trung nghiên cứu lại thị trường, chứ không nên chạy đua theo thị trường, cần xác định rõ các phân khúc nào nên đầu tư để sớm thu hồi vốn.

Như vậy, doanh nghiệp nên tập trung vào những phân khúc thấp và trung cấp có giá từ 2-3 tỷ đồng (đất nền, căn hộ giá rẻ…), bởi đây chính là phân khúc mà nhu cầu trên thị trường đang cần, qua đó, sẽ giúp doanh nghiệp dễ đầu tư, dễ bán và dễ thu tiền nhanh hơn, sớm thực hiện các dự án khác.

Theo ông với các phân khúc khác như căn hộ, đất nền diễn biến thị trường sẽ thế nào?

Đối với phân khúc căn hộ, thì đây là một phân khúc "khó xơi" bởi trên thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp và không có căn hộ thấp và trung cấp, những sản phẩm này sẽ khó bán, nhất là trong thời điểm khó khăn như hiện nay.

Trong khi đó, phân khúc đất nền lại có thể "xơi được", như ở Long An, Đồng Nai, Nhơn Trạch giá khoảng từ 500 triệu – 1 tỷ đồng, bởi với số tiền này thì người mua, khách hàng đều có để đầu tư.

Theo đó, để đầu tư vào phân khúc này việc đầu tiên là lựa chọn vị trí và vị trí này phải có giá trị dịch vụ, thứ hai là tiện ích (trường học, bệnh viện, siêu thị…) để đáp ứng được nhu cầu của khách hàng...

Tuy nhiên, chúng ta cũng nên đặt ra câu hỏi đây có phải là thực lực hay không? Xin thưa là không, bởi hầu như trên thị trường chiếm đến 70% là ‘đầu cơ’ và đầu tư, còn mua để ở chỉ chiếm 1/3. Như vậy, chúng ta cũng cần phải quản lý chặt chẽ và xác định rõ đối tượng khách hàng nếu không sẽ gây náo loạn thị trường và người được lợi nhiều là "cò đất", còn người mua khách hàng thì không có.

Xin cảm ơn ông!