Nhà trong ngõ, ngách lên ngôi

Nhà đất thổ cư luôn được coi là phân khúc cạnh tranh mạnh với chung cư khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở của người dân Hà Nội tăng cao, đặc biệt là trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm. Điều này dẫn đến chênh lệch cung – cầu trên thị trường, khiến giá thành các bất động sản tăng nhanh qua từng năm.

Chỉ riêng từ đầu năm 2022 tới nay, giá nhà ở các phân khúc tại Hà Nội đã tăng lên tới 30%, thậm chí kể cả những nơi xa trung tâm cũng tăng giá đến vài chục triệu đồng mỗi m2. 

Đơn cử, tại khu vực Minh Khai (Hai Bà Trưng), một căn nhà có diện tích 30m2, đã xây dựng 5 tầng, nằm ở mặt ngõ sâu cách ô tô dừng khoảng vài phút đi bộ, thời điểm cuối năm 2021 có giá khoảng 3,2- 3,5 tỷ đồng thì nay được rao bán tới gần 4 tỷ đồng.

Theo khảo sát của phóng viên, nhà trong các ngõ, ngách khu vực Đống Đa cũng đồng loạt tăng giá cao chênh lệch so với năm ngoái khoảng từ 500 triệu đồng - 1 tỷ đồng. Chị Thanh Thủy (Hà Nội) cho biết: “Tôi tìm nhà ở tại khu vực Đống Đa 5 tháng nay rồi mà chưa chốt được nhà nào, diện tích từ 30 - 40m2 xây 4 tầng đã cũ đều báo giá từ 3,5 - 5 tỷ đồng. Với những nhà được xây mới cùng diện tích này thì giá sẽ đội thêm khoảng 500 triệu, quá sức mua của gia đình tôi nhiều lắm rồi".

Còn ở khu vực phía Tây Hà Nội, một lô đất rộng 45m2 tại phường Phú Đô (Nam Từ liêm), nằm ở mặt ngõ rộng 3m, cách đây hơn 1 năm chỉ khoảng 55 triệu đồng/m2, thì nay cũng được giao dịch với giá 70 triệu đồng/m2. Đa phần các khu vực tại Hà Nội trong 1 năm trở lại đây, giá nhà đất đều đồng loạt tăng từ 15 - 30%. Giá nhà thổ cư tăng chóng mặt khiến nhiều người tiếc mất ăn mất ngủ.

Chị Ngô Lan (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, năm 2021 gia đình chị tích góp được khoảng 2 tỷ đồng, dự định sẽ vay ngân hàng thêm 1,5 tỷ đồng để mua căn nhà rộng 35m2, đã xây dựng 4 tầng, nằm ở mặt ngõ ô tô chạy qua tại khu vực Đại Từ (Hoàng Mai). Tuy nhiên, thời điểm đó vì tình hình dịch bệnh vẫn phức tạp nghĩ rằng giá nhà sẽ giảm nên gia đình chị quyết tâm đợi.

Mọi tính toán của gia đình chị Lan đều đổ vỡ vì giá nhà tại Hà Nội tiếp tục tăng “phi mã”. Hiện nay, căn nhà chị dự định mua trước đó đã được giao dịch với mức giá 4,2 tỷ đồng.

“Chưa đầy 1 năm căn nhà tôi định mua đã tăng đến 700 triệu đồng, trong khi trước đó thu nhập của gia đình bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Mỗi lần nghĩ tới vợ chồng tôi lại tiếc mất ăn mất ngủ. Đà giá nhà tăng thế này chắc gia đình tôi vẫn phải đi thuê nhà dài dài”, chị Lan nói.

Theo anh Nguyễn Tâm, môi giới bất động sản lâu năm, khu vực Thanh Xuân, Đống Đa, Hoàng Mai cho biết thường những người có tầm tiền dưới 3 tỷ đồng muốn mua nhà mặt đất ở khu vực gần trung tâm thành phố thì không có nhiều lựa chọn và phần đông phải lựa các căn diện tích nhỏ trong ngõ sâu với nhiều bất tiện như nhà thiếu sáng, ẩm thấp, tù túng, có thể gặp hàng xóm phức tạp. Thế nhưng phân khúc này lại đang tăng giá cao hơn nữa khiến người dân ngày càng khó mua được nhà để ở.

Chủ đầu tư kiếm lời hàng trăm triệu đồng

Thực tế, nhà trong những con ngõ này, nếu rộng sẽ đủ cho hai xe máy tránh nhau hoặc xe ba gác đỗ cửa, bé hơn thì ngõ chỉ nhỉnh hơn 1m, vừa cho đúng một xe máy qua lại. Nếu có xe đi ngược chiều, sẽ phải có một xe lùi lại, nhường đường cho xe còn lại. Mặc dù vậy, nhưng khách hàng ở phân khúc này vẫn rất dồi dào, khiến nhiều chủ đầu tư coi đây là phân khúc khai thác kinh doanh màu mỡ khi mà mỗi căn nhà “chìa khóa trao tay”, chủ đầu tư có thể lãi 400 - 500 triệu đồng.

Nắm bắt được nhu cầu nhà ở mặt đất đang tăng, nhiều chủ đầu tư thường thu mua lại các căn nhà trong ngõ cũ rồi tiến hành xây dựng, sửa sang rồi bán chênh lệch lấy lãi.

Anh Hữu Định, một chủ đầu tư chuyên xây nhà tại khu vực quận Hoàng Mai, Hà Nội cho hay, để đạt được lợi nhuận tốt nhất, nhiều người cố tìm những mảnh đất diện tích lớn, giá rẻ. Sau đó chia thành các ô đất nhỏ có diện tích từ 30m2 (mặt tiền từ 3m trở lên), xây dựng thành các căn nhà hoàn thiện rồi bán.

Chẳng hạn, 1 mảnh đất có diện tích 100m2 ở phường Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai) có giá khoảng  5 tỷ đồng. Chi phí xây 1 căn nhà 5 tầng khoảng 800 triệu đồng, 3 căn sẽ khoảng 2,4 tỷ đồng. Như vậy, tính cả tiền đất và xây dựng 3 căn khoảng 7,4 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành chủ đầu tư bán ra thị trường khoảng 3 - 3,5 tỷ đồng. Tính ra lãi khoảng 500 - 700 triệu đồng/căn.

Cũng theo anh Định, dù nằm sâu trong các ngóc ngách nhưng với lợi thế nhà mặt đất, nằm ở trung tâm, thuận tiện trong giao thông đi lại và dễ dàng tiếp cận hạ tầng xã hội, phân khúc này vẫn hấp lực một bộ phận không nhỏ khách hàng không thích sự "chung đụng" của các tòa chung cư cao tầng và thích nhà gắn với mặt đất.

Tương tự, anh Mạnh Trường, một nhà đầu tư trẻ chuyên đi tìm mua các căn nhà cũ trong ngõ ngách ở Hà Nội cho biết, thực tế nếu biết cách đầu tư nhà đất thổ cư thì sẽ kiếm được rất nhiều lời.

“Đầu năm vừa rồi, tôi mua được một căn nhà cũ ở khu vực Nam Từ Liêm với giá 2 tỷ đồng. Sau đó, tôi đầu tư 300 triệu đồng để làm nội thất, tân trang toàn bộ lại căn nhà. Sau gần 2 tháng rao bán, căn nhà đã được khách mua trả tới 2,7 tỷ đồng. Tính ra tôi lời gần 400 triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn”, anh Trường chia sẻ.  

Nhận định về thị trường này, Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, phân khúc nhà mặt ngõ dưới 30m2 hướng tới khách hàng có thu nhập thấp hoặc trung bình, người mới đi làm.

“Hiện nay, phân khúc nhà đất có diện tích nhỏ nói chung không được nhiều nhà đầu tư lớn chú ý. Vì vậy, hầu hết phân khúc này đang tồn tại trong các khu dân cư với mức độ phổ biến không cao. Tuy nhiên, do hướng tới người có thu nhập thấp và trung bình nên các căn hộ này vẫn được một nhóm người tìm mua sử dụng”, ông Đính nói.

Dù lợi nhuận khá tốt, nhưng đây cũng là 1 phân khúc khó nhằn vì giá đất thổ cư hiện đang khá cao, nên tìm được một lô đất giá rẻ khá hiếm. Đó là chưa kể, nếu nằm trong vùng quy hoạch thì khi giải tỏa đền bù, người sở hữu cũng sẽ bị lỗ nặng do tiền đền bù thường thấp hơn giá đất thị trường.