Về mặt chính sách, đến cuối tháng 11/2023, việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua, dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2025 cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nhà ở.

Người mua ngại xuống tiền

Song, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng sự hỗ trợ từ các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô (chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ) mới chỉ góp phần giúp thị trường từng bước thoát khỏi tình cảnh "ảm đạm" chứ chưa thể phục hồi ngay. Nhiều nút thắt vẫn trong quá trình dần được tháo gỡ, nổi bật là nút thắt về công tác phê duyệt, thủ tục triển khai dự án và mặt bằng giá bán neo cao tại một số phân khúc sản phẩm.

Theo ghi nhận của CBRE, giai đoạn cuối năm 2023, thị trường bất động sản đang tiếp tục giải quyết các vấn đề còn tồn đọng từ những giai đoạn trước. Do vậy đây chưa thực sự là thời điểm "chuyển tiếp" tốt nhất.

Theo các dự báo, trong năm 2024, nguồn cung mới vẫn duy trì hạn chế so với những năm trước, dự kiến có thêm hơn 30.000 nguồn cung nhà ở mới được chào bán ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong đó phần nhiều các sản phẩm mới đều đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang trở lên sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao tại cả 2 thành phố.

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, ngoài các dự án mở bán mới cũng sẽ có một số dự án dự kiến tái xây dựng và tái mở bán sau thời gian dài im ắng do vướng mắc pháp lý.

Theo bà Dung, sang năm 2024, dù tâm lý dè dặt của nhà đầu tư và người mua nhà là không thể tránh khỏi nhưng sẽ khả quan hơn năm 2023.

Song song đó, dù lãi suất tiền gửi tiết kiệm liên tục giảm nhanh và mạnh về các tháng cuối năm 2023, nhiều khả năng, khi sắp đến kỳ đáo hạn tiền gửi trong năm 2024, nhiều nhà đầu tư sẽ cân nhắc chuyển hướng dòng tiền sang các kênh đầu tư khác, chẳng hạn như bất động sản.

"Nhưng việc giá bán vẫn neo ở mức cao, nên người mua ngần ngại xuống tiền và có tâm lý chờ đợi xem trong thời gian tới, mức giá trên thị trường sơ cấp có giảm không, nghĩa là có những nguồn hàng ở phân khúc trung cấp và bình dân tham gia vào thị trường không để họ mua và đầu tư" - bà Dung cho biết.

Tâm lý chờ đợi giảm giá

Đối với thị trường thứ cấp, là thị trường mua đi bán lại, cũng theo ghi nhận của CBRE, trong 12 tháng qua đã chứng kiến sự giảm giá cục bộ tại một vài dự án tập trung nhiều người mua là các nhà đầu tư lướt sóng và những nhà đầu tư mua để cho thuê lại. Đây là những dự án cao cấp và hạng sang với mức đầu tư ban đầu khá lớn và các nhà đầu tư thường dùng đòn bẩy ngân hàng để thanh toán.

Khi thị trường gặp khó khăn, các nhà đầu tư này không có đủ dòng tiền để tiếp tục thanh toán cho dự án hay lợi nhuận cho thuê quá thấp, không đủ để trả lãi ngân hàng. Các nhà đầu tư này chấp nhận giảm mức lợi nhuận kỳ vọng của họ, đưa ra mức giá bán thấp hơn, có thể thấp hơn tầm 10-20% so với mức giá thị trường.

Chuyên gia CBRE cho biết, hầu hết các mức giá giảm vẫn cao hơn so với mức giá mua ban đầu. Vì vậy đứng từ phía người mua, dù giá đã giảm họ vẫn thấy đây là mức giá cao và có tâm lý chờ đợi giá thấp hơn nữa.

Chưa kể hầu hết sự giảm giá chỉ xuất hiện ở phân khúc cao cấp và hạng sang là thị trường khá kén khách, và khi giao dịch trên thị trường thứ cấp các khách hàng phải trả hết tiền một lần, chứ không được thanh toán theo tiến độ như trên thị trường sơ cấp. Với những lý do trên, các khách hàng cũng không quá mặn mà kể cả khi giá có giảm.

“Chúng tôi thấy tâm lý chờ đợi của khách hàng là điều có thể lý giải được. Tuy nhiên phải hiểu rằng khách hàng không hẳn là chờ đợi thị trường tiếp tục giảm giá, mà quan trọng hơn cả là họ chờ đợi có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp túi tiền hơn, những sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp là những điều khách hàng đang rất mong chờ trên thị trường” – bà Dung chia sẻ.

Theo chuyên gia CBRE, trong giai đoạn thị trường nhiều biến động như hiện nay khiến người mua nhà ngại đầu tư trong khi nhu cầu mua nhà vẫn lớn. Các dự án nhà ở nằm tại vị trí thuận lợi và giá bán hợp lý sẽ có lợi thế nhiều nhất. Trong đó, người mua chú trọng về tính kết nối giao thông tốt, hoặc dự kiến có kết nối giao thông tốt và không nhất thiết nằm gần trung tâm.

Ngoài ra, các dự án ở vị trí xa trung tâm nhưng đi kèm nhiều tiện ích như một khu đô thị, với mức giá bán phù hợp với giá trị đem lại cho người mua cũng được ưa chuộng nhiều hơn, đảm bảo tính thanh khoản trong thời gian này và trong các năm tới.