Doanh nghiệp nội tìm cách mua lại khách sạn lớn

Gần đây, việc các chủ đầu tư bất động sản nội tìm cách mua lại các khách sạn lớn ở TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và ở các địa phương khác tại những vị trí đắc địa, có giá trị lớn từ tay các doanh nghiệp ngoại đã khiến cho giới quan sát không khỏi bất ngờ. Bởi lẽ, từ trước đến giờ, cuộc chơi ấy gần như thuộc về các doanh nghiệp ngoại cầm trịch, nhưng nay chiều hướng đã có phần đổi khác.

Thương vụ đầu tiên có thể kể đến đó là việc mới đây Tập đoàn Berjaya của Malaysia công bố đã thoái toàn bộ 75% cổ phần tại Công ty THHH T.P.C Nghi Tam Village. Giá trị giao dịch của thương vụ này được tiết lộ là 1.245 tỷ đồng, tương đương khoảng 54,13 triệu USD. Và Công ty TNHH Phát triển Du lịch Khách sạn Hà Nội - được cho là thành viên của Tập đoàn BRG - chính là gương mặt đầu tư nội sáng giá sở hữu 75% cổ phần nói trên.

Nhiều người cho rằng, trong hoạt động M&A bất động sản du lịch Việt Nam, gần đây, doanh nghiệp nội có vẻ đang rất hào hứng. Trong đó, các thương vụ M&A như Công ty CP Địa ốc Phú Long mua lại 50% cổ phần tại Công ty An Khánh JVC – chủ đầu tư dự án Splendora – là một minh chứng. Phú Long là công ty chuyên phát triển dự án bất động sản của “đại gia” Nguyễn Thị Phương Thảo. 50% cổ phần này Phú Long mua lại từ Công ty Xây dựng Posco E&C (Hàn Quốc).

Về động thái doanh nghiệp nội tìm cách mua lại cổ phần từ nhà đầu tư ngoại để thâu tóm các khách sạn 5 sao thời gian qua, dư luận nhắc đến nhiều nhất là thương vụ Hilton Hanoi Opera, hay mới đây là Intercontinental Hanoi Westlake. Trong quý I/2018, một công ty đầu tư Việt Nam - Bamboo Capital - cũng đã mua Dự án Resort Malibu với giá khoảng 14,8 triệu USD từ Công ty Indochina Hoi An Beach Villas Co., Ltd.. Hay VinaCapital bán lại khách sạn Legend Saigon, Sheraton Nha Trang và Movenpick Saigon cũng là một dẫn chứng.

Có người ví đó là cú lội ngược dòng, là cú ra đòn táo bạo, nhưng với các ông chủ Việt tất cả đều nằm trong một tầm nhìn dài hạn. Những thương hiệu nội như Bitexco, Tổng công ty Du lịch Hà Nội, Saigon Tourist, BRG gắn liền với những khách sạn nổi tiếng mang thương hiệu quốc tế như Metropole, Crown Plaza, Marriott, Four Seasons, Hilton, Sheraton Grand... đã nói lên chủ đích của cuộc chơi gay cấn đó.

Theo thống kê của JLL, từ năm 2006 đến 2018, tức trong khoảng 12 năm, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có tổng cộng hàng chục thương vụ M&A khách sạn, lần lượt chiếm tỷ trọng 22,8% và 24,3% trên tổng lượng giao dịch tài sản thuộc ngành này trên cả nước. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều có thị trường M&A khách sạn vượt trội so với phần còn lại của cả nước, nhưng TP.HCM mới là địa phương dẫn đầu về giá trị của các giao dịch trên cả nước.

Đặc biệt, trong 12 năm qua, TP. Hồ Chí Minh không chỉ là tâm điểm M&A khách sạn cao cấp trên bình diện quốc gia mà lọt vào top 10 những thương vụ M&A khách sạn đình đám khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Những năm 2007 - 2017, TP. Hồ Chí Minh thường xuyên chứng kiến các thương vụ M&A khách sạn diễn ra sôi động, có năm diễn ra 3 - 4 thương vụ. Đa phần các khách sạn được mua bán đều tập trung tại khu vực trung tâm Thành phố, thuộc các Quận 1, 3 và Phú Nhuận - gần Sân bay Tân Sơn Nhất.

Điều đáng lưu ý là, trước đây, các nhà đầu tư ngoại thường chuộng hình thức mua lại cổ phần lẫn nhau và chỉ nhảy vào những thương vụ M&A khách sạn cao cấp, 4 - 5 sao, nhường hẳn thị phần khách bình dân cho nhà đầu tư nội địa, nhưng nay xu hướng này đang có sự dịch chuyển qua các nhà đầu tư nội. Theo các chuyên gia kinh tế, việc ngày càng có thêm những doanh nghiệp nội đối trọng với các nhà đầu tư ngoại trong lĩnh vực này là hết sức cần thiết vì như thế sẽ giúp hạn chế sự chi phối của doanh nghiệp ngoại.

Nhiều thuận lợi cho hoạt động M&A khách sạn

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Trưởng phòng Đầu tư của Savills Hanoi, nhu cầu M&A bất động sản năm 2018 và 2019 của các nhà đầu tư vẫn cao, trải dài từ phân khúc nhà ở, văn phòng cho đến khách sạn. Việt Nam đang là nước có nhiều thuận lợi cho hoạt động M&A. Trước tiên, từ góc độ thị trường, số lượng các dự án bất động sản tăng đều hàng năm, chất lượng cũng ngày một gia tăng để có thể đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Xu hướng cho thấy đa phần các giao dịch M&A được thực hiện ở phân khúc khách sạn và dự án văn phòng chiếm tỷ trọng cao nhất trong số các giao dịch M&A bất động sản.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đấu thầu, hiện nay, bên cạnh những nhà đầu tư nội, đa phần các nhà đầu tư bất động sản đến từ nước ngoài, chủ yếu là Hàn Quốc và Nhật Bản. Tuy nhiên, số lượng các dự án được chào ra thị trường không nhiều, nếu có chỉ ở tỷ lệ sở hữu thấp từ 30 - 60%. Do đó, hoạt động M&A bất động sản trong năm 2018 và đầu 2019 vẫn chưa như kỳ vọng.

Cũng cần nói thêm, 2018 là năm các mảng dịch vụ bất động sản nói chung đều được đánh giá là hoạt động hiệu quả. Rất dễ để nhận thấy các dự án hiện đang đạt ngưỡng tăng trưởng tốt nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Do vậy, đối với các chủ đầu tư, đây là thời điểm tốt để bán các bất động sản. Nếu số lượng nguồn cung tăng lên, dự kiến nhiều giao dịch M&A hơn sẽ được ghi nhận trong năm 2020.

Vẫn theo bà Hoàng Nguyệt Minh, tỷ lệ vốn hóa của thị trường cho 2 mảng phân khúc khách sạn và dự án văn phòng dao động từ 7,5 % - 11% tùy vào vị trí và phân khúc của dự án. Đây là mức tỷ lệ vốn hóa cao so với khu vực Đông Nam Á. Nhu cầu của các nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài tiếp tục được duy trì ở mức cao do tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam và lợi suất cao so với khu vực.

Tuy nhiên, nguồn cung hiện tại chưa nhiều, các doanh nghiệp Việt Nam cũng đặc biệt chú trọng phát triển trong nước, cạnh tranh trực tiếp với các nhà đầu tư ngoại trong các thương vụ M&A. Thêm vào đó, để hoàn tất một giao dịch M&A bất động sản tại Việt Nam có thể kéo dài từ 1,5 - 2 năm, vì vậy, dự kiến số lượng giao dịch M&A sẽ không có sự tăng trưởng đột biến trong năm 2019.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp nội đang thống lĩnh và dẫn dắt thị trường M&A bất động sản dù các nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm và ngày càng rót tiền nhiều vào thị trường này ở Việt Nam. Đây là một tín hiệu đáng mừng, bởi thị trường M&A đang trở thành xu hướng tích cực và sôi động do xu thế doanh nghiệp nội ngày càng lớn mạnh và đủ sức thâu tóm các bất động sản du lịch lớn tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.