Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản gửi đến các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài yêu cầu tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như kinh doanh BĐS, trái phiếu doanh nghiệp, ngoài ra còn có chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông…

Ngăn chặn đầu cơ, thổi giá

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, tín dụng vào lĩnh vực BĐS không có biến động nhiều kể từ đầu năm tới nay, chiếm gần 20% trong tổng dư nợ, thấp hơn giai đoạn trước (28%). Tới đây, có thể sẽ kiểm soát chặt hơn nữa, nhưng vốn vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật; hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ...

Lý giải cho nguyên nhân vì sao thị trường BĐS có sự tăng nóng thời gian qua, PGS.,TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính cho rằng, sau hai năm trầm lắng bởi dịch bệnh COVID-19 và thị trường BĐS có xu hướng chững lại, thì khi mở cửa nền kinh tế, đời sống của người dân được nâng cao, đồng thời với việc nhu cầu của nhà ở gia tăng, thậm chí còn nóng hơn so với trước đã khiến giá BĐS tăng cao.

Trong khi đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng thời gian vừa qua tương đối thấp, nên dòng tiền đã rút khỏi hệ thống ngân hàng để đi vào thị trường chứng khoán cũng như vào BĐS và các lĩnh vực khác. Cùng với đó, thị trường chứng khoán sau một thời gian tăng trưởng tốt cũng đã có dấu hiệu điều chỉnh lại, dẫn đến việc nhiều người rút vốn đầu tư sang BĐS.

“Nhiều người Việt Nam vẫn có suy nghĩ đầu tư vào tài sản sẽ yên tâm hơn, mà BĐS là thứ nhìn thấy rõ, nắm giữ được, còn nếu đầu tư trên thị trường chứng khoán có nhiều rủi ro. Như vậy, khi càng nhiều người đầu tư thì giá BĐS cứ thế tăng cao, chưa kể những chủ thể như môi giới, cò đất lợi dụng để thổi giá, làm nóng thị trường”, ông Thịnh đánh giá.

Với động thái siết chặt tín dụng vào BĐS theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, vị chuyên gia nhận định, đây chỉ là một trong những nhân tố có thể giúp kìm hãm độ nóng của thị trường, kìm giữ được những nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn; không được vay ngân hàng sẽ làm giảm phần nào lượng vốn chảy vào BĐS. Nhưng những nguồn khác sẽ vẫn đổ vào, vì thế nó chỉ góp phần hạ nhiệt chứ không giải quyết được tận gốc vấn đề này.

Về tác động của chính sách, phân khúc BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp sẽ chịu ảnh hưởng nhiều nhất, sau đó đến phân khúc đất nền, cũng là một phân khúc trong thời gian vừa qua rất nóng và có nhiều nhà đầu tư, đầu cơ đổ tiền vào. Còn đối với những phân khúc khác sẽ đỡ hơn, như BĐS công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng vẫn đem lại tăng trưởng tốt trong thời gian tới.

Bên cạnh dòng vốn tín dụng từ ngân hàng, trong năm qua, BĐS cũng là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp nhất, hơn 80% giá trị trái phiếu BĐS phát hành lại thuộc nhóm các doanh nghiệp chưa niêm yết. Về vấn đề này, PGS.,TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định, quy luật chung của các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường là huy động nguồn lực vào sản xuất kinh doanh chủ yếu thông qua thị trường chứng khoán, mà trong đó, thông qua trái phiếu và thông qua phát hành cổ phiếu. Vì thế, việc các doanh nghiệp trong nền kinh tế tăng cường phát hành trái phiếu để thu hút nguồn vốn vào sản xuất là một xu hướng chung, phù hợp với tình hình chung của thế giới và cũng là điều mà các cơ quan quản lý mong muốn.

Song, các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu chiếm tới hơn 40% lượng trái phiếu trên thị trường cũng là một vấn đề cần xem xét, vì việc đầu tư vào bất động sản là rất quan trọng, nếu đẩy vốn vào lĩnh vực này quá nhiều rất dễ tạo ra bong bóng, tiềm ẩn rủi ro không chỉ trong lĩnh vực bất động sản, mà còn cho lĩnh vực ngân hàng khi những trái phiếu phát hành từ các doanh nghiệp chưa niêm yết. Nhiều doanh nghiệp phát hành không theo quy luật, không có các báo cáo tài chính, không đủ điều kiện và không có tài sản bảo đảm, không có xếp hạng tín nhiệm,... Thậm chí một số doanh nghiệp vi phạm, sử dụng vốn không đúng mục đích hoặc dùng phương thức lòng vòng để huy động vốn, làm cho trái phiếu trở thành vấn đề khó quản lý đối với thị trường.

Hạ nhiệt thị trường

Sau nhiều ồn ào trong thời gian qua, thị trường BĐS đang dần có động thái thiết lập lại thị trường, để từ đó những nhà đầu tư chân chính, những nhà đầu tư có tiềm lực thực sẽ ở lại, củng cố, hoàn thiện, giúp thị trường minh bạch, công khai và bền vững hơn.

Đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn, hoặc sử dụng trái phiếu thì cũng là cơ hội để tự nhìn lại mình, có thay đổi phù hợp bằng việc tuân thủ đúng quy định pháp luật, thực hiện đúng các yêu cầu về phát hành trái phiếu mà Chính phủ đã quy định. Mặt khác, đây cũng là cơ hội để các cơ quan quản lý nhìn lại quá trình phát triển của thị trường trái phiếu và cho vay đối với BĐS, để đưa ra các chỉnh đốn phù hợp, giúp thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả hơn.

Về giải pháp để ổn định thị trường, vị chuyên gia khuyến nghị:

Thứ nhất, thay đổi trong cơ chế phát hành trái phiếu cũng như tín dụng ngân hàng là một trong các điều kiện cần thiết. Đã đến lúc chúng ta phải có thay đổi, ví dụ ở nhiều quốc gia trên thế giới, hầu hết họ đều có quy định tỷ lệ vốn vay nợ trên vốn chủ sở hữu, các quy định này cũng khác nhau nhưng thông thường từ với tỷ lệ 1:3. Tại Việt Nam, đã có thời gian Bộ Tài chính đưa ra đề xuất, 1 vốn chủ sở hữu thì được vay 5 nhưng không được thông qua và đến bây giờ cũng không có tỷ lệ đó. Cho nên, chúng ta cần phải có tỷ lệ tín dụng này, bao gồm cả vốn trái phiếu, thì việc phát hành trái phiếu cũng phải đưa tỷ lệ vốn vào trong điều kiện phát hành.

Thứ hai, phải có điều kiện cụ thể để tiến hành cho vay nợ, đảm bảo thị trường BĐS phát triển bền vững an toàn.

Thứ ba, phải có kiểm tra giám sát để thị trường đảm bảo thực thi đúng quy định của Nhà nước và dòng vốn phát huy được hiệu quả cao nhất, vừa đảm bảo phát triển thị trường bất động sản, nhưng cũng đảm bảo vốn phát triển đến sản xuất phù hợp với mong muốn tăng trưởng bền vững của đất nước.

“Còn riêng với cơn sốt bất động sản, chúng ta phải hiểu cơn sốt là khi giá BĐS tăng lên, thì phải quản về giá là chính. Nhưng muốn quản về giá, trước hết phải làm cho việc mua bán được công khai, minh bạch, bằng cách thực hiện qua tài khoản ngân hàng để được rõ ràng.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế phải xác định giá cho các BĐS một cách tương đối sát thực với thị trường, không để như thời gian vừa qua là giá đánh thuế khác so với giá thực, khi đó chúng ta không thể quản được.

Điều quan trọng nữa là, cần công khai ổn định các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương, giúp người dân nắm được các vị trí, địa thế sẽ có những thay đổi gì và lợi thế về mặt kinh tế bao hàm ý nghĩa ra sao, để định giá thị trường chuẩn xác, sẽ không còn chuyện cò mồi thổi giá xảy ra”, PGS.,TS. Đinh Trọng Thịnh đề xuất.