Từ bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam...

Từ năm 2012 đến nay, nghịch lý trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn hiện hữu rõ rệt. BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại, nhà đầu tư dự án đã giảm giá mạnh mẽ nhưng vẫn không có giao dịch. Người lao động có nhu cầu rất cao về nhà ở giá rẻ nhưng lại thiếu cung.

Làm gì để giải quyết kho BĐS giá cao tồn đọng và làm gì để tăng cung phân khúc BĐS giá rẻ phục vụ nhu cầu ở của người lao động là những việc được đặt ra từ đầu năm 2013. Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm 2013 đã qua, thị trường BĐS vẫn chưa tìm ra được lối thoát, nợ xấu và lượng hàng tồn kho còn lớn, trong khi người dân có nhu cầu nhà ở thực sự vẫn khó tiếp cận… Trong cảnh này, có 2 đặc điểm thị trường BĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng:

Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu phá giá. Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy, nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vào khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư BĐS kêu lỗ nhưng số liệu thực lại cho thấy vẫn có rất nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS làm ăn có lãi. Đặc điểm này có thể coi là một nghịch lý của nợ xấu trong BĐS nhà ở.

Thứ hai, trong nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường ở nước ta thì sự sốt giá của thị trường BĐS trong giai đoạn trước 2004 là do quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế (giá đất từ bằng "0" nâng lên bằng giá trị thị trường khu vực và còn nâng cao hơn do quá tính của thị trường), còn sự thăng trầm của thị trường BĐS sau năm 2004 là do quy luật của thị trường tạo nên trong mối quan hệ giữa thị trường BĐS và các thị trường khác. Tại sao lại là năm 2004? Đây là năm mà Nhà nước ta thừa nhận giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường. Đặc điểm thứ hai này cho phép ta đánh giá đúng được các quy luật tác động vào thị trường BĐS trong từng giai đoạn, tránh nhầm lẫn trong nhận định và dự báo.

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, đến hết tháng 6/2013, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lên tới khoảng 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35 nghìn căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới khoảng 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

Theo số liệu thống kê của hơn 60 DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các DN này. Cá biệt, một số DN có tỉ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm đến 70 - 90% trên tổng giá trị tài sản. Phần lớn các DN không còn tiền mặt để hoạt động và đểtrả các khoản nợ.

Mặt khác, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả 2 dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Theo thông tin của hệ thống sàn giao dịch BĐS TP. Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.

Khi dự án Đại Thanh chào bán giá 10 triệu đồng/ m2, đã nổ ra một cuộc thảo luận với nhiều ý kiến trái chiều. Một phía khẳng định, đây là cách làm phù hợp, một chiến lược kinh doanh đúng hướng, thậm chí có thể đưa giá xuống mức thấp hơn. Một phía khác lại khẳng định, đây là một hành vi phá giá thị trường. Cuộc tranh luận này đã thu hút sự tham gia của các phương tiện thông tin đại chúng. Đến nay, cuộc tranh luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng kinh doanh như dự án Đại Thanh đã làm và có khả năng đưa giá xuống thấp hơn.

Tất nhiên, việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện có giá cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn.

... đến gói giải pháp Nghị quyết 02

Những dữ liệu trên đã mô tả đúng thực trạng nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay. Trong tình trạng này, hầu hết các nhà đầu tư BĐS đều cho rằng, Nhà nước phải giải cứu thị trường BĐS. Hầu hết các bộ có liên quan đã vào cuộc giải cứu này với nhiều đề xuất giải pháp khác nhau. Tuy nhiên, bên cạnh các giải pháp này là một luồng ý kiến hoàn toàn khác, đó là không cần giải cứu thị trường BĐS. Trước hết là các ý kiến của các đại biểu Quốc hội trong Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khi xem xét vấn đề giải cứu thị trường BĐS. Nhiều ý kiến cho rằng, không phải giải cứu thị trường BĐS vì đây không phải là vấn đề có tác động lớn tới nền kinh tế, các nhà đầu tư phải tự tìm giải pháp cho mình.

Tiếp theo là sự ồn ã quanh chuyện tranh luận giữa TS. kinh tế Allan Phan và Câu lạc bộ BĐS Hà Nội. TS. Allan Phan nói rằng, không phải giải cứu thị trường BĐS vì sự cố BĐS ở Việt Nam hiện nay là hệ quả tất yếu do chính các nhà đầu tư tạo ra, khi lãi nhiều thì không ai trợ giúp Chính phủ, nhưng khi lỗ thì lại kêu Chính phủ phải giải cứu. Điều quan trọng hơn là TS. Allan Phan đã chỉ ra được tính tích cực của khủng hoảng BĐS hiện nay, đừng nhìn chỉ với con mắt tiêu cực. Sự khủng hoảng tất yếu là cơ hội để thị trường BĐS lột xác, để có một cơ thể khỏe mạnh hơn. Ngược lại, Câu lạc bộ BĐS Hà Nội thì vẽ ra một bức tranh BĐS Việt Nam toàn màu đen như cảnh tượng con tầu BĐS chìm sẽ kéo theo thị trường hàng hóa, vật liệu xây dựng, việc làm của người lao động, vốn của dân, vốn của DN, hạ tầng kinh tế... và không thể để thị trường BĐS rơi tự do. TS. Phạm Sỹ Liêm thì cho rằng "xin mời các nhà đầu tư cứ rơi tự do như quy luật của thị trường".

Sự thực, trong tình trạng của thị trường BĐS nước ta hiện nay, không nên dùng từ "giải cứu" mà chỉ nên dùng từ "tháo gỡ khó khăn cho thị trường". Về nguyên tắc, một số nước như Mỹ, Thái Lan, Singapore trước đây cũng đã từng "giải cứu" thị trường BĐS. Nhưng các quốc gia này chỉ ra tay khi thị trường BĐS tác động xấu gây nên khủng hoảng tài chính hoặc khủng hoảng kinh tế trên tầm quốc gia, khu vực hoặc toàn cầu. Họ đặt ra vấn đề giải cứu vì hệ lụy phát sinh chứ không phải vì bản thân thị trường BĐS.

Ở Việt Nam hiện nay, mới chỉ có thị trường BĐS chịu khó khăn về vốn khi Nhà nước siết chặt tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát chứ chưa nhìn thấy khả năng thị trường BĐS là ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Vấn đề giải cứu chỉ được đặt ra khi sự suy biến của thị trường BĐS làm nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Thị trường là một "cuộc chơi" kinh tế, vào thị trường phải chấp nhận "luật chơi", thắng có tiền bỏ túi, thua phải đành chấp nhận mất tiền. Hơn nữa, bao nhiêu tiền có thể cứu được thị trường BĐS và liệu có thể giải cứu được không. Chúng ta hãy nhìn vào sự thăng trầm của thị trường chứng khoán để tìm hành động cho thị trường BĐS.

Trước tình hình kinh tế nước ta đang gặp khó khăn, các DN đều rơi vào tình trạng thiếu vốn, Chính phủ đã thông qua và chỉ đạo triển khai quyết liệt Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Trong đó, mở ra nhiều ưu đãi về thuế cho các DN BĐS; đồng thời, triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để giúp vốn vay ưu đãi cho cả người có thu nhập thấp mua nhà ở và cho cả các DN BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ hoặc nhà ở xã hội đã được quyết định. Song song với đó là các giải pháp về rà soát quy hoạch, rà soát dự án, loại bỏ một số dự án và cho chuyển đổi một số dự án sang nhà ở xã hội, một số dự án được thay đổi công năng sử dụng sang kinh doanh dịch vụ. Xa hơn là các giải pháp tài chính giải quyết nợ xấu nói chung và nợ xấu trong BĐS nói riêng; các giải pháp về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, xây dựng và thị trường BĐS.

Nhìn lại nội dung của Nghị quyết 02, có thể thấy đây là gói giải pháp giúp cho các DN đang gặp khó khăn về tài chính để vượt qua khó khăn, điều chỉnh lại cung - cầu trên thị trường, giúp cho người có thu nhập thấp sớm có nhà ở và giải quyết khối lượng vốn đang tồn đọng trong thị trường BĐS. Đây không phải là "giải cứu" thị trường BĐS mà là sự can thiệp hợp lý của Nhà nước vào thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh việc cần quyết liệt thực hiện các giải pháp trên, có 2 việc phải làm cho thị trường BĐS hiện nay: một là giải quyết kho BĐS tồn đọng để giải phóng khối lượng nợ xấu đang tồn đọng; hai là tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết nhà ở cho người lao động có nhu cầu về chỗ ở.

Trên thực tế, cơ chế cấp tín dụng ưu đãi cũng như việc rà soát cho chuyển đổi dự án mới chỉ được thực hiện nhằm tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, chưa động tới khu vực BĐS tồn đọng. Đến nay, việc tăng cung cho khu vực giá rẻ là nhìn thấy khá rõ tính khả thi trên thực tế, nhưng việc giải quyết kho BĐS tồn đọng vẫn chưa thấy rõ những đường nét cụ thể. Việc chuyển đổi dự án cũng chủ yếu tập trung vào các dự án còn trên giấy hoặc mới bắt đầu. Các tổ chức, thể chế mua bán nợ xấu vẫn chưa được thảo luận và chưa có chương trình cụ thể. Nội dung sửa đổi Luật Đất đai cũng chưa có điểm nhấn đối với phát triển lành mạnh và hiệu quả của thị trường BĐS. Các luật khác còn ở vị trí xa hơn nữa, chưa trong tầm tay với để xem xét.

Song song với các giải pháp trọng tâm nêu trên, nhiều tỉnh, thành đang cho đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở thuộc nhiều nhóm khác nhau. Đây là việc làm muộn so với quy định của pháp luật nhưng thế cũng là tốt. Một mặt để thực hiện tốt nhiệm vụ hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận vào cuối năm 2013, mặt khác có tác động tích cực cho việc tăng niềm tin vào thị trường BĐS. Người bỏ rất nhiều tiền ra mua BĐS được Nhà nước bảo hộ về tài sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận pháp lý.

Câu hỏi đặt ra như một trọng tâm lúc này là giải pháp nào để giải quyết nợ xấu đang tồn tại trong kho BĐS tồn đọng. Nghị quyết đã đề cập tới nhưng chưa được triển khai mạnh mẽ và có hiệu quả. Cần tiếp tục đôn đốc để thực hiện nhiệt tình có hiệu quả các giải pháp trên.

Câu kết cho tương lai

Ý kiến của TS. Allan Phan về cách nhìn tích cực đối với khủng hoảng BĐS hiện nay là cách tiếp cận đúng đắn. Sự trầm lắng của thị trường BĐS là một hệ quả tất yếu của quá trình phát triển. Cổ nhân đã có câu "cùng tắc biến, biến tắc thông", câu này rất phù hợp với cách hành xử đối thị trường BĐS nước ta hiện nay. Tại thời điểm trầm lắng cùng cực của thị trường BĐS sẽ xuất hiện một thị trường BĐS mới hiệu quả hơn, phát triển vì mục tiêu có nhà ở cho tất cả mọi người và cũng mang lại lợi ích xứng đáng cho các nhà đầu tư.

Nhiều người nói rằng, việc triển khai Nghị quyết 02 trong 6 tháng đầu năm 2013 là giải cứu thị trường BĐS, nhà đầu tư BĐS, nói như vậy là không đúng. Chúng ta phải xem đây là sự can thiệp cần thiết của Nhà nước vào thị trường, trong đó một dung lượng khá lớn của chính sách tập trung vào giải quyết nhà ở cho người lao động. Hướng của Nghị quyết cũng không tập trung chỉ cho các DN, đó là hướng nhằm bảo đảm tìm lối ra cho mọi khó khăn của nền kinh tế đất nước hiện nay.

Để thực hiện tốt Nghị quyết 02, các cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương cũng như địa phương cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay.

Chúng ta hãy xem khủng hoảng thị trường BĐS hiện nay như đang trong cơn đau sinh nở, một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sắp xuất hiện. Nghị quyết 02 như một phương án đỡ đẻ tốt, "bà đỡ" cụ thể là các cơ quan quản lý Nhà nước và các cán bộ quản lý Nhà nước. Nếu bà đỡ làm tốt nghiệp vụ thì thị trường BĐS mới có cơ hội khỏe mạnh trong tương lai.

Bài đăng trên Tạp chí Tài chính số 7 - 2013