Tâm điểm biến động giá

Mặc dù Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung mới thông tin về việc UBND TP đã hoàn thiện đề án xây dựng các huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì “lên quận” vào năm 2020 bên lề hội nghị trực tuyến giao ban công tác UBND TP vào cuối tháng 3/2019; thế nhưng, giá đất tại 4 huyện này đã tăng chóng mặt từ cuối năm 2018.

Theo khảo sát của phóng viên, tại huyện Hoài Đức, hiện đất mặt tiền ở thị trấn Trạm Trôi đang được chào giá cao ngất ngưởng từ 120-130 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với giá chào bán 80 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2017. Đất nền thuộc khu Vân Canh, An Khánh được rao bán khắp nơi với mức giá trung bình từ 15-45 triệu/m2; đặc biệt, một số vị trí đắc địa còn được “hét” với giá từ 80-120 triệu/m2.

Anh Nguyễn Văn Hoàng, một cò đất lâu năm ở khu vực Hoài Đức cho biết, ở khu vực huyện Hoài Đức thì chỉ những khu đô thị có hạ tầng cơ sở tốt mới có giá từ 30-50 triệu/m2. Việc đất tăng giá còn tùy thuộc vào vị trí và khu vực cụ thể.

“Chẳng hạn như khu vực đất có mặt đường rộng 40m trở lên có giá khoảng 60triệu/m2; Khu vực đường nhỏ thì thấp hơn, chỉ dao động từ 20-30 triệu/m2. Đất trong khu dân cư phải tùy thuộc vào hạ tầng, vị trí, mật độ dân cư, trường học, khu vui chơi... mới có giá chung được”, anh Hoàng giải thích.

Khảo sát từ nhiều văn phòng giao dịch BĐS ở Đông Anh cũng ghi nhận, đất nền thị trấn Đông Anh có giá khoảng 100-120 triệu đồng/m2, hay khu vực Tiên Dương, giá đất thổ cư tại mặt đường lớn dao động 30-35 triệu đồng/m2. Tại nhiều con ngõ rộng tầm 3m dọc trục đường Võ Nguyên Giáp, đoạn thuộc xã Vĩnh Ngọc lên đến 60 triệu đồng/m2, một số ngõ nhỏ hơn, giá cũng có thể lên đến 30- 40 triệu đồng/m2.

Một số khu vực xa hơn như Bắc Hồng, giá đất hiện cũng lên đến 10-12 triệu đồng/m2, cao gấp 4 lần so với thời điểm sốt đất Đông Anh giai đoạn 2008. Các khu vực Xuân Canh, Nguyên Khê, Lễ Pháp… giá đất cũng đang bị đẩy lên gấp đôi.

Nhân viên một văn phòng giao dịch BĐS tại khu vực Đông Anh cho biết, sau khi hàng loạt công trình lớn khu vực Đông Anh được triển khai như cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân, nhà ga T2 sân bay Nội Bài (khoảng năm 2015)… cũng là lúc giá đất tăng mạnh. Đất “sốt” khiến khách hàng mua bán nhộn nhịp nhưng chỉ một thời gian thì lại trở lại bình thường. Đến giữa năm 2018, giá đất tăng mạnh trở lại sau khi “môi giới” truyền tai nhau thông tin huyện sẽ lên quận vào năm 2020.

Không những thế, hiện đất phân lô Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp (Thanh Trì) cũng được nhiều môi giới báo giá khủng, dao động từ 55-65 triệu đồng/m2.

Còn ở Gia Lâm, đất trên đường An Đào A, Đào Nguyên A, giá chào bán hiện tại môi giới đưa ra dao động từ 38-45 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền Kiêu Kỵ, đường rộng 2 ô tô tránh nhau, giá chào bán là 25-32 triệu đồng/m2, trong khi giá đầu năm dao động từ 20-23 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền, kinh doanh được tại thôn Ngọc Động (Đa Tốn) đang chào bán 22-25 triệu đồng/m2...

Bám vào “tâm sóng” để... thổi giá

Thị trường đất nền thuộc các huyện ngoại thành “sắp lên quận” đang được hâm nóng. Cùng với đó, nhiều tháng qua một số dự án Hà Nội đang làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch để tiếp tục triển khai thực hiện và những khu đất đẹp được giới đầu tư bất động sản săn lùng.

Nhiều khu đô thị, biệt thự mọc lên nhưng bị bỏ hoang ở các vùng ven ngoại thành Hà Nội được người môi giới thổi giá cao chót vót

Theo nhận định của một số đầu cơ đất nhỏ lẻ giá đất nóng lên tại một số huyện ngoại thành là điều dễ hiểu. Ông Vũ Chung, một người buôn bán BĐS ở Hoài Đức cho rằng, giá đất ở khu vực Hoài Đức nóng lên cũng không có gì lạ; bởi lẽ cơ sở hạ tầng nơi đây đã khá tốt, khi lên quận đây sẽ trở thành khu vực vệ tinh của thành phố.

“Điều cốt yếu của giới đầu tư BĐS là phải biết bám vào “tâm sóng” của biến động thì mới nắm được nhiều cơ hội đầu tư hơn”, ông Chung nói.

Rõ ràng thông tin lên quận với 4 huyện ngoại thành trên mới chỉ là đề xuất nhưng đã trở thành cái cớ để đầu nậu, cò đất các khu vực trên thổi giá. Trên thực tế, giá đất có tăng, nhưng không “sốt” đến như vậy.

Cẩn trọng với “miệng cò”

Giám đốc một Văn phòng đất đai tại huyện Đông Anh (xin giấu tên) cho hay, việc giá đất tăng cao trong thời gian ngắn với những thông tin chưa xác thực là điều bất thường của thị trường BĐS. Giá đất trên địa bàn tăng cao chủ yếu do các tổ chức môi giới bất động sản, “cò” đất thổi giá.

Thực tế, dù mức giá được đẩy cao như vậy, nhưng trên thị trường, giá giao dịch hầu như không tăng, hoặc tăng không đáng kể (khoảng 5%). Do vậy, người mua phải rất cẩn trọng, bởi nhiều khi “sốt đất chỉ ở miệng cò”.

Về vấn đề này, các chuyên gia BĐS cho rằng, người Việt thường có thói quen mua bán theo xu thế “đám đông” hay “tin đồn” và thực tế rất nhiều lần người mua đã bị rơi vào tình trạng “tiền mất - tật mang” từ việc mua bán theo kiểu này. Trong khi, thị trường BĐS vô cùng nhạy cảm với những thông tin quy hoạch. Mỗi khi ở nơi nào có thông tin sắp triển khai dự án (mặc dù chưa có quyết định chính thức từ chính quyền) thì ngay lập tức, giá đất tại khu vực đó được tăng giá một cách chóng mặt, mọi người đổ xô vào mua bán, chuyển nhượng, cứ như thế làm cho giá đất tăng lên khi mà sản phẩm đó chưa có giá trị sử dụng thực tế.

Do vậy, cần phải có sự tham gia của chính quyền và các cơ quan chức năng vừa làm công tác tuyên truyền, vừa quản lý đối với các hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất đai; tránh nguy cơ sốt đất ảo với nhiều hệ lụy tác động tiêu cực đến an sinh xã hội.