Tại họp báo công bố báo cáo quý III mới đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, hiện rất ít căn hộ có giá 20 triệu đồng một m2. "Trong 26.800 căn hộ sơ cấp, chỉ có khoảng 700 căn ở mức giá này", bà nói.

Giá căn hộ trên thị trường sơ cấp trung bình đã tăng 3% theo quý, 10% theo năm, lên đến 1.500 USD (hơn 34,5 triệu đồng) mỗi m2 trong quý III. Giá sơ cấp là giá chủ đầu tư bán trực tiếp ra thị trường, cứ trung bình mỗi năm tăng 5%, theo Savills. Hiện giá tại các dự án ở khu vực vành đai - vốn được xem là rẻ, đang thu hẹp khoảng cách với nội thành. Nguyên nhân là các chủ đầu tư tập trung nâng cấp hạ tầng, tiện ích, đẩy mức giá lên.

Trong khi đó, bà Hằng nhận định, nhu cầu căn hộ bình dân tăng nhanh. Với 5.200 căn hộ bán được, 99% đến từ phân khúc hạng B và C. Thị trường đang rất nhạy cảm về giá cao. Một số dự án ở Mỹ Đình có giá 50-60 triệu đồng mỗi m2, cản trở phía đại lý vào, giảm sự thu hút của người mua. "Giá và diện tích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà chứ không phải các tiện ích, hạ tầng xung quanh", bà Hằng nói.

Ngược lại, giá tại thị trường thứ cấp có sự giảm nhẹ vì dịch bệnh, khoảng 1% theo quý, xuống còn 1.157 USD một m2. Các nhà đầu tư đang chịu áp lực do giá không tăng như kỳ vọng nên muốn rút ra khỏi thị trường.

Tuy nhiên, báo cáo của Savills cũng cho thấy, cầu giảm do thiếu nguồn cung mới và hàng tồn kho giá cao. Trong quý vừa qua chỉ có 3.100 căn hộ từ 4 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 9 dự án tung bán, giảm 50% theo quý và 60% theo năm.

"Nguồn cung mới đang thấp nhất trong 5 năm qua", bà Hằng bình luận. Nguồn cung sơ cấp giảm khi chủ đầu tư hoãn tung bán mới vì sợ các yếu tố bất ổn. Thị trường căn hộ còn bị tác động từ làn sóng Covid-19 lần hai và tháng Ngâu.

Trong quý IV, Savills cho biết có khoảng 9.980 căn hộ từ một dự án hiện tại và 11 dự án trong tương lai sẽ ra mắt. Phân khúc hạng B tiếp tục dẫn đầu, trong đó huyện Gia Lâm chiếm phần lớn với 38% thị phần, và Từ Liêm 37% thị phần. Đô thị hóa, tăng trưởng dân số nhanh và giảm quy mô hộ gia đình góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở.

Trong 2 năm tới, Savills dự báo nguồn cung căn hộ sẽ dồi dào hơn, đặc biệt là có sự góp mặt của nhiều tên tuổi lớn đến từ miền Nam giúp thị trường tăng tính cạnh tranh, nhiều sự lựa chọn cho người mua.

Thị trường Hà Nội được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển khi quỹ đất ở trong TP HCM càng ngày càng khó. Mặt khác, các chủ đầu tư miền Nam cho rằng pháp lý của nhiều dự án tại Hà Nội "sạch" hơn.

Theo Savills, các doanh nghiệp miền Nam đang rất linh động trong việc hợp tác với các chủ đất ở Hà Nội. Đơn cử như về tỷ lệ đầu tư, trước đây, họ yêu cầu phải chiếm ưu thế tuyệt đối như mức 76% thì nay đã chấp nhận khoảng 49-51% để có cơ hội đặt chân vào thị trường.

Dù vậy, Savills cho rằng thách thức lớn nhất của các doanh nghiệp miền Nam là thấu hiểu tâm lý khách hàng phía Bắc, đặc biệt là vấn đề về giá. "Tại quận 1, TP HCM có những dự án có thể đẩy lên 10.000 USD một m2 nhưng Hà Nội thì rất khó. Những dự án có giá khoảng 5.000 USD tại Hà Nội đang bán rất chậm. Do vậy, để thành công, điều quan trọng là hiểu được thị trường Hà Nội đến đâu", bà Đỗ Thu Hằng nhận định.