Tại dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất bỏ điều kiện vốn pháp định áp dụng đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, đồng thời bổ sung quy định về vốn chủ sở hữu đối với chủ đầu tư dự án.

Bổ sung quy định về vốn chủ sở hữu

Lý giải về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (tại Điều 4 dự thảo Nghị định) được Luật Kinh doanh bất động sản giao Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 10. Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 (tại điểm a Khoản 2 Điều 75) đã trực tiếp sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản, bỏ điều kiện vốn pháp định áp dụng đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

Do đó, để đảm bảo thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về đầu tư, dự thảo Nghị định đã sửa đổi toàn bộ nội dung Điều 3 hiện hành quy định về các điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản theo hướng: Bãi bỏ yêu cầu phải vốn pháp định và bổ sung các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải công bố thông tin liên quan đến doanh nghiệp và các thông tin về bất động sản kinh doanh nhằm bảo đảm sự công khai, minh bạch các hoạt động kinh doanh, hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra với khách hàng, khắc phục tình trạng lừa đảo do đăng bán các bất động sản không có thực, không do mình đầu tư, kinh doanh như đã và đang xảy trong thời gian vừa qua.

Về đề xuất quy định chủ đầu tư tự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên thì thực hiện từng dự án kinh doanh bất động sản. Quy định này theo Bộ Xây dựng để thống nhất với Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 và điểm c Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020, yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Quy định này nhằm tránh tình trạng bỏ trống dự án, không triển khai hoặc chậm triển khai thực hiện sau khi được Nhà nước chấp thuận do chủ đầu tư không có năng lực tài chính.

Cụ thể hơn, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, do Khoản 2 Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định áp dụng mức vốn chủ sở hữu nêu trên đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, còn các trường hợp khác được chấp thuận (chỉ định) chủ đầu tư như có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án…thì không bắt buộc áp dụng.

Đồng thời pháp luật đất đai cũng không nêu rõ mức vốn này được áp dụng cho mỗi dự án hay tất cả các dự án mà chủ đầu tư đăng ký thực hiện trong cùng thời điểm, từ đó đã dẫn đến sự không thống nhất trong việc xác định điều kiện đầu tư, nhiều nhà đầu tư không có khả năng tài chính vẫn được chấp thuận đầu tư nhiều dự án cùng một thời điểm, trong khi pháp luật đầu tư hiện hành đã yêu cầu tất cả các nhà đầu tư phải có chứng minh năng lực tài chính cũng như đã mở rộng diện được chấp thuận nhà đầu tư.

“Do đó, để bảo bảo sự thống nhất với pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai, đồng thời bảo đảm sự công bằng trong hoạt động kinh doanh, hạn chế các tồn tại nêu trên thì việc quy định điều kiện về mức vốn chủ sở hữu là cần thiết và hợp lý” – đại diện Bộ Xây dựng cho biết.

Phải có chế tài xử phạt nặng

Tại Hà Nội, thống kê mới đây của HĐND TP cho thấy, tính đến hết tháng 4/2021, trên địa bàn có tới 324 dự án đã được giao đất chậm triển khai.

Đáng nói, các dự án trên dù ôm đất vàng hàng chục năm nhưng lại khó thu hồi, bởi chủ đầu tư đã thực hiện một số thủ tục ban đầu, đã bỏ kinh phí đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, một số dự án có hồ sơ pháp lý nhưng thực tế tình hình triển khai phức tạp, hoặc vẫn đang trong giai đoạn thanh tra, điều tra nên cần có thêm thời gian kết luận từ cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, có những dự án, chủ đầu tư xây dựng dở dang, cầm tiền của khách hàng bỏ trốn.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở nhiều địa phương, đơn cử như tại Quảng Ninh với dự án Khu đô thị Chạp Khê từng được giao cho Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm. Dự án được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 542/Đ-UBND ngày 7/3/2014. Trong quá trình triển khai dự án, do yếu về năng lực tài chính, doanh nghiệp đã cố tình lách luật để huy động vốn góp từ các nhà đầu tư thứ cấp, bằng chiêu đặt cọc giữ chỗ khiến khách hàng điêu đứng. Hiện, tỉnh Quảng Ninh ban hành quyết định chấm dứt hoạt động đầu tư của chủ đầu tư tại dự án này.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là việc lựa chọn nhà đầu tư không bảo đảm yêu cầu. Nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nhưng cố “lách” vào để có đất, sau đó không triển khai dự án mà "ôm" dự án, tích trữ đất để đấy rồi chờ giá đất lên, khi mà có quy hoạch, khi phát triển đô thị, hạ tầng, giá đất lên cao, chênh lệch giá đất dẫn đến Nhà nước thiệt hại rất nhiều. Để ngăn chặn tình trạng này, theo ông Võ, phải có chế tài xử phạt nặng hơn với chủ đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng thừa nhận, trước năm 2013 có tình trạng "vết loang" đô thị, có hiện tượng nhà đầu tư cần đâu "đánh dấu" vào đó. Cuối cùng là hợp thức giao đất nhưng nhà đầu tư không triển khai. Nếu không tháo gỡ tình trạng này sớm sẽ càng gây thất thoát quỹ đất nhà nước.