Thời gian gần đây, tranh chấp, khiếu kiện liên quan tới việc chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng tòa nhà nhằm trục lợi tại các dự án nhà cao tầng, chung cư, tòa nhà văn phòng… diễn ra rất phổ biến. Trong đó, tại một số dự án chủ đầu tư đã tự ý “phù phép” tầng kỹ thuật, tầng tum thang thành căn hộ để bán hay ngang nhiên cắt xén tầng thương mại của tòa nhà để xây thêm căn hộ.

Có thể kể đến dự án Tổ hợp văn phòng và nhà ở Housinco Tân Triều tại ô đất CT5, Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I thuộc xã Tân Triều (huyện Thanh Trì) do Công ty Cổ phần Tập đoàn Housinco – Chủ đầu tư có chiều cao 27 tầng nổi (bao gồm: 2 tầng dịch vụ, văn phòng; 25 tầng căn hộ, 1 tum thang kỹ thuật) và 3 tầng hầm.

Tuy nhiên, trong quá trình thi công xây dựng, Công ty Cổ phần Tập đoàn Housinco đã tự ý thay đổi thiết kế nâng tổng số tầng văn phòng, dịch vụ từ 2 tầng lên thành 6 tầng. Được biết, hiện tại dự án này đã bị đình chỉ thi công, chủ đầu tư nộp phạt và đã tiến hành làm các thủ tục để xin điều chỉnh lại Giấy phép xây dựng theo hướng tăng thêm số tầng.

Để giảm thiểu và hạn chế những vấn đề nêu trên, mới đây Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng.

Cụ thể, tại Thông tư số 07 đã bổ sung thêm các khái niệm, giải thích từ ngữ. Trong đó: Chiều cao của nhà, công trình, kết cấu là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất tới điểm cao nhất của nhà, công trình, kết cấu. Đối với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Cách xác định chiều cao của nhà, công trình, kết cấu trong các trường hợp cụ thể được quy định tại Phụ lục 2 Thông tư 03/2016/TT-BXD.

Tầng trên mặt đất là tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt. Tầng hầm (hoặc tầng ngầm) là tầng mà hơn một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.

Tầng nửa/bán hầm (hoặc tầng nửa/bán ngầm) là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt. Tầng kỹ thuật là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kỳ của tòa nhà.

Tầng áp mái là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5m. Số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái.

Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.

Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.

Đối với các công trình nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn (không bao gồm nhà ở riêng lẻ), tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật (ví dụ: sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị công trình khác), có diện tích sàn xây dựng không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300m2. Mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng không tính vào số tầng của công trình.

Với những hướng dẫn, quy định cụ thể, trong thời gian tới các chủ đầu tư dự án nhà cao tầng, chung cư, tòa nhà văn phòng chắc chắn sẽ phải thực hiện một cách nghiêm túc trong việc đảm bảo thiết kế các công trình của mình nếu như không muốn vướng vào những rắc rối pháp lý.