Phương án tính thuế cụ thể

Theo quy định hiện hành, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng bất động sản. Thu nhập chịu thuế từ các giao dịch này được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần với thuế suất 2%.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 tại Điều 247 đã có những điều chỉnh quan trọng, theo đó, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần, riêng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo bảng giá đất. Do đó, Bộ Tài chính đề xuất cập nhật quy định này vào dự thảo Luật Thuế TNCN thay thế để đảm bảo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Góp ý cho dự thảo, Bộ Tư pháp cho rằng cần bổ sung một số quy định quan trọng như mở rộng phạm vi thu nhập khác thuộc diện chịu thuế TNCN, sửa đổi quy định về thu nhập từ chuyển nhượng vốn, điều chỉnh cách tính thuế đối với từng loại thu nhập chịu thuế, mở rộng phạm vi thu nhập từ thừa kế, quà tặng thuộc diện chịu thuế. Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cũng nhấn mạnh rằng dự thảo chưa làm rõ giải pháp cụ thể về cách tính thuế đối với từng loại thu nhập chịu thuế, do đó cần có quy định chi tiết để đảm bảo tính minh bạch và dễ thực hiện.

Trước những ý kiến này, Bộ Tài chính cho biết, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ được tính theo công thức: số thuế phải nộp bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất. Qua rà soát Luật hiện hành, một số loại thu nhập chưa được quy định rõ ràng về cách tính thuế, vì vậy trong dự thảo Luật Thuế TNCN thay thế, Bộ Tài chính sẽ bổ sung công thức tính thuế cho từng loại thu nhập chịu thuế và điều chỉnh kết cấu cũng như tên các điều khoản liên quan. Do các loại thu nhập có thể rất đa dạng, Bộ Tài chính đề xuất giao Chính phủ quyền quy định chi tiết để phù hợp với từng khoản thu nhập phát sinh trong thực tế, theo thông lệ của nhiều quốc gia nhằm đảm bảo sự linh hoạt trong chính sách thuế.

Tăng cường công cụ kiểm soát thu nhập thực tế

Theo Ban Chính sách (Cục Thuế), để chính sách thu thuế TNCN đảm bảo phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh thuế trên thu nhập phát sinh, cần nghiên cứu phương án quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản theo công thức: thuế suất (đề xuất 20% để tương đồng với thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản) nhân với thu nhập chịu thuế, trong đó thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng.

Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp này cần xem xét trên cơ sở khảo sát kỹ thực tế và đánh giá khả năng thực hiện. Để tính thuế dựa trên tổng lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản một cách hiệu quả, cần có hai điều kiện quan trọng. Thứ nhất, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phải phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng. Thứ hai, các quy định pháp lý cần làm rõ các khoản chi phí được trừ, điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Về cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch của thửa đất, hiện nay hệ thống của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch từ năm 2018. Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Công tác kiểm soát để đảm bảo người mua và người bán kê khai đúng giá thực tế còn gặp nhiều bất cập, khiến việc thu thập dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thêm thời gian và công cụ hỗ trợ.

Về việc thu thập chứng từ, chứng minh chi phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, thực tế hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc. Một số chi phí có thể xác định dễ dàng như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa hay làm thủ tục, nhưng nhiều khoản khác như phí môi giới, lãi vay, bồi thường cho bên liên quan lại khó chứng minh. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định chính xác khoản lãi thực tế từ giao dịch bất động sản, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai thấp thu nhập để giảm thuế. Một số trường hợp bất động sản được chuyển nhượng từ lâu hoặc qua thừa kế, tặng cho cũng khiến việc xác định giá vốn gặp trở ngại.

Những vấn đề này đặt ra yêu cầu phải tăng cường công cụ kiểm soát thu nhập thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của hộ gia đình và cá nhân. Việc xác định đúng giá trị giao dịch là yếu tố quan trọng để tránh thất thu thuế, đồng thời giảm gánh nặng thủ tục hành chính cho cả cơ quan Thuế và người nộp thuế. Nếu thiếu thông tin đối chiếu và giám sát chặt chẽ, quá trình xử lý hồ sơ chuyển nhượng có thể kéo dài, gây ảnh hưởng đến hoạt động giao dịch trên thị trường.

Theo đó, để triển khai phương án thu thuế trên phần chênh lệch giữa các lần giao dịch, cần sửa đổi Luật Thuế TNCN theo hướng tính thuế dựa trên mức thu nhập chịu thuế bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan. Đồng thời, việc liên thông các thủ tục từ giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử cũng cần được đẩy mạnh để đảm bảo hiệu quả trong quản lý thuế.