Theo thống kê của phóng viên và đối tác cung cấp dữ liệu VNDirect, trong 6 tháng đầu năm 2014, một nửa doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên cả 2 sàn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội báo lãi (tổng số 64 doanh nghiệp). Gần 30% trong số này nỗ lực giải phóng hàng hóa, nhưng tổng giá trị tồn kho trên toàn sàn vẫn lên đến gần 720.000 tỷ đồng. Xét riêng kết quả kinh doanh quý II, 31 doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế tăng mạnh so với cùng kỳ, 33 đơn vị còn lại vẫn phải chật vật tái cấu trúc để tìm lợi nhuận.

Có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các công ty địa ốc thuộc nhóm blue-chip và phần còn lại của thị trường là midcap và penny. Hai đại gia VIC, HAG báo lãi quý II tăng 8-14% so với ba tháng đầu năm. Vingroup có doanh thu thuần hợp nhất tăng 25% so với ba tháng đầu năm, lên 7.692 tỷ đồng và phụ thuộc vào các ngành cốt lõi. Còn HAG hầu như đón nhận nguồn thu từ nông nghiệp với hơn 1.624 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái.

Điểm nhấn trong 6 tháng qua là nhóm các công ty bất động sản quy mô vừa và nhỏ dần cải thiện được các chỉ số tài chính so với đầu năm chủ yếu nhờ vào nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp thành công.

Công ty Khang Điền bắt đầu kinh doanh tốt dần lên nhờ việc tập trung bán thành công dự án nhà phố Mega Residence có giá khá mềm. Quý II năm nay, KDH báo lãi 30,29 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lỗ 63,3 tỷ đồng. 6 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt hơn 40 tỷ đồng. Doanh nghiệp này vừa lên kế hoạch điều chỉnh lợi nhuận năm 2014 từ 40 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty Bình Chánh (BCI) cũng chuyên phân khúc nhà bình dân vừa báo cáo lợi nhuận quý II đạt 20,6 tỷ đồng, tăng mạnh so vơí mức 3,5 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng, BCI lãi ròng 41,3 tỷ đồng, bằng 2,9 lần cùng kỳ.

Một đơn vị khác cũng bứt phá mạnh mẽ là Licogi 16 (LCG). Sau nhiều quý lỗ, nửa đầu năm nay LCG bắt đầu có lãi. Lợi nhuận sau thuế quý II đạt 12 tỷ đồng. 6 tháng đầu năm, doanh thu của LCG tăng 430%, lợi nhuận gộp đạt 64 tỷ.

Tập đoàn Tân Tạo (ITA) cũng đạt doanh thu thuần 111 tỷ đồng quý II, tăng 143% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu 6 tháng đầu năm của ITA tăng gấp 4 lần cùng kỳ, đáng chú ý là nguồn thu chủ yếu dựa vào tiền bán đất và cơ sở hạ tầng thu về 92 tỷ đồng.

Mảng tối của thị trường thể hiện ở những đơn vị có doanh thu và lợi nhuận thấp trong khi hàng tồn kho và nợ đọng vẫn tiếp tục dâng cao. Điển hình trong số này là Công ty Quốc Cường Gia Lai (QCG), giá trị hàng tồn kho tăng lên 4.000 tỷ đồng trong khi nợ của doanh nghiệp cũng lên đến gần 2.000 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm. Doanh thu và lợi nhuận của QCG cũng rất thấp, 6 tháng qua chỉ lãi 3,5 tỷ đồng, sụt 30% so với cùng kỳ.

Cùng cảnh ngộ, Kinh Bắc (KBC) tiếp tục tồn kho hơn 7.500 tỷ đồng đến ngày 30/6/2014, nợ 3.650 tỷ đồng. Lợi nhận sau thuế của KBC hai quý vừa qua đạt 42 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ.

Nhóm doanh nghiệp đang có hàng tồn kho lớn, lợi nhuận thấp hơn cùng kỳ chiếm xấp xỉ 30-50% trên tổng số 64 mã bất động sản trên cả hai sàn. Theo các chuyên gia cuộc đua tái cấu trúc của nhóm này sẽ ngày càng gay go.

Giám đốc Tư vấn Đầu tư Công ty chứng khoán Maybank Kim Eng, Phan Dũng Khánh nhận xét: "Ngoại trừ các đại gia địa ốc ăn ngon ngủ yên trên đầu bảng xếp hạng vì chỉ số tài chính tốt, các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ đang bị phân hóa mạnh mẽ. Nhóm này đang bước vào cuộc đua tái cấu trúc khốc liệt".

Ông Khánh phân tích, quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp địa ốc có thể sẽ phát huy hiệu quả vào nửa cuối năm 2014. Doanh nghiệp nào quá khó khăn, thoi thóp chờ chết cũng đã mạnh tay xả hàng tồn kho, giảm giá bán thậm chí gán bớt tài sản để giải nguy trước đó. Những doanh nghiệp bị rớt lại vì không đủ sức tái cấu trúc có thể sẽ sớm đưa ra những quyết định dứt khoát hơn. Vì vậy, nửa cuối năm 2014 tuy là thời điểm thách thức dành cho nhóm doanh nghiệp địa ốc nhưng cũng hứa hẹn nhiều chuyển biến.

Chuyên gia này đánh giá năm 2014 tuy vẫn còn trở ngại nhưng các doanh nghiệp có thể kỳ vọng nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là lý do vì sao có không ít công ty bất động sản mạnh dạn đăng ký doanh thu khủng, thậm chí có đơn vị còn tăng chỉ tiêu lợi nhuận khi đường đua mới đi được một nửa. "Hiện nay đã xuất hiện các quỹ đầu tư âm thầm quan sát các công ty bất động sản niêm yết và có ý định trở thành cổ đông lớn. Trong thời gian tới bức tranh tái cấu trúc nhóm doanh nghiệp này có thể sẽ rõ ràng hơn", ông Khánh nhấn mạnh.

Giám đốc phân tích Quỹ đầu tư Sài Gòn - Hà Nội (SHF), Nguyễn Việt Đức đánh nếu so với các ngành dầu khí, hàng tiêu dùng, dược... các doanh nghiệp bất động sản cùng với ngân hàng vẫn là hai nhóm có kết quả kinh doanh kém thuyết phục trong nửa đầu năm 2014.

Ông Đức cho rằng cuộc đua tái cấu trúc doanh nghiệp địa ốc sẽ phụ thuộc và gắn liền với hoạt động tái cấu trúc ngân hàng. Bởi lẽ hàng tồn kho và nợ xấu của bất động sản đều ít nhiều liên quan đến sức khỏe của các nhà băng. "Tái cấu trúc là bài toán khó vì vậy doanh nghiệp bất động sản vẫn cần nhiều thời gian hơn để làm bài kiểm tra sức khỏe. Do đó doanh nghiệp địa ốc yếu kém không thể nhanh chóng cải thiện được tình hình kinh doanh trong năm nay", ông Đức nhận xét.