Những “nút thắt” của chính sách

Có thể nói, bất động sản hiện đang là lĩnh vực có nhiều cách thức kinh doanh - sinh lời. Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản không ngừng đa dạng hóa hình thức sản phẩm, một mặt đáp ứng với nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư, mặt khác là để tối đa hóa các kênh huy động vốn cho mình. Tuy vậy, mỗi mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản đều có một khuôn khổ pháp lý nhất định và yêu cầu đặt ra cho mỗi đối tượng là phải nắm rõ và tuân thủ khung pháp lý nhất định với mỗi mô hình mà mình đầu tư kinh doanh.

Theo giới chuyên gia, pháp lý của bất động sản vẫn bộc lộ những lỗ hổng. Cụ thể, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng.

Bên cạnh đó là câu chuyện đền bù đất, cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất. Đặc biệt, là thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Ngoài ra, còn rất nhiều những lỗ hổng chồng chéo trong câu chuyện pháp lý bất động sản.

Tại buổi gặp gỡ với lãnh đạo TP.HCM hồi cuối năm 2018, không ít doanh nghiệp địa ốc đã nêu nhiều ý kiến về các “điểm nghẽn” trong chính sách và quản lý nhà nước. Trong đó, đại diện Công ty CP Đầu tư kinh doanh Hưng Thịnh cho biết, quy định về chỉ tiêu dân số đang là rào cản, gây khó cho các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án. Quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý trong thủ tục hành chính tính tiền sử dụng đất của dự án và mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh. Thời gian thực hiện thủ tục cấp sổ hồng căn hộ chung cư của dự án bị kéo dài gây thiệt hại quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng. 

“Pháp lý thị trường bất động sản thời gian qua đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giúp cải thiện đáng kể tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam, giúp môi trường đầu tư kinh doanh nói chung và môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng trở nên thông thoáng hơn”.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc kinh doanh CBRE, từ năm 2015 đến nay, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản tại TP.HCM. Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng cho các khách hàng nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thời gian qua gặp khó khăn. Bên cạnh đó, việc chuyển tiền từ Việt Nam ra nước ngoài phải thực hiện nhiều thủ tục phức tạp nên các doanh nghiệp nước ngoài cũng e ngại khi đầu tư vào các dự án bất động sản.

Một vướng mắc lớn khác của thị trường bất động sản còn nằm ở khâu chuyển nhượng dự án kinh doanh. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Theo các quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Theo số liệu từ HoREA, trong 10 tháng đầu năm 2018, mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, trở thành hàng dự án tồn kho nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

 Doanh nghiệp chuẩn bị tâm thế trước việc điều chỉnh chính sách

Giới phân tích cho rằng, hoạt động đầu tư FDI tại thị trường bất động sản Việt Nam sôi động, với quy mô các dự án từ lớn đến nhỏ, chính là một minh chứng cho sự tín nhiệm cao vào đà tăng trưởng và một chu kỳ phát triển mới bền vững của thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn và thiếu các cơ hội đầu tư an toàn, thì kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trở thành một trong những điểm đến, thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư thế giới.

Do đó, các yếu tố về chính sách và pháp lý cũng hỗ trợ rất nhiều trong việc nâng tầm Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế. Trong năm 2019 và thời gian tới, họ sẽ còn tiếp tục lên kế hoạch và chiến lược đầu tư lâu dài, để củng cố vị thế và tối đa hóa giá trị cho mình tại thị trường bất động sản Việt Nam. Các doanh nghiệp đã đầu tư vốn FDI trong thời gian qua, sau khi tích lũy được đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm, sẽ tiếp tục mở rộng hoạt động của mình tại Việt Nam, với hy vọng nới rộng biên lợi nhuận.

Ở một góc nhìn tích cực, theo PGS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội: “Pháp lý thị trường bất động sản thời gian qua đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đặc biệt, các sắc luật được sửa đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…, cùng các văn bản hướng dẫn được ban hành đã giúp cải thiện đáng kể tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam, giúp môi trường đầu tư kinh doanh nói chung và môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng trở nên thông thoáng hơn. Do đó, các doanh nghiệp được tự do đầu tư trong các lĩnh vực không bị pháp luật cấm đã mở rộng khả năng tiếp cận thị trường của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”.

Do đó, PGS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng để giải quyết được tận gốc những bất ổn của thị trường bất động sản đòi hỏi cần phải sửa đổi đồng bộ những bất hợp lý về cơ sở pháp lý cũng như quy định trong các bộ luật. Chỉ khi đó thị trường mới vận hành theo quy luật thị trường, sẵn sàng cho giai đoanh hội nhập mới. Bên cạnh đó, Nhà nước mới tận thu được thuế, người dân được bảo đảm thực hiện các quyền của mình đối với bất động sản.

Được biết, Chính phủ, các Bộ ban ngành đang xem xét ban hành nhiều dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, như: Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp; Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng; Thuế thu nhập doanh nghiệp; Thuế thu nhập cá nhân và Luật Đơn vị hành chính đặc biệt...

Thị trường bất động sản kỳ vọng, tất cả những khung pháp luật và chính sách sau khi sửa đổi, cải cách sẽ tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường trong những năm tới. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị tâm thế sẵn sàng để có chiến lược và kế hoạch kinh doanh phù hợp nhằm tranh thủ cơ hội, giảm thiểu tác động tiêu cực từ những điều chỉnh chính sách.