Thị trường bất động sản đang bước vào những ngày cuối cùng của năm 2023. So với giai đoạn đầu năm, sức khoẻ của thị trường hiện nay được đánh giá cơ bản đã có những “nhúc nhích” cải thiện nhờ sự hỗ trợ từ các chính sách của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cùng các bộ ngành, địa phương.

Cộng đồng doanh nghiệp cũng tự ý thức được việc tái cơ cấu bộ máy, sản phẩm để “sống sót” trong bối cảnh thị trường đang có sự điều chỉnh nên đã có những định hướng phát triển phù hợp với “dòng chảy” chính của thị trường.

Tuy nhiên, về cơ bản, những khó khăn của thị trường vẫn còn hiện hữu khi dòng vốn chưa được cải thiện và “nút thắt” pháp lý vẫn cần thời gian để tháo gỡ. Vì vậy, dù mỗi phân khúc trên thị trường bất động sản đều có những diễn biến riêng nhưng nhìn chung còn trầm lắng.

“Nhà phố ế ẩm, đất nền ảm đạm ‘chờ thời’, chỉ có chung cư linh loạt thích ứng”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định khi nói về tình hình các phân khúc trên thị trường bất động sản hiện nay.

Nhà phố ế ẩm nhưng không giảm giá

Phân tích cụ thể về tình hình nhà phố, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, năm 2023 là năm ghi nhận nhiều biến động tiêu cực ở loại hình này. Hiện tượng trả mặt bằng xuất hiện nhiều ở các tuyến phố lớn tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Nguyên nhân của việc nhà phố ế ẩm xuất phát từ hiệu quả kinh doanh nhà phố giảm do thay đổi trong hành vi người dùng và cạnh tranh từ trung tâm thương mại. Hơn nữa, những năm gần đây thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến bởi ước tính năm 2023, lượng người tiêu dùng mua sắm trực tuyến tăng gần 9% so với năm ngoái. Hiện hình thức mua sắm trực tiếp đang chiếm đến 62% trong tổng số hành vi mua sắm của người tiêu dùng trong năm nay. Trong khi đó, giá cho thuê nhà phố vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là khu vực trung tâm và không có xu hướng điều chỉnh giảm giá.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, tại TP. Hà Nội, giá thuê nhà phố trung bình đang ở mức 80 – 100 triệu đồng/tháng. Cụ thể, trên tuyến đường Bà Triệu giá nhà phố cho thuê trung bình đang ở mức 129 triệu đồng/tháng; đường Lý Thường Kiệt 80 triệu đồng/tháng; Thái Hà 70 triệu đồng/tháng; Cầu Giấy 100 triệu đồng/tháng.

Với TP. Hồ Chí Minh, giá thuê trung bình ở mức cao hơn với khoảng 90 – 120 triệu đồng/tháng. Đường Hai Bà Trưng là nơi có mức giá cho thuê trung bình cao nhất khi đạt khoảng 135 triệu đồng/tháng, theo sau là đường Nguyễn Minh Khai 120 triệu đồng/tháng.

“Nhu cầu thuê nhà phố giảm nhưng giá không giảm đã khiến phân khúc nhà phố chưa thể ghi nhận những chuyển biến tích cực dù thị trường bất động sản đã chuẩn bị bước sang năm 2024. Cơ bản phân khúc này vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức cho đến thời điểm hiện tại – cuối năm 2023”, ông Đinh Minh Tuấn nhận định.

Đà “cắt lỗ” đất nền đã giảm nhưng thị trường này vẫn rất ảm đạm

Cùng với nhà phố, thị trường đất nền trên cả nước cũng có một diễn biến tương tự khi nhìn chung, loại hình này vẫn đang rất ảm đạm, chưa khởi sắc.

Theo thống kê, mặc dù lượng tin đăng “cắt lỗ” đã giảm trong những quý cuối năm song thị trường đất nền vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản.

Báo cáo Batdongsan.com.vn cho biết, nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11 giảm 18% so với tháng 2 đầu năm. Khảo sát các nhà môi giới thì có đến 43% nhà môi giới cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10 - 50% trong quý IV/2023.

“Đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường bất động sản suy thoái trong năm qua. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải “cắt lỗ sâu” để níu kéo khách hàng. Tuy nhiên, thanh khoản sản phẩm vẫn không mấy biến chuyển”, ông Đinh Minh Tuấn đánh giá.

Cũng theo chuyên gia này, thời gian tới, thị trường đất nền có thể sẽ tiếp tục gặp khó khăn, nhất là trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025. Bởi Luật mới được áp dụng, hoạt động phân lô bán nền sẽ bị quản lý chặt chẽ hơn, từ đó khiến mức độ quan tâm đối với đất nền có khả năng sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Mặc dù vậy, nhìn về dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại vì phân khúc này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân được cải thiện. Hơn nữa, đây vẫn là loại hình không kén nhà đầu tư nhờ sự đa dạng về diện tích, mức giá, vị trí…

Có cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá cao sức hút của phân khúc đất nền đối với giới đầu tư.

Ông Đính cho rằng, đất nền sẽ tiếp tục khó khăn trong ngắn hạn do những quy định mới có xu hướng quản lý chặt chẽ hơn và tâm lý người mua cũng chưa hoàn toàn hồi phục để “xuống tiền” với phân khúc này. Khả năng, đất nền sẽ ảm đạm đến hết quý I/2024. Tuy nhiên, khoảng từ quý II/2024 trở đi, khi phân khúc này “nhúc nhích” trở lại, nhà đầu tư vẫn sẽ ưu tiên quan tâm.

Thị trường chung cư “sáng hơn” khi biết linh hoạt thích ứng

Khác với bức tranh đất nền hay nhà phố, thị trường chung cư lại không rơi vào tình trạng ế ẩm hay quá ảm đạm trong thời điểm cuối năm. Thậm chí, phân khúc này còn có những chuyển biến sôi động hơn so với thời điểm nửa đầu năm.

Minh chứng là thời gian qua, mặc sự suy giảm của thị trường chung, mặt bằng giá rao bán chung cư ở hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn liên tục tăng dù nhu cầu của người mua đi xuống.

Cụ thể, trong tháng 11, báo cáo Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với hồi tháng 2. Song, giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý IV vẫn tăng 6 - 9% so với quý I. Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý IV, giá chung cư cao cấp giữ nguyên; chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ 1 - 4%.

Đồng thời, dù mặt bằng giá chung cư không giảm nhưng khả năng mua nhà của người dân vẫn gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi linh hoạt từ chủ đầu tư. Theo tìm hiểu của PV, nhiều chủ đầu tư trên thị trường hiện nay đã sáng tạo ra các chính sách thanh toán phù hợp, giúp “giải vây” áp lực dòng tiền cho người mua nhà như: Cho phép cọc 30% cho đến khi bàn giao nhà; ân hạn nợ gốc đến 24 tháng; hỗ trợ lãi suất trong thời hạn 2 - 5 năm; kéo dài khoảng thời gian thanh toán đến 3 - 5 năm; áp dụng mức chiết khấu cao tới 30 - 50% tổng giá trị hợp đồng khi thanh toán trước.

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, sự linh hoạt của chủ đầu tư còn thể hiện ở chỗ, thay vì thiết kế các căn hộ diện tích lớn thì giờ đây các chủ đầu tư có xu hướng thiết kế căn hộ có diện tích nhỏ, để phù hợp với túi tiền của người dân.

“Nếu giá nhà không giảm thì giảm diện tích nhà cũng là cách giúp người dân tăng khả năng tiếp cận và có thể sở hữu một căn hộ cho mình. Tôi cho rằng, đây đang và sẽ là xu hướng nổi bật của thị trường chung cư giai đoạn tới đây, đặc biệt là tại khu vực TP. Hồ Chí Minh”, ông Tuấn chia sẻ và cho biết thêm, ở khu vực Hà Nội, khả năng các chủ đầu tư sẽ có xu hướng đi ra khỏi nội đô hướng về các vùng ven để phát triển dự án. Điều này vừa giúp các chủ đầu tư có quỹ đất dồi dào hơn vừa giúp người mua nhà bớt đi gánh nặng giá cả./.