Thị trường bất động sản năm 2018: Nhiều biến động
Bước sang năm 2019, cùng nhìn lại thị trường bất động sản (BĐS) năm qua với nhiều biến động ở tất cả các phân khúc, ở nguồn cung sản phẩm, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), hay sự sụt giảm về nguồn cung và giao dịch của loại hình BĐS “con lai”…
Thị trường phát triển ổn định
Nhận định về thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh nói riêng, năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định. Cụ thể, đã không có hiện tượng “bong bóng BĐS” và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.
Ở phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê, vẫn tăng trưởng tốt; phân khúc căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại. Việc phát triển BĐS xanh, BĐS thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng. Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng ghi nhận tình trạng thiếu nguồn cung loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội hay những căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị.
Trong năm 2018, xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp, đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát. Việc sốt giá đất bùng phát trên diện rộng, tập trung tại các vùng dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Vân Phong (Khánh Hòa), sau đó “xẹp” xuống khi Luật Đặc khu kinh tế chưa được Quốc hội thông qua.
Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh những tháng đầu năm 2018 xảy ra hiện tượng tăng mạnh giá đất ở các quận vùng ven, tập trung ở phân khúc đất nền sổ đỏ và đất nền dự án. Tiếp đó đến các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An…, rồi lan rộng ra các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…
Nguyên nhân của tình trạng trên được cho là do tình trạng đầu cơ đất đai, thổi giá đất lên cao của một số nhà đầu tư cá nhân lợi dụng thông tin chuẩn bị thành lập ba đặc khu kinh tế để đẩy giá lên cao, sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch, quản lý đất đai.
Nguồn cung sản phẩm giảm
Tính riêng tại thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh, xác nhận của Sở Xây dựng, hiện có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm 28.316 căn, tập trung tại quận 2 (10 dự án), quận 7 (10 dự án), quận 9 (8 dự án), quận Gò Vấp (8 dự án), quận 8 (7 dự án), quận Thủ Đức (6 dự án), huyện Bình Chánh (6 dự án), các quận Bình Tân, Phú Nhuận, Tân Phú (mỗi quận 04 dự án).
Nếu so sánh nguồn cung BĐS năm 2018 với năm 2017 có sự sụt giảm rõ rệt. Cụ thể, số lượng dự án giảm 18 dự án, giảm 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, giảm 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, giảm 44,1%.
Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong khi phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường (30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP. Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng. Sự lệch pha cung - cầu đã chỉ ra dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Dự nợ tín dụng có xu thế tăng
Tổng dư nợ tín dụng BĐS năm 2018 ước đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 16,31% so với năm 2017, chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng cả nước. Dư nợ tín dụng trung, dài hạn tiếp tục xu thế tăng trong 03 năm gần đây, năm 2018 chiếm khoảng 53,7%, trong đó, ngành xây dựng - BĐS chiếm 12,48%, tăng 20,5%. Tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng chiếm khoảng 18,79%, trong đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng có liên quan đến sửa nhà, xây nhà, mua nhà ước khoảng 140 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 38-40% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng. Trong năm 2018, mặt bằng lãi suất cho vay giữ được ổn định trong 11 tháng đầu năm 2018, nhưng từ tháng 12 đã có xu hướng tăng lên.
Nguồn vốn FDI cả nước trong năm 2018 đạt hơn 30 tỷ USD, trong đó, có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào BĐS, chiếm 21,3%, đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI, với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Hồng Kông - Trung Quốc. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, thu hút được hơn 01 tỷ USD, đứng thứ ba, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI, giảm so với năm 2017.
Nguồn kiều hối trong năm 2018 cũng tăng mạnh, dự kiến cả nước đạt khoảng 15,9 tỷ USD. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh thường chiếm phân nửa lượng kiều hối cả nước, lượng kiều hối này sẽ có khoảng 21% đầu tư vào thị trường BĐS.
Siết tín dụng vào thị trường BĐS
Các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường BĐS hiện đang dựa vào hai nguồn vốn chính là tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro cho doanh nghiệp càng cao và có thể dẫn đến “bong bóng” trên thị trường BĐS.
Trước vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 20/2017/NĐ-CP và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Do đó, việc thực hiện quy định “trần lãi vay 20%” đã tạo áp lực tích cực, buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế. Trong đó, có nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, từ các quỹ đầu tư, từ nguồn vốn FDI, từ nội lực của doanh nghiệp kể cả thông qua hợp tác, liên kết...
Loại hình BĐS mới sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch
Loại hình BĐS “con lai” như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse được đánh giá chung có sự sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch. Cụ thể, trong năm 2018 đối với thị trường căn hộ du lịch (condotel) có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)… đều có ít dự án mới được phát triển. Điều này khác xa so với giai đoạn 2015-2017, khi tại hầu hết các thành phố biển như Nha Trang, Quy Nhơn (Bình Định), Đà Nẵng, Hạ Long (Quảng Ninh)…, các dự án condotel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel như một kênh đầu tư mới.
Nguyên nhân của sự sụt giảm này được cho là do các vấn đề liên quan đến pháp lý của các loại hình BĐS này. Mặt khác, việc ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư BĐS khiến dòng vốn đổ vào các dự án BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi. Năng lực phát triển, vận hành dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế, dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài, hay giá bán của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã bị đẩy lên mức quá cao trong những năm vừa qua là những nguyên nhân của sự sụt giảm trên.
Nhận định về triển vọng thị trường BĐS năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho biết: “Thị trường BĐS năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội”.
Cụ thể, ông Châu cho rằng, do năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019. Bên cạnh đó, việc mất cân đối giữa cung - cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp. Hiện phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách.
“Từ năm 2019, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án bất động sản được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn”, ông Châu dự báo.
Cũng cho rằng thị trường BĐS 2019 sẽ còn nhiều khó khăn, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), nhấn mạnh: “Có 3 điểm nghẽn từ 2018 sẽ kéo dài sang 2019.
Thứ nhất, xét về mặt thể chế, Việt Nam hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.
Thứ hai, năm 2018 và 2019, chúng ta chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác BĐS (mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng; mục đích nhằm huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ đầu tư vào lĩnh vực nhà ở), giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện.
Thứ ba, các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Chúng ta cần mở cửa, nhưng cần phải kiểm soát, như dòng tiền nước ngoài có thể được đổ vào nhiều, nên phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được, nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp”.
